Vergleich für Baufinanzierung und Immobilienkredit
Immobilien bleiben weiter attraktiv. Die Bauzinsen für Immobilienkredite fallen schon seit langem und markieren auf dem aktuellen Niveau einen historischen Tiefstand. Um von dieser Entwicklung optimal profitieren zu können, sollten Bauherren und Eigenheim-Käufer nicht ausschließlich die Hausbank konsultieren.
Wir pflegen tagesaktuell die Bauzinsen der wichtigsten Anbieter für Baufinanzierungen auf dem deutschen Markt. Weitere Hintergrundinformationen und umfangreiche Ratgeber liefern zusätzliche Transparenz und erleichtern die Entscheidungsfindung.
Um Ihnen die Entscheidung zu vereinfachen, erhalten Sie in der unten stehenden Tabelle einen Marktüberblick über günstige Immobilienkredite. Suchen Sie sich die passenden Angebote für Ihre Baufinanzierung aus und lassen Sie sich schnell und direkt vom Kreditgeber kostenlose und unverbindliche Finanzierungsvorschläge unterbreiten.
Baufinanzierungsrechner
- 0,89%
- bis 1,79%
- effektiver Jahreszins
- 0,88%
- bis 1,75%
- gebundener Sollzins
- 75.000 €
- bis 999.999 €
- Nettodarlehensbetrag
- 5 bis 15
- Jahre
- Zinsbindung
76133 Karlsruhe
- 0,70%
- bis 2,82%
- effektiver Jahreszins
- 0,70%
- bis 2,78%
- gebundener Sollzins
- 3.000 €
- bis 1.000.000 €
- Nettodarlehensbetrag
- 5 bis 20
- Jahre
- Zinsbindung
80807 München
- 0,79%
- bis 3,30%
- effektiver Jahreszins
- 0,79%
- bis 3,25%
- gebundener Sollzins
- 25.000 €
- bis 1.000.000 €
- Nettodarlehensbetrag
- 5 bis 30
- Jahre
- Zinsbindung
68161 Mannheim
- 0,81%
- bis 1,93%
- effektiver Jahreszins
- 0,81%
- bis 1,91%
- gebundener Sollzins
- 100.000 €
- bis 999.999 €
- Nettodarlehensbetrag
- 5 bis 20
- Jahre
- Zinsbindung
25451 Quickborn
- 1,16%
- bis 3,17%
- effektiver Jahreszins
- 1,10%
- bis 3,10%
- gebundener Sollzins
- 50.000 €
- bis 2.000.000 €
- Nettodarlehensbetrag
- 5 bis 15
- Jahre
- Zinsbindung
60486 Frankfurt am Main
- 0,86%
- bis 3,37%
- effektiver Jahreszins
- 0,81%
- bis 3,33%
- gebundener Sollzins
- 50.000 €
- bis 1.000.000 €
- Nettodarlehensbetrag
- 5 bis 30
- Jahre
- Zinsbindung
23503 Lübeck
- 0,89%
- bis 3,06%
- effektiver Jahreszins
- 0,89%
- bis 3,02%
- gebundener Sollzins
- 100.000 €
- bis 999.999 €
- Nettodarlehensbetrag
- 5 bis 25
- Jahre
- Zinsbindung
60486 Frankfurt am Main
- 1,07%
- bis 2,11%
- effektiver Jahreszins
- 1,06%
- bis 2,09%
- gebundener Sollzins
- 100.000 €
- bis 999.999 €
- Nettodarlehensbetrag
- 5 bis 20
- Jahre
- Zinsbindung
80335 München
- 1,11%
- bis 6,23%
- effektiver Jahreszins
- 1,10%
- bis 6,06%
- gebundener Sollzins
- 50.000 €
- bis 1.000.000 €
- Nettodarlehensbetrag
- 5 bis 30
- Jahre
- Zinsbindung
95444 Bayreuth
- 4,35%
- bis 10,95%
- effektiver Jahreszins
- 4,23%
- bis 10,12%
- gebundener Sollzins
- 50.000 €
- bis 300.000 €
- Nettodarlehensbetrag
- 5 bis 10
- Jahre
- Zinsbindung
8266 Steckborn
Schweiz
Stand der Daten: 27.07.2017
Fremdkapital bei Baufinanzierungen
Wie eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) aufzeigt, stehen Baufinanzierungen in Deutschland auf soliden Beinen. Nur jeder Fünfte greift auf mehr als 90 Prozent Fremdkapital zurück. 28,4 Prozent der Haushalte finanzieren ihre Immobilie hingegen mit null bis 60 Prozent Fremdkapital. Der Rest von 52,1 Prozent der Haushalte geht mit mindestens zehn Prozent Eigenkapital ans Werk:
Ein entsprechender Artikel in der „Welt“ geht auf die IW-Studie ein. Laut diesem heißt es darin „Die Kredite sind zwar gestiegen, aber langsamer als die Einkommen. Der Verschuldungsgrad nimmt also eher ab“. Weiterhin heißt es, dass die Verbraucher in Deutschland später mit ihrer Immobilienfinanzierung beginnen als früher und daher finanziell besser aufgestellt sind als noch vor einigen Jahren oder Jahrzehnten.
