Entwicklung der Immobilienpreise und Nettoeinkommen in Deutschland
Von vielerlei Experten heißt es in den vergangenen Jahren, dass der deutsche Immobilienmarkt überhitzt sei und eine Immobilienblase drohe. Doch ist die Situation wirklich so dramatisch? Wir haben die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland von 1975 bis heute unter die Lupe genommen und der Entwicklung der Nettolöhne gegenüber gestellt.
Heraus kam ein Erschwinglichkeitsindex, der aufzeigt, wie viel Immobilie sich die Deutschen von ihrem Gehalt leisten können. Das Ergebnis sehen Sie in den folgenden Diagrammen.
- Gestiegene Immobilienpreise: Nominalindex für Immobilienpreise in Deutschland 2019 um 190,35 Prozent höher als in 1975 (Realindex allerdings schwankend).
- Gleichzeitig stieg Nettoeinkommen in Deutschland noch stärker: Um 739,08 Prozent in 2018 gegenüber 1975.
- Immobilien werden daher beim langfristigen Rückblick immer erschwinglicher: Erschwinglichkeitsindex für Immobilien wuchs um 208,06 Prozent in 2018 gegenüber 1975. Zuletzt ist allerdings wieder ein leicht sinkender Trend zu beobachten, denn in 2011 betrug das Wachstum gegenüber 1975 noch 250,81 Prozent.
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Immobilienpreise in Deutschland
Dieses Diagramm zeigt Ihnen, wie sich die Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen vier Jahrzehnten entwickelten. Die Daten stammen vom Globalization and Monetary Policy Institute der Federal Reserve Bank of Dallas und wurden auf einen Index heruntergerechnet.
Für das Jahr 2005 wurde der Indexwert auf 100 festgelegt. Es werden die Entwicklung der nominalen Immobilienpreise, also der reinen Kaufpreise, sowie die Entwicklungen der realen, also inflationsbereinigten, Immobilienpreise abgebildet.
Die wirtschaftliche Stabilität der Bundesrepublik und das traditionell hohe Preisniveau führen zu vergleichsweise moderaten Preisanstiegen seit 1975. Inflationsbereinigt liegen die Immobilienpreise gar auf einem ähnlichen Niveau wie vor 40 Jahren.
Nominal sanken die Preise in den 90er- und Anfang der 2000er-Jahre etwas, die Wiedervereinigung forderte wirtschaftlich ihren Tribut. Seit Erholgung der Konjunktur ziehen die nominalen Immobilienpreise jedoch spürbar an.
Nettoeinkommen in Deutschland
Die OECD, die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung, hat die durchschnittlichen Nettoeinkommen pro Kopf unter anderem für Deutschland ermittelt. Hier sehen Sie die Entwicklung der Nettoeinkommen in Deutschland seit 1975.
Zur besseren Vergleichbarkeit mit den Immobilienpreisen wurde auch für die Nettoeinkommen ein Index angelegt und dieser für das Jahr 2005 auf 100 festgelegt.
Die Entwicklung der Nettoeinkommen zeigt sich trotz Ölkrisen, Wiedervereinigung und Wirtschaftskrisen äußerst stabil und verzeichnet einen konstanten Anstieg. So lag das Jahresnettoeinkommen pro Kopf 2018 um 38,67 Prozent höher als noch zehn Jahre zuvor.
Erschwinglichkeitsindex für Deutschland
Aus den nominalen Immobilienpreisen und den Nettoeinkommen ergibt sich der Erschwinglichkeitsindex. Wie viel Immobilie können sich die Menschen in Deutschland von ihrem Einkommen leisten? Was stieg in den vergangenen Jahren stärker an – das Einkommen oder die Immobilienpreise?
Antworten darauf liefert dieses Diagramm. Je höher der Indexwert, desto mehr Immobilie können Deutsche sich für ihr Einkommen leisten. Steigt die Kurve nach oben, sind die Einkommen in Relation zu den nominalen Kaufpreisen gestiegen.
Immobilienblase? Von wegen. In den vergangenen vierzig Jahren wurden Immobilien in Relation zum Nettoeinkommen zunehmend erschwinglicher. Sicher gab der Erschwinglichkeitsindex zwischen 2011 und 2018 um einige Punkte nach, bewegt sich jedoch weiter auf einem hohen Niveau.
Die Warnungen vor einer Immobilienblase sollten jedoch nicht zu locker genommen werden. Der Preisanstieg im Immobiliensektor zuletzt war heftig und könnte noch weiter an Fahrt gewinnen. Dann würden auch die traditionell moderat steigenden Einkommen nicht mehr helfen und Immobilien unerschwinglich machen. Allein seit 2010 sind die durchschnittlichen Immobilienpreise um mehr als 50 Prozent teurer geworden, in Großstädten in der Regel sogar noch mehr. Die Deutsche Bundesbank schlussfolgert, dass größere Kreditlasten insbesondere durch die gestiegenen Einkommen und das Niedrigzinsniveau gestemmt werden können. All diese Untersuchungsergebnisse lassen sich als Anzeichen für eine Immobilienblase verstehen.
