Entwicklung der Immobilienpreise und Nettoeinkommen in Deutschland
Von vielerlei Experten heißt es in den vergangenen Jahren, dass der deutsche Immobilienmarkt überhitzt sei und eine Immobilienblase drohe. Doch ist die Situation wirklich so dramatisch? Wir haben die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland von 1975 bis heute unter die Lupe genommen und der Entwicklung der Nettolöhne gegenüber gestellt.
Heraus kam ein Erschwinglichkeitsindex, der aufzeigt, wie viel Immobilie sich die Deutschen von ihrem Gehalt leisten können. Das Ergebnis sehen Sie in den folgenden Diagrammen.
Stand zum 4. Quartal 2024
- Der Nominalindex für Immobilienpreise in Deutschland ist seit seinem Höhepunkt im 2. Quartal 2022 rückläufig und hat bis zum Ende des 4. Quartals 2024 bereits 13,35 Prozent verloren.
- Parallel hat sich – das Zinsniveau außen vor gelassen – die Erschwinglichkeit durch die Kombination aus steigenden Nettoeinkommen und sinkenden Preisen seit dem 2. Quartal 2022 um 30,59 Prozent verbessert.
- Nominale Immobilienpreise haben seit 1995 um 69,32 Prozent und seit 1975 um 221,44 Prozent zugelegt.
- Gleichzeitig stiegen die Nettoeinkommen im selben Zeitraum noch stärker, nämlich um 209,86 bzw. 1.051,20 Prozent.
- Immobilien sind daher heutzutage sogar erschwinglicher als 1995 oder 1975: der Erschwinglichkeitsindex für Immobilien in Deutschland stieg seitdem um 83,02 bzw. 258,14 Prozent.
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Immobilienpreise in Deutschland
Dieses Diagramm zeigt Ihnen, wie sich die Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen 45 Jahren entwickelten. Die Daten stammen vom Globalization and Monetary Policy Institute der Federal Reserve Bank of Dallas und wurden auf einen Index heruntergerechnet.
Für das Jahr 2005 wurde der Indexwert auf 100 festgelegt. Es werden die Entwicklung der nominalen Immobilienpreise, also der reinen Kaufpreise, sowie die Entwicklungen der realen, also inflationsbereinigten, Immobilienpreise abgebildet.
Die wirtschaftliche Stabilität der Bundesrepublik und das traditionell hohe Preisniveau führen zu vergleichsweise moderaten Preisanstiegen seit 1975. Inflationsbereinigt liegen die Immobilienpreise gar auf einem ähnlichen Niveau wie vor 40 Jahren.
Nominal sanken die Preise in den 90er- und Anfang der 2000er-Jahre etwas, die Wiedervereinigung forderte wirtschaftlich ihren Tribut. Seit Erholung der Konjunktur nach der Weltwirtschaftskrise 2007/ 2008 ziehen die nominalen Immobilienpreise jedoch spürbar an.
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Veränderung zur Vorperiode
Veränderung gegenüber dem Vorjahresquartal
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Veränderung gegenüber dem letzten Quartal
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Nettoeinkommen in Deutschland
Die OECD, die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung, hat die durchschnittlichen Nettoeinkommen pro Kopf unter anderem für Deutschland ermittelt. Hier sehen Sie die Entwicklung der Nettoeinkommen in Deutschland seit 1975.
Zur besseren Vergleichbarkeit mit den Immobilienpreisen wurde auch für die Nettoeinkommen ein Index angelegt und dieser für das Jahr 2005 auf 100 festgelegt.
Die Entwicklung der Nettoeinkommen zeigt sich trotz Ölkrisen, Wiedervereinigung und Wirtschaftskrisen äußerst stabil und verzeichnet einen konstanten Anstieg. So lag das Jahresnettoeinkommen pro Kopf 2020 um 33 Prozent höher als noch zehn Jahre zuvor.
