Entwicklung der Immobilienpreise und Nettoeinkommen in Deutschland
Von vielerlei Experten heißt es in den vergangenen Jahren, dass der deutsche Immobilienmarkt überhitzt sei und eine Immobilienblase drohe. Doch ist die Situation wirklich so dramatisch? Wir haben die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland von 1975 bis heute unter die Lupe genommen und der Entwicklung der Nettolöhne gegenüber gestellt.
Heraus kam ein Erschwinglichkeitsindex, der aufzeigt, wie viel Immobilie sich die Deutschen von ihrem Gehalt leisten können. Das Ergebnis sehen Sie in den folgenden Diagrammen.
- Gestiegene Immobilienpreise: Nominalindex für Immobilienpreise in Deutschland lag Ende 2021 um 80,3 Prozent höher als 1995.
- Im selben Zeitraum stiegen die Nettoeinkommen in Deutschland um 147,6 Prozent
- Immobilien sind daher im langfristigen Rückblick erschwinglicher geworden: unsere Erschwinglichkeitsindex für Immobilien stieg um 37,7 Prozent in 2021 gegenüber 1995. Seit 2014 ist allerdings ein durchweg fallender Trend zu beobachten, sprich die Preise für Immobilien steigen wieder schneller als die Einkommen.
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Immobilienpreise in Deutschland
Dieses Diagramm zeigt Ihnen, wie sich die Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen 45 Jahren entwickelten. Die Daten stammen vom Globalization and Monetary Policy Institute der Federal Reserve Bank of Dallas und wurden auf einen Index heruntergerechnet.
Für das Jahr 2005 wurde der Indexwert auf 100 festgelegt. Es werden die Entwicklung der nominalen Immobilienpreise, also der reinen Kaufpreise, sowie die Entwicklungen der realen, also inflationsbereinigten, Immobilienpreise abgebildet.
Die wirtschaftliche Stabilität der Bundesrepublik und das traditionell hohe Preisniveau führen zu vergleichsweise moderaten Preisanstiegen seit 1975. Inflationsbereinigt liegen die Immobilienpreise gar auf einem ähnlichen Niveau wie vor 40 Jahren.
Nominal sanken die Preise in den 90er- und Anfang der 2000er-Jahre etwas, die Wiedervereinigung forderte wirtschaftlich ihren Tribut. Seit Erholung der Konjunktur nach der Weltwirtschaftskrise 2007/ 2008 ziehen die nominalen Immobilienpreise jedoch spürbar an.
Werte von
Nettoeinkommen in Deutschland
Die OECD, die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung, hat die durchschnittlichen Nettoeinkommen pro Kopf unter anderem für Deutschland ermittelt. Hier sehen Sie die Entwicklung der Nettoeinkommen in Deutschland seit 1975.
Zur besseren Vergleichbarkeit mit den Immobilienpreisen wurde auch für die Nettoeinkommen ein Index angelegt und dieser für das Jahr 2005 auf 100 festgelegt.
Die Entwicklung der Nettoeinkommen zeigt sich trotz Ölkrisen, Wiedervereinigung und Wirtschaftskrisen äußerst stabil und verzeichnet einen konstanten Anstieg. So lag das Jahresnettoeinkommen pro Kopf 2020 um 33 Prozent höher als noch zehn Jahre zuvor.
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Erschwinglichkeitsindex für Deutschland
Aus den nominalen Immobilienpreisen und den Nettoeinkommen ergibt sich der Erschwinglichkeitsindex. Wie viel Immobilie können sich die Menschen in Deutschland von ihrem Einkommen leisten? Was stieg in den vergangenen Jahren stärker an – das Einkommen oder die Immobilienpreise?
Antworten darauf liefert dieses Diagramm. Je höher der Indexwert, desto mehr Immobilie können Deutsche sich für ihr Einkommen leisten. Steigt die Kurve nach oben, sind die Einkommen in Relation zu den nominalen Kaufpreisen gestiegen.
Immobilienblase? Dafür gab es mindestens bis 2011 keine Anzeichen. Bis dahin wurden Immobilien in Relation zum Nettoeinkommen zunehmend erschwinglicher. Doch auch wenn der Erschwinglichkeitsindex seit 2011 einem durchweg fallenden Trend folgt, bewegt er sich weiter auf einem vergleichsweise hohen Niveau.
Die Warnungen vor einer Immobilienblase sollten jedoch nicht zu locker genommen werden. Der Preisanstieg im Immobiliensektor war zuletzt heftig und könnte noch weiter an Fahrt gewinnen. Dann würden auch die traditionell moderat steigenden Einkommen nicht mehr helfen und Immobilien unerschwinglich machen. Allein seit 2010 sind die durchschnittlichen Immobilienpreise um mehr als 85 Prozent gestiegen, in Großstädten in der Regel sogar noch mehr. Die Deutsche Bundesbank schlussfolgert, dass größere Kreditlasten insbesondere durch die gestiegenen Einkommen und das Niedrigzinsniveau gestemmt werden können. All diese Untersuchungsergebnisse lassen sich als Anzeichen für eine Immobilienblase verstehen.
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Geldmenge und Immobilienpreise
„It’s all about central banks and liquidity" sagt man sich an der Börse. Haupttreiber für steigende Immobilienpreise müsste demnach die durch die Zentralbanken geschaffene Liquidität sein. Dass dem in der Tat so ist, zeigt unser nachfolgender Vergleich der Entwicklung des deutschen Anteils der Geldmenge M3 in der Eurozone und der Entwicklung der nominalen Immobilienpreise in Deutschland:
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Veröffentlicht am 28.11.2016, letztes Update am 23.05.2022