Wie berechnet eine Bank die Höhe der Bauzinsen?
Die Bauzinsen sind historisch niedrig, der Leitzins der EZB ebenfalls. Eigentlich stellt dies einen ganz logischen Zusammenhang dar. Was wenige Kreditnehmer aber nicht wissen, ist, dass der Leitzins der Europäischen Zentralbank bei der Kalkulation der Bauzinsen nur eine untergeordnete Rolle spielt. Viel größeres Gewicht spielt in diesem Zusammenhang die Umlaufrendite der zehnjährigen Pfandbriefe.
Während bei einem Ratenkredit der Interbankenzins als Referenzzins gilt, kommt bei den Zinsen einer Baufinanzierung den Pfandbriefrenditen die Schlüsselrolle zu. Diese gelten als absolut sichere Geldanlage und tendieren aufgrund der hohen Nachfrage seit Jahren auf einem historisch niedrigen Niveau. Die deutsche Girozentrale weist Charts mit den entsprechenden Umlaufrenditen aus. Bei der Zinskalkulation spielen aber noch vier andere Faktoren eine Rolle.
So setzt sich der Zinssatz für eine Baufinanzierung zusammen
- Die Refinanzierungskosten: Wie erwähnt, zeigt die durchschnittliche Umlaufrendite der Pfandbriefe die Entwicklung und Tendenz der Kosten für die Refinanzierung der Hypothekenbanken. Damit sind die Zinsen gemeint, die eine Hypothekenbank auf die von ihr ausgegebenen Pfandbriefe bezahlen muss. Die Umlaufrendite der Pfandbriefe bildet damit die Grundlage für die Berechnung der gebundenen Sollzinsen für eine Baufinanzierung.
- Die Risikoprämie: Nicht jedes Darlehen wird ordnungsgemäß zurückgezahlt. Im Gegensatz zu einem Ratenkredit kann die Bank zwar die beliehene Immobilie zwangsversteigern. Es bleibt aber fraglich, ob sie die offene Darlehensschuld damit in voller Höhe erzielt. Für die mögliche Differenz schlägt sie auf den Basiszins die sogenannte Risikoprämie auf. Damit zahlt jeder Kreditnehmer für das Risiko, dass ein anderer sein Darlehen nicht mehr bedienen kann.
- Die Betriebskosten: Wer einen Kredit vergeben möchte, benötigt dafür Mitarbeiter und Räumlichkeiten. Diese Kosten wurden früher häufig über die Kreditabschlussprovision abgedeckt. Da diese aber seit einigen Jahren verboten ist, schlagen die Banken diese Kosten kurzerhand auf die Zinsen auf. Je personalintensiver ein Unternehmen arbeitet, um so höher fallen in der Regel auch die Zinsen aus. Der offizielle Wegfall der Kontoführungsgebühren für Baufinanzierungskonten wird heute ebenfalls in den Zinssatz eingepreist.
