Kaufen-oder-Mieten-Rechner
Immobilien besser kaufen oder mieten?
Viele Bundesbürger träumen von ihren eigenen vier Wänden, um mit ihnen die individuelle Freiheit zu genießen und eine sichere Altersvorsorge zu schaffen. Zwar verschafft Wohneigentum Unabhängigkeit und Sicherheit, doch nicht immer muss ein Immobilienerwerb die wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellen.
Ob sich der Kauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung lohnt, können Sie durch die übersichtliche Gegenüberstellung der Kosten herausfinden. Mit dem unten stehenden Vergleichsrechner können Sie die Ausgaben Ihrer Miete der nächsten Jahre hochrechnen und mit den Kosten einer Finanzierung vergleichen. Da das Ergebnis von zahlreichen Faktoren abhängt, bietet das Rechnermodul eine Orientierungshilfe, eine genaue Prognose ist aber nicht möglich.
Der „Kaufen oder Mieten“-Rechner zeigt Ihnen auf, ob der Kauf oder stattdessen die Miete ein und derselben Immobilie finanziell vorteilhafter ist.
Falls Sie bei der Nutzung des Rechners an einigen Stellen nicht weiterkommen, können Sie dazu in unserer Bedienungsanleitung weiter unten nachlesen.
Kaufen oder Mieten?
Angaben zum Kaufobjekt
Angaben zum Mietobjekt
Finanzierung und Geldanlage
Kaufneben- und Gesamtkosten der Immobilie berechnen
Finanzierungskosten ermitteln
Situation als Eigentümer
Situation als Mieter
| Nebenrechnungen zum Vergleichsrechner "Kaufen oder Mieten?" | ||||
|---|---|---|---|---|
| Jahr | Kreditrate pro Monat | Kaltmiete pro Monat | Kostenvorteil (Kaltmiete - Kreditrate) pro Monat | Mietersparnis angelegt zu p.a. |
Bedienung des Rechners
Angaben zum Kaufobjekt
Da mithilfe dieses Rechners die Optionen Kauf und Miete einer ganz konkreten Immobilie betrachtet werden, sind zuerst verschiedene Angaben zu diesem einen Objekt zu tätigen. Es kann sich dabei um ein existierendes Objekt handeln oder um reine Wunschvorstellungen, um verschiedene Szenarien auszuprobieren.
Zuerst werden die kauftypischen Angaben eingetragen. Dazu gehören der Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung, die Wohnfläche, das Baujahr sowie die jährliche Wertsteigerung des Objekts. Außerdem ist wichtig, hier die Höhe des Eigenkapitals zu notieren, welches für einen Immobilienkauf zur Verfügung steht. Je mehr Eigenkapital Sie angeben können, desto besser ist das für eine Finanzierung und erhöht Ihre Chancen auf attraktive Konditionen.
Angaben zum Mietobjekt
Zu den typisch wichtigen Angaben zu einem Mietobjekt gehören neben der oben bereits bekannt gegebenen Fläche natürlich die Kosten für die Kaltmiete pro Quadratmeter. Für den Kostenvergleich ist außerdem relevant, um wie viel Prozent pro Jahr die Miete für die Wohnung oder das Haus gegebenenfalls steigt.
Finanzierung und Geldanlage
Die hier erforderlichen Abfragen müssen differenziert betrachtet werden. Für das erste Eingabefeld wird ein Anlagezins abgefragt, den Sie entweder aktuell für die Ansparung Ihres Eigenkapitals erhalten oder für die Anlage der Miete, die Sie theoretisch gegenüber einer Finanzierungsrate sparen würden und monatlich zurücklegen könnten.
Für das zweite Eingabefeld wird die Laufzeit abgefragt, zu der Sie entweder eine Immobilienfinanzierung aufnehmen oder die gesparte Miete anlegen möchten.
Kaufneben- und Gesamtkosten der Immobilie berechnen
Ein Immobilienkauf geht immer mit Nebenkosten neben dem Kaufpreis einher. Viele denken beim Immobilienkauf zuerst nur an den Kaufpreis und vergessen oder unterschätzen den Kostenanteil, der darüber hinaus fällig wird.
Da die Nebenkosten für jedes Bundesland spezifisch sind, wählen Sie zuerst das Bundesland aus, in dem sich das Haus oder die Wohnung befindet. Die Grunderwerbsteuer sowie die Maklerprovision werden daraufhin automatisch ermittelt. Da die Maklerprovision im Einzelfall trotzdem abweichen kann, können Sie im Feld „Abweichende Maklerprovision“ Ihre ausgehandelte Gebühr als Prozentwert notieren.
Gleiches gilt für die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag. In den meisten Fällen trifft ein Satz von etwa 2,0 Prozent auf den Kaufpreis zu. Sie haben aber die Möglichkeit, den Wert zu ändern.
Auch den vorgeschlagenen Sicherheitspuffer können Sie anpassen. Banken ziehen vor Vergabe einer Immobilienfinanzierung einen Sicherheitsabschlag vom Verkehrswert der Immobilie ab, um den Beleihungswert zu ermitteln. Wie hoch der Sicherheitsabschlag tatsächlich ausfällt, lässt sich vom Verbraucher vorab schwer oder gar nicht einschätzen. Wir empfehlen, mit einem Wert von mindestens fünf Prozent zu rechnen, um später bei einer Finanzierungsanfrage nicht von bösen Überraschungen enttäuscht zu werden.
