Immobilienpreise weltweit
Das Globalization and Monetary Policy Institute der Federal Reserve Bank of Dallas veröffentlichte Immobilienpreise aus etwa 20 ausgewählten Staaten von fünf verschiedenen Kontinenten. Für diese Staaten haben wir zusätzlich die Entwicklung der Nettoeinkommen untersucht und einen Erschwinglichkeitsindex für Immobilien berechnet.
Immobilienpreise seit 1975
Dieses Diagramm zeigt Ihnen, wie sich die Immobilienpreise weltweit in den vergangenen gut vier Jahrzehnten entwickelten. Die Daten stammen vom Globalization and Monetary Policy Institute der Federal Reserve Bank of Dallas und wurden auf einen Index heruntergerechnet.
Für das Jahr 2005 wurde der Indexwert auf 100 festgelegt. Die lila Linie zeichnet die Entwicklung der nominalen Immobilienpreise, also der reinen Kaufpreise, nach. Die grüne Linie zeigt die Entwicklungen der realen, also inflationsbereinigten, Immobilienpreise.
Die Immobilienpreise steigen, nominal wie real. Das mag genau so wenig überraschend sein wie der harte Einschnitt, den es in der Preisentwicklung nach der Wirtschaftskrise 2008 gab. Überraschend ist jedoch, wie schnell der Preisanstieg wieder Fahrt aufnahm und mittlerweile Eigenheimkäufer wieder vor einige Probleme stellt.
Bei den Indizes für die weltweite Entwicklung handelt es sich um einen Durchschnitt, dem ein Set aus Nationen zugrunde liegt. Es handelt sich also keineswegs um Werte, die die tatsächlichen globalen Entwicklungen widerspiegeln.
Die FED Dallas nutzt dazu die Nationen, die wir etwas weiter unten in unseren Charts abgebildet haben. Dazu kommt noch Kroatien, das wir bei unserer Betrachtung außen vor lassen mussten, da die OECD über keine Werte zum durchschnittlichen Einkommen für dieses Land verfügt (Dieser Wert ist grundlegend für die Berechnung unseres Erschwinglichkeitsindexes (ESX), der im Focus dieses Artikels steht.).
Darüber hinaus ist es wichtig zu wissen, dass sich die Werte nicht als reiner Durchschnitt der anderen Daten Ergeben. Die FED Dallas gewichtet die Werte entsprechend der Wirtschaftsleistung des jeweiligen Landes. Ausgangsbasis ist die Kaufkraft der jeweiligen Nationen im Jahr 2005. Auf Anfrage erklärte uns die FED:
„All country series at quarterly frequency and extended going back to the first quarter of 1975 are then indexed to 2005=100. The country series are aggregated to produce global indicators of the housing market, using weights that account for the size of the economy of each country incorporated in the database. We use the 2005 purchasing power-parity adjusted (annual) GDP shares of all countries in the sample as constant weights to derive our aggregate nominal house price index and our aggregate real house price index.“
Nettoeinkommen seit 1975
Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) hat die durchschnittlichen Nettoeinkommen pro Kopf in verschiedenen Staaten veröffentlicht. Hier sehen Sie die Entwicklung der Nettoeinkommen in den ausgewählten Staaten zwischen 1975 und 2015.
Zur besseren Vergleichbarkeit mit den Immobilienpreisen wurde auch für die Nettoeinkommen ein Index angelegt und dieser für das Jahr 2005 auf 100 festgelegt.
Die Nettoeinkommen pro Kopf steigen in den 22 untersuchten Staaten kontinuierlich an – von einer kleinen Delle im Jahr 2008 mal abgesehen. Seit 1995 haben sich die Einkommen verdoppelt – doch reicht das aus um sich mehr Immobilie als noch vor 20 Jahren leisten zu können?
Erschwinglichkeitsindex (ESX)
Aus den nominalen Immobilienpreisen und den Nettoeinkommen ergibt sich der Erschwinglichkeitsindex. Die Formel für dessen Berechnung lautet:
Erschwinglichkeitsindex (ESX) = Entwicklung der Nettoeinkommen / Entwicklung der nominalen Immobilienpreise * 100
Wie viel Immobilie können sich die Menschen weltweit von ihrem Einkommen leisten? Was stieg in den vergangenen Jahren stärker an – das Einkommen oder die Immobilienpreise?
Antworten darauf liefert dieses Diagramm. Je höher der Indexwert, desto mehr Immobilie können die Menschen sich für ihr Einkommen leisten. Steigt die Kurve nach oben, sind die Einkommen in Relation zu den nominalen Kaufpreisen stärker gestiegen. Der Indexwert wurde für 2005 auf 100 festgelegt.
Die gute Nachricht: Die Menschen können sich von ihrem Einkommen immer mehr Immobilie leisten – zumindest bei langfristiger Betrachtung der Entwicklung. In jüngerer Vergangenheit zeigte der Trend wieder nach unten, seit 2013 ziehen die weltweiten Immobilienpreise stärker an als die Einkommen.