- Die Kapitalkosten: Eine Bank könnte mit dem Geld, dass sie für eine Baufinanzierung an einen Kreditnehmer verleiht, auch etwas anderes machen. Beispielsweise eine andere Bank kaufen. Sie könnte auch in deutlich lukrativere Geschäfte wie Finanzwetten investieren. Durch die Baufinanzierung entgeht ihr faktisch eine andere, wahrscheinlich lukrativere Geldanlage. Diesen Verlust lässt sie sich durch einen kleinen Aufschlag auf den Basiszins kompensieren.
- Die Inflation: Wer heute mit einem bestimmten Geldbetrag eine Ware kauft, wird in 20 Jahren für den gleichen Betrag kaum noch den identischen Gegenwert an Ware erhalten. Baufinanzierungen laufen aber in der Regel 20 oder 25 Jahre. Mit der letzten Rate erhält die Bank nur noch einen Bruchteil dessen an Wert zurück, den dieser Betrag bei Auszahlung des Darlehens repräsentierte. Hätte sie mit dem verliehenen Geld eine andere Bank gekauft, hätte sie der Inflation ein Schippchen geschlagen. Also lässt sie sich den Inflationsverlust ebenfalls durch einen kleinen Zinsaufschlag durch den Kreditnehmer kompensieren.
Die Zinsen, welche ein Darlehensnehmer an seine Bank abführt, stellen nur zum Bruchteil echte Zinsleistungen auf das geliehene Geld dar. Zum großen Teil handelt es sich um Entschädigungszahlungen an die Bank dafür, dass sie Geld verleiht und geschäftsimmanente Risiken eingeht. Wie die Zusammensetzung des endgültigen, vom Darlehensnehmer zu bezahlenden Zinses aussehen könnte, zeigt diese Tabelle:
| Refinanzierungskosten: | 0,2 Prozent |
|---|---|
| Risikokosten: | 0,2 Prozent |
| Betriebskosten: | 0,5 Prozent |
| Kapitalkosten: | 0,8 Prozent |
| Inflationsausgleich: | 0,2 Prozent |
| Endgültiger Sollzins: | 1,9 Prozent |
(Diese Tabelle hat rein beispielhaften Charakter!)
Wichtig ist, dass die Risikokosten bei einem Ratenkredit deutlich höher ausfallen, als bei einer Baufinanzierung. Bei Erstgenanntem kann die Bank nur auf die Gehaltsabtretung, die übliche Sicherheit, zurückgreifen.
Bei einer Baufinanzierung steht die verwertbare Immobilie im Vordergrund. Dafür fällt auf der Grundlage der deutlich längeren Laufzeit der Inflationsausgleich deutlich höher aus.
Die Zusammensetzung der einzelnen Positionen, mit Ausnahme der Refinanzierungskosten, fällt von Bank zu Bank völlig unterschiedlich aus. Betriebskosten und Kapitalkosten spielen bei Direktanbietern eine geringere Rolle als bei den Instituten vor Ort.
Prognose für Bauzinsen
Prognosen sind bekanntlich immer schwer und besonders dann, wenn sie die Zukunft betreffen. Wie sich die Bauzinsen in den kommenden 12 Monaten entwickeln, können Experten am besten einschätzen. Aus diesem Grund geben wir Ihnen an dieser Stelle die Ergebnisse des Interhyp Expertenpanels wieder, welches Einschätzungen zur Bauzinsentwicklung der nächsten 4 Wochen sowie der kommenden 6 bis 12 Monate abgibt:
Transparenz dank Online-Vergleich der Baufinanzierungen
Das Internet ermöglicht den bequemen und direkten Vergleich diverser Banken und Kreditvermittlern. Die Hausbank ist schon lange nicht mehr der einzige Weg, eine Baufinanzierung zu stemmen.
In manchen Köpfen hält sich zwar noch immer hartnäckig das Vorurteil, die Hausbank kenne ihre Kunden und diese Kunden würden von dieser langjährigen Geschäftsbeziehung profitieren. Die Wirklichkeit sieht aber häufig anders aus.