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Erschwinglichkeitsindex für Deutschland
Aus den nominalen Immobilienpreisen und den Nettoeinkommen ergibt sich der Erschwinglichkeitsindex. Wie viel Immobilie können sich die Menschen in Deutschland von ihrem Einkommen leisten? Was stieg in den vergangenen Jahren stärker an – das Einkommen oder die Immobilienpreise?
Antworten darauf liefert dieses Diagramm. Je höher der Indexwert, desto mehr Immobilie können Deutsche sich für ihr Einkommen leisten. Steigt die Kurve nach oben, sind die Einkommen in Relation zu den nominalen Kaufpreisen gestiegen.
Immobilienblase? Dafür gab es mindestens bis 2011 keine Anzeichen. Bis dahin wurden Immobilien in Relation zum Nettoeinkommen zunehmend erschwinglicher. Doch auch wenn der Erschwinglichkeitsindex seit 2011 einem durchweg fallenden Trend folgt, bewegt er sich weiter auf einem vergleichsweise hohen Niveau.
Die Warnungen vor einer Immobilienblase sollten jedoch nicht zu locker genommen werden. Der Preisanstieg im Immobiliensektor war zuletzt heftig und könnte noch weiter an Fahrt gewinnen. Dann würden auch die traditionell moderat steigenden Einkommen nicht mehr helfen und Immobilien unerschwinglich machen. Allein seit 2010 sind die durchschnittlichen Immobilienpreise um mehr als 85 Prozent gestiegen, in Großstädten in der Regel sogar noch mehr. Die Deutsche Bundesbank schlussfolgert, dass größere Kreditlasten insbesondere durch die gestiegenen Einkommen und das Niedrigzinsniveau gestemmt werden können. All diese Untersuchungsergebnisse lassen sich als Anzeichen für eine Immobilienblase verstehen.
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Veränderung gegenüber dem Vorjahresquartal
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EZB-Zinspolitik und Erschwinglichkeit
Bis 2014 verbesserte sich die Erschwinglichkeit von Immobilien in Deutschland im Grunde stetig. Die ab 2015 eingeläutete Niedrig- und Negativzinspolitik der EZB hat jedoch zu einer Entkopplung von Immobilienpreisen und Einkommen geführt, wie unsere nachfolgende Zeitreihe aufzeigt, welche die jährliche Veränderung der Erschwinglichkeit dem Einlagenzins der EZB gegenüberstellt:
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Geldmenge und Immobilienpreise
„It’s all about central banks and liquidity" sagt man sich an der Börse. Haupttreiber für steigende Immobilienpreise müsste demnach die durch die Zentralbanken geschaffene Liquidität sein. Dass dem in der Tat so ist, zeigt unser nachfolgender Vergleich der Entwicklung des deutschen Anteils der Geldmenge M3 in der Eurozone und der Entwicklung der nominalen Immobilienpreise in Deutschland:
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Bauzinsen und Immobilienpreise
Sind steigende oder sinkende Bauzinsen für steigende oder sinkende Immobilienpreise verantwortlich? Unser Blick auf die lange Zeitreihe zeigt, dass eine Korrelation besteht, die jedoch nicht immer galt. Von 1995 bis 2010 sind die Bauzinsen von rund sieben auf vier Prozent pro Jahr gesunken, die nominalen Immobilienpreise haben sich im selben Zeitraum nur um zwei bis drei Prozent verändert. Die Kausalität sinkende Zinsen = steigende Immobilienpreise galt in diesem Zeitraum also nicht. Dasselbe für die fünf Jahre zuvor von 1990 bis 1995: während die Bauzinsen von 7,5 auf bis zu 10,0 Prozent pro Jahr stiegen, legten die Immobilienpreise nominal im selben Zeitraum um rund 20 Prozent zu.
Viel deutlicher ist der Gleichlauf der Veränderungen der Geldmenge M3 in der Eurozone und der Immobilienpreise. Zu viel Geld auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten scheint die Preise für Immobilien stärker zu beeinflussen als das Zinsniveau.
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Veröffentlicht am 28.11.2016, letztes Update am 17.04.2025
