Entwicklung der Immobilienpreise und Nettoeinkommen in Deutschland
Von vielerlei Experten heißt es in den vergangenen Jahren, dass der deutsche Immobilienmarkt überhitzt sei und eine Immobilienblase drohe. Doch ist die Situation wirklich so dramatisch? Wir haben die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland von 1975 bis heute unter die Lupe genommen und der Entwicklung der Nettolöhne gegenüber gestellt.
Heraus kam ein Erschwinglichkeitsindex, der aufzeigt, wie viel Immobilie sich die Deutschen von ihrem Gehalt leisten können. Das Ergebnis sehen Sie in den folgenden Diagrammen.
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Immobilienpreise in Deutschland
Dieses Diagramm zeigt Ihnen, wie sich die Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen gut vier Jahrzehnten entwickelten. Die Daten stammen Globalization and Monetary Policy Institute der Federal Reserve Bank of Dallas und wurden auf einen Index heruntergerechnet.
Für das Jahr 2005 wurde der Indexwert auf 100 festgelegt. Die lila Linie zeichnet die Entwicklung der nominalen Immobilienpreise, also der reinen Kaufpreise, nach. Die grüne Linie zeigt die Entwicklungen der realen, also inflationsbereinigten, Immobilienpreise.
Die wirtschaftliche Stabilität der Bundesrepublik und das traditionell hohe Preisniveau führen zu vergleichsweise moderaten Preisanstiegen seit 1975. Inflationsbereinigt liegen die Immobilienpreise gar auf einem ähnlichen Niveau wie vor 40 Jahren.
Nominal sanken die Preise in den 90er- und Anfang der 2000er-Jahre etwas, die Wiedervereinigung forderte wirtschaftlich ihren Tribut. Seit Erholgung der Konjunktur ziehen die nominalen Immobilienpreise jedoch spürbar an.
Nettoeinkommen in Deutschland
Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) hat die durchschnittlichen Nettoeinkommen pro Kopf in verschiedenen Staaten, darunter auch Deutschland, ermittelt. Hier sehen Sie die Entwicklung der Nettoeinkommen in Deutschland zwischen 1975 und 2015.
Zur besseren Vergleichbarkeit mit den Immobilienpreisen wurde auch für die Nettoeinkommen ein Index angelegt und dieser für das Jahr 2005 auf 100 festgelegt.
Die Entwicklung der Nettoeinkommen zeigt sich trotz Ölkrisen, Wiedervereinigung und Wirtschaftskrisen äußerst stabil und verzeichnet einen konstanten Anstieg. So lag das Nettoeinkommen pro Kopf 2015 um 45 Prozent höher als noch zehn Jahre zuvor.
Erschwinglichkeitsindex für Deutschland
Aus den nominalen Immobilienpreisen und den Nettoeinkommen ergibt sich der Erschwinglichkeitsindex. Wie viel Immobilie können sich die Menschen in Deutschland von ihrem Einkommen leisten? Was stieg in den vergangenen Jahren stärker an – das Einkommen oder die Immobilienpreise?
Antworten darauf liefert dieses Diagramm. Je höher der Indexwert, desto mehr Immobilie können Deutsche sich für ihr Einkommen leisten. Steigt die Kurve nach oben, sind die Einkommen in Relation zu den nominalen Kaufpreisen gestiegen.
Immobilienblase? Von wegen. In den vergangenen vierzig Jahren wurden Immobilien in Relation zum Nettoeinkommen zunehmend erschwinglicher. Sicher gab der Erschwinglichkeitsindex zwischen 2013 und 2015 um einige Punkte nach, bewegt sich jedoch weiter auf einem hohen Niveau.
Die Warnungen vor einer Immobilienblase sollten jedoch nicht zu locker genommen werden. Der Preisanstieg im Immobiliensektor zuletzt war heftig und könnte noch weiter an Fahrt gewinnen. Dann würden auch die traditionell moderat steigenden Einkommen nicht mehr helfen und Immobilien unerschwinglich machen. Allein seit 2010 sind die Immobilienpreise um 50 Prozent teurer geworden, in Großstädten sogar um 60 Prozent. Dies ergab eine Untersuchung der Deutschen Bundesbank. Sie schlussfolgert, dass größere Kreditlasten insbesondere durch die gestiegenen Einkommen und das Niedrigzinsniveau gestemmt werden können. All diese Untersuchungsergebnisse lassen sich als Anzeichen für eine Immobilienblase verstehen.