Jedes Kreditinstitut bewertet ein Bauvorhaben oder den Erwerb einer Immobilie nach gewissen Grundsätzen und Maßstäben. Die Bauzinsen, die dann individuell vorgeschlagen werden, berücksichtigen Faktoren wie Eigenkapital, Einkommen, Kreditbedarf und die Lage des Objektes.
Langjährige Bekanntschaft bzw. Geschäftsbeziehung findet sich nicht im Tableau der Finanzierungsberater und kann daher nur bedingt helfen, die Bauzinsen, die die Bank anbietet, zu drücken. Harte Fakten sind dazu wesentlich besser geeignet.
Wer begleitet in Deutschland die meisten Immobilienfinanzierungen?
Es gibt viele Anbieter auf dem deutschen Markt, die um die Gunst der Häuslebauer buhlen. Diese Geldhäuser lassen sich in unterschiedliche Klassen teilen. Der Verband der Privaten Bausparkassen hat Ende 2015 eine Aufstellung herausgegeben, die die Marktanteile sichtbar macht.
Vergleich der Bauzinsen lohnt sich
Baufinanzierungen bewegen große Summen an Geld und das über einen langen Zeitraum hinweg. Für die meisten Kreditnehmer ist der Erwerb oder der Bau der eigenen vier Wände das größte Projekt ihres Lebens.
Ein Vergleich der Angebote auf dem Markt ist daher von entscheidender Bedeutung, um die finanzielle Belastung auf ein Minimum zu senken und gleichzeitig möglichst schnell die Kreditrückzahlung abgeschlossen zu haben.
Um unseren Besuchern einen Überblick zu verschaffen, aktualisieren wir werktäglich die Konditionen unseres Baufinanzierungsvergleichs. Das beinhaltet natürlich nicht nur die Bauzinsen, sondern auch die anderen Parameter wie Kreditsumme, mögliche Laufzeiten bzw. Zinsbindungen und repräsentative Beispiele.
Wie Sie unseren Baufinanzierungsrechner richtig benutzen
Wir haben uns bei der Programmierung unseres Baufinanzierungsrechners große Mühe gegeben, Ihnen zahlreiche Filter und Auswahlmöglichkeiten anbieten zu können. Damit Sie bei der Benutzung des Rechners nicht im Dunkeln tappen, erklären wir Ihnen nachfolgend die wichtigsten Bedienschritte so verständlich wie möglich. dazu haben wir die Eingabefelder und Filter unserer Rechnermaske mit Zahlen versehen:
Basisangaben
- 1. Nettodarlehensbetrag in Euro
Hier tragen Sie den benötigten Darlehensbetrag ein. - 2. Tilgungssatz in %
Wählen Sie in diesem Fall die Höhe der gewünschten anfänglichen Tilgung aus. Je höher der Tilgungssatz, desto kürzer die Laufzeit des Darlehens aber desto höher auch die monatliche Rate. - 3. Sollzinsbindung in Jahre
Hier können Sie die gewünschte Sollzinsbindung auswählen. Zur Wahl stehen Zeiträume von 5 bis 40 Jahren. Sollzinsbindung bedeutet, dass der Zinssatz des Darlehens während dieses Zeitraumes unveränderlich ist. Das gibt Ihnen Sicherheit, denn ohne Sollzinsbindung würde Ihre Monatsrate mit dem Zinsniveau am Markt schwanken. Sie würden mal und mal weniger zahlen und könnten in Ihrem Finanzierungsplan keine feste Größe angeben. - Der Beleihungsauslauf gibt an, zu welchem Prozentsatz Sie ihre Immobilie beleihen. Er errechnet sich aus dem Beleihungswert, der Darlehenssumme und eventuellen Vorlasten des Objektes nach der Formel
4. Beleihungsauslauf = Summe aller geplanten Darlehen + noch offene Kredite) / Beleihungswert
Die Standardeinstellung ist hier 60 Prozent. Im Normalfall gehen wir von einer unbelasteten Immobilie aus, bei der keine noch offenen Kredite bestehen. In diesem Fall geben die meisten Banken erstrangige Hypotheken bis zu einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent.