Erschwinglichkeit von Immobilien seit 1995
Anhand unserer Daten haben wir ermittelt, wie sehr sich die Erschwinglichkeit von Immobilien in den von uns beobachteten Ländern seit 1995 verändert hat („Welt“ inkludiert hier lediglich die Nationen aus unserer Liste):
| ID | Staat | Entwicklung der Immobilienpreise nominal | Entwicklung der Nettoeinkommen | Veränderung der Erschwinglichkeit | Jahr der aktuellen Werte |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Australien | 424,70 % | 217,80 % | -48,72 % | 2016 |
| 2 | Belgien | 263,37 % | 194,86 % | -26,01 % | 2016 |
| 3 | Dänemark | 267,74 % | 228,80 % | -14,54 % | 2016 |
| 4 | Deutschland | 122,52 % | 207,53 % | 69,39 % | 2016 |
| 5 | Finnland | 295,44 % | 231,10 % | -21,78 % | 2016 |
| 6 | Frankreich | 248,33 % | 195,37 % | -21,33 % | 2016 |
| 7 | Großbritannien | 379,17 % | 216,64 % | -42,86 % | 2016 |
| 8 | Irland | 375,07 % | 251,51 % | -32,94 % | 2015 |
| 9 | Israel | 265,98 % | 190,94 % | -28,21 % | 2016 |
| 10 | Italien | 147,73 % | 167,79 % | 13,58 % | 2016 |
| 11 | Japan | 53,46 % | 182,72 % | 241,79 % | 2016 |
| 12 | Kanada | 329,05 % | 191,38 % | -41,84 % | 2016 |
| 13 | Luxemburg | 335,32 % | 172,40 % | -48,59 % | 2016 |
| 14 | Neuseeland | 382,49 % | 222,95 % | -41,71 % | 2016 |
| 15 | Niederlande | 247,31 % | 215,19 % | -12,99 % | 2016 |
| 16 | Norwegen | 378,47 % | 261,37 % | -30,94 % | 2016 |
| 17 | Schweden | 386,75 % | 217,14 % | -43,86 % | 2016 |
| 18 | Schweiz | 145,60 % | 210,44 % | 44,53 % | 2016 |
| 19 | Spanien | 219,99 % | 213,76 % | -2,83 % | 2016 |
| 20 | Südafrika | 686,70 % | 187,32 % | -72,72 % | 2014 |
| 21 | Südkorea | 182,99 % | 253,25 % | 38,39 % | 2016 |
| 22 | USA | 202,04 % | 204,22 % | 1,08 % | 2016 |
| 23 | Welt | 171,94 % | 216,07 % | 25,67 % | 2016 |
Quelle: Globalization and Monetary Policy Institute der Federal Reserve Bank of Dallas, OECD, eigene Berechnungen
Lesehilfe zur Veränderung der Erschwinglichkeit am Beispiel von Deutschland:
Die nominalen Immobilienpreise 2016 liegen bei 122,52 Prozent der Preise von 1995, sind also um 22,52 Prozent gestiegen. Die Nettoeinkommen lagen 2016 bei 207,53 Prozent der Einkommen von 1995, sind also um 107,53 Prozent gestiegen. Die Erschwinglichkeit errechnet sich nach der Formel:
(Entwicklung der Nettoeinkommen / Entwicklung der nominalen Immobilienpreise) – 1
In unserem Beispiel also: (207,53 Prozent / 122,52 Prozent) – 1 = 69,39 Prozent. In Deutschland kann man sich also heutzutage 69,39 Prozent mehr Immobilie fürs Geld leisten als 1995.
Die folgende Grafik visualisiert die Veränderung der Erschwinglichkeit seit 1995 bis zum Jahr aus dem die aktuellsten Zahlen verfügbar sind. Die IDs der obigen Tabelle finden sich auf der X-Achse des Diagramms wieder (Welt = unser Set aus Nationen):
Immobilienpreise in verschiedenen Staaten
Im Folgenden haben für Sie die Immobilienpreise, Nettoeinkommen und den Erschwinglichkeitsindex in den 22 ausgewählten Staaten unter die Lupe genommen. Klicken Sie einfach auf das Bild, um zu den Statistiken für das jeweilige Land zu gelangen.
Wir beginnen in unserer Auflistung mit den Statistiken für Deutschland, schließlich sind die Entwicklungen vor der eigenen Haustür immer noch die spannendsten. Danach haben wir die ausgewählten Staaten nach Kontinenten sortiert und Kontinente und Ländernamen alphabetisch sortiert.
Deutschland
DeutschlandAfrika
SüdafrikaAsien
Israel
Japan
SüdkoreaAustralien
Australien
NeuseelandEuropa
Belgien
Dänemark
Finnland
Frankreich
Großbritannien
Irland
Italien
Luxemburg
Niederlande
Norwegen
Schweden
Schweiz
Spanien
Nordamerika
Kanada
USA
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