Für die Finanzierung einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro könnte also ein Darlehen mit erstrangiger Hypothek bis zu einer Höhe von 180.000 Euro aufgenommen werden.
Ist die benötigte Kreditsumme höher, wird die Bank einen Zinsaufschlag verlangen, da alles über der Beleihungsgrenze von 60 Prozent als Grundschuld im (normalerweise) zweiten Rang im Grundbuch eingetragen wird. - 5. Wunschrate in EUR
Hier können Sie ihre Wunschrate eingeben. Bei der Ermittlung der zur Tilgung eines Immobiliendarlehens maximal zur Verfügung stehenden monatlichen Rate hilft Ihnen unser Haushaltsrechner. In der Spalte „Tilgungsübersicht“ finden Sie als Ergebnis der Berechnung auf Basis Ihrer Wunschrate einen zusammengefassten Tilgungsplan mit Angaben zur Höhe der gesamten Zinszahlungen, der Dauer bis zur Volltilgung des Darlehens und der Abschlussrate im letzten Monat.
Zusätzliche Filter
- 6. Volltilgung
Wenn Sie am Ende der Zinsbindung schuldenfrei sein wollen, ist ein Volltigerdarlehen das Richtige für Sie. Die Höhe der Monatsrate wird so gewählt, dass der Kredit innerhalb Zinsfestschreibung komplett abbezahlt ist und Sie sich nicht mehr um eine Anschlussfinanzierung kümmern müssen. - 7. 100% Finanzierung
Mit einer 100-Prozent-Finanzierung können Sie Ihre Immobilie auch ohne Eigenkapital erwerben. Hierbei wird der komplette Kaufpreis über das Baudarlehen finanziert. Jedoch führen Banken bei dieser Finanzierungsart eine aufwendigere Bonitätsprüfung durch und erheben einen Zinsaufschlag. - 8. 110% Finanzierung
Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis auch Erwerbsnebenkosten wie Notarkosten und Maklergebühren an. Mit einer 110-Prozent-Finanzierung werden nicht nur die Kaufkosten abgedeckt, sondern auch diese Kaufnebenkosten. Sie müssen bei den Banken eine hohe Bonität nachweisen, um eine 110-Prozent-Finanzierung zu erhalten. - 9. Verlängerter Widerruf
Die gesetzlich vorgeschriebene Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Manche Banken gewähren Ihnen jedoch ein verlängertes Widerrufsrecht. - 10. Ratenstundung möglich
Eine Baufinanzierung bindet jeden Monat Großteile Ihres Kapitals. Sollten einmal unerwartete Ausgaben auf Sie zu kommen, wird es entsprechend schwer, die monatlichen Raten zu bedienen. Bei einigen Banken können Sie daher Ratenstundung beantragen und die Rückzahlung für einen oder mehrere Monate aussetzen. - 11. Sondertilgungen
Natürlich ist es auch möglich, dass Ihnen mehr Geld zur Verfügung steht als gedacht und Sie es dafür nutzen wollen, um die Laufzeit Ihres Baudarlehens zu verkürzen. Mit sogenannten Sondertilgungen nehmen Sie zusätzlich zu den Monatsraten außerplanmäßige Rückzahlungen vor. Bei vielen Anbietern sind die Sondertilgungen gar kostenlos. - 12. Versicherung möglich
Manche Banken bieten zusätzlich zu ihrer Baufinanzierung eine Versicherung an, welcher Sie die Fortzahlung der Raten gegen Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfähigkeit und den Todesfall absichern können. - 13. Filialbesuch möglich
Manche Fragen klären sich am besten in einem persönlichen Gespräch. Setzen Sie hier das Häkchen und erfahren Sie, welche Anbieter eigene Filialen betreiben und eine Vor-Ort-Beratung anbieten. - 14. Videoident
Um ein Darlehen zu erhalten, müssen Sie eine Legitimationsprüfung durchführen. Früher funktionierte dies über den Filialbesuch oder das Postident-Verfahren. Heute wird bei einigen Kreditgebern auch das Videoident-Verfahren angeboten. Für dieses Verfahren benötigen einen Computer, Smartphone oder Tablet mit Webcam und eine stabile Internetverbindung. Via Video-Anruf treten Sie mit Ihrer Bank in Verbindung und lassen Ihren Ausweis bzw. Reisepass digital prüfen.
Relevante Ratgebersammlungen zum Thema Immobilien
Neben der Finanzierung einer Immobilie gibt es weitere, sehr wesentliche Themen, die bei einem so großen Investment anstehen. Wir haben für Sie zwei Reihen von Ratgebern rund um das Thema Immobilie zusammengestellt.
Die eine Ratgeberreihe beschäftigt sich ausschließlich mit der reinen Baufinanzierung, die andere Ratgeberserie fokussiert die Immobilie als solches und Belange, die neben einer Baufinanzierung noch von Interesse sind.
Hier unsere Abkürzungen direkt zu den entsprechenden Ratgeberseiten:
Wir bauen unseren Ratgeber-Bereich auf diesem Portal kontinuierlich aus, es lohnt sich also immer wieder mal vorbeizuschauen. Sollten Sie Hinweise, Themenwünsche, Kritik oder Lob für uns haben, freuen wir uns über eine E-Mail von Ihnen.
Trendindikator für Baufinanzierungen
Die Experten von EUROPACE beobachten den Markt für Baufinanzierungen sehr aufmerksam und greifen in kurzen Abständen die aktuellen Marktbedingungen ab. Diese Konditionen werden in untenstehenden Grafiken übersichtlich aufbereitet und erklären auf einen Blick, in welche Richtung sich der Markt bewegen wird.
Wichtig zu wissen ist, dass solche Auswertungen immer auf Erfahrungswerten basieren. Diese Werte sind aber kein Garant für zukünftige Entwicklungen, sondern sollen als Anhaltspunkt für die eigene persönliche Einschätzung dienen.
Ebenso wichtig ist der Zeitraum Ihrer persönlichen Einschätzung der Marktentwicklung für Baufinanzierungen. Ist es für Sie relevanter zu wissen, was in den kommenden Monaten passiert oder möchten Sie weiter in die Zukunft spekulieren?
Da folgende Aufstellungen Daten der jüngeren Vergangenheit bereitstellen, raten wir dazu, diese Daten auch nur als Anhaltspunkt für kurzfristige Marktbewegungen zu nutzen.
Empfehlung der Redaktion: Dr. Klein
Unter allen Anbietern der Immobilienfinanzierung bietet Dr. Klein eines der besten Angebote an. Denn das Unternehmen greift auf über 100 Banken und deren Angebote zurück. Somit kann der Kreditvermittler Dr. Klein Ihnen immer ein sehr gutes Angebot unterbreiten. Eine Kernkompetenz des Unternehmens ist die Immobilienfinanzierung, so dass Sie sehr viele unterschiedliche Möglichkeiten haben, mit Dr. Klein zusammenzuarbeiten.
Weitere Informationen
Manche Personen warten sicherlich schon lang auf den richtigen Zeitpunkt, ihr Traumhaus zu bauen oder zu erwerben. Andere wiederum haben sich noch nicht getraut, weil die Zinsen für Kredite höher waren. Dann sollte die Senkung des Leitzinses in den letzten Jahren für Immobilien-Interessierte wie ein Geschenk angekommen sein. Denn mit dieser Senkung werden Kredite, besonders auch Immobilienkredite preiswerter und es lohnt sich umso mehr, jetzt in Immobilien zu investieren.
Kostenloses Angebot zur Baufinanzierung anfordern
Wenn Sie auf der Suche nach einer günstigen Baufinanzierung sind, können Sie über das nachfolgende Formular ein kostenloses Angebot bei der Dr. Klein AG anfordern. Die Dr. Klein AG vergleicht über 100 namhafte Banken tagesaktuell und bietet neben einem kostenlosen Angebot auch persönliche Beratung.
Im Juli 2015 wurde Dr. Klein als Testsieger in den Kategorien "Direkt-Baufinanzierer - Service und Konditionen" und "Konditionen Direkt-Baufinanzierer" beim großen Test des Deutschen Instituts für Service-Qualität (DISQ) ausgezeichnet.