Im Ergebnis erhalten Sie hier die Summe aller Kaufnebenkosten und wie hoch die Gesamtkosten von Kaufpreis plus Nebenkosten ausfallen.
Bei Änderung der Eingaben sollten Sie anschließend immer den Button „Erneut berechnen“ am Ende des Rechners betätigen.
Finanzierungskosten ermitteln
Von den zuvor ermittelten Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten) wird anschließend noch das Eigenkapital abgezogen, dass Sie für einen eventuellen Immobilienkauf verplant haben. Das Ergebnis daraus ist Ihr persönlicher Finanzierungsbedarf. Das ist die Summe, die Sie neben Ihrem Eigenkapital benötigen, um alle Kosten beim Immobilienkauf zu decken und die Sie gegebenenfalls mittels Immobilienfinanzierung leihen müssten.
Unter Berücksichtigung der anfangs eingetragenen Laufzeit sehen Sie im Bereich „Finanzierungskosten ermitteln“ auch gleich, wie hoch Ihre monatliche Rate bei dieser Finanzierung ausfallen würde und wie hoch die Finanzierungsgesamtkosten, das heißt die Kosten bei der Darlehensrückzahlung inklusive Zinsen, wäre. Dabei werden für die Berechnung folgende Annahmen getroffen:
- Innerhalb der genannten Laufzeit erfolgt eine Volltilgung, es bleibt anschließend also keine Restschuld offen. Eine Anschlussfinanzierung ist nicht notwendig.
- Als Darlehenszins wird der Zins zur Berechnung angesetzt, den das aktuell günstigste Angebot in unserem Baufinanzierungsvergleich führt. Im individuellen Fall kann der Zins entsprechend höher ausfallen.
Situation als Eigentümer
Wer sich für den Immobilienkauf entscheidet und dazu eine Finanzierung aufnimmt, hat in den nächsten Jahren eine monatliche Kreditrate zu zahlen. Der „Kaufen oder Mieten“-Rechner zeigt Ihnen an dieser Stelle, wie hoch diese Rate für Ihr Beispiel ausfällt.
Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass der Wert einer Immobilie in der Regel mit dem Lauf der Zeit steigt. Gemäß Ihrer anfangs eingegebenen Wertsteigerung pro Jahr ermittelt der Rechner den Immobilienwert zum Ende der Laufzeit.
Davon abgezogen werden Instandhaltungskosten, die sich insbesondere vom Baujahr der Immobilie ableiten lassen und für eventuelle Reparaturen nötig sind. Im Ergebnis sehen Sie das Gesamtvermögen zur Immobilie, dass der Käufer nach Ende der Laufzeit besitzt.
Situation als Mieter
Während der Immobilienkäufer in der Regel zumindest anfangs eine monatliche Kreditrate zu leisten hat, muss der Mieter dauerhaft Miete zahlen. Gemäß Ihrer Eingaben zur Wohnfläche und der Kaltmiete pro Quadratmeter errechnet sich die durchschnittliche monatliche Kaltmiete.
Zudem wird in diesem Rechnerabschnitt nochmals Ihr Eigenkapital berücksichtigt. Da es im Falle der Miete nicht benötigt wird, kann es zum genannten Anlagezins gespart werden. Der „Kaufen oder Mieten“-Rechner zeigt Ihnen, welchen Kapitalzuwachs Sie dadurch nach Ende der genannten Laufzeit erhalten werden.
Sofern Ihre Miete niedriger ausfällt als eine optionale Finanzierungsrate für den Immobilienkauf, können Sie die Ersparnis ebenfalls verzinst anlegen. Das angelegte Eigenkapital sowie die verzinste Mietersparnis ergeben am Ende der Laufzeit ein Gesamtvermögen, das Sie im Rechner ablesen können.
Noch interessanter für Sie wird aber sein, ob nun über die Dauer der Laufzeit hinweg der Immobilienkauf oder die Miete die finanziell sinnvollere Option ist. Den Kostenunterschied erhalten Sie als Endergebnis in unserem „Kaufen oder Mieten“-Rechner.
Ist der Hauskauf günstiger für Sie und Sie wollen gleich die Finanzierungsangebote vergleichen? Dann klicken Sie auf den Button „Zum Vergleich!“ am Ende des Rechners und sichern Sie sich günstige Konditionen. Kreditanfragen sind unverbindlich und kostenlos.
Vorteile und Nachteile beim Kauf bzw. Mieten
Wie bei allem im Leben gibt es auch hier Für- und Gegenargumente, wenn die Frage nach Kaufen oder Mieten aufkommt. Was sind die Vorteile beim Immobilienkauf, was die Nachteile? Natürlich können diese Fragen nur unter Berücksichtigung der persönlichen Situtation beantwortet werden, eine Allgemeinaussage kann nicht getroffen werden. Die folgende Grafik fasst aber zumindest die grundsätzlichen Vor- und Nachteile beim Kaufen oder Mieten zusammen.
Wie viel Eigentumswohnung kann ich mir leisten?
Bei der Planung und Finanzierung des Kaufs von Wohneigentum macht es einen deutlichen Unterschied, ob es sich dabei um ein Haus oder eine Wohnung handelt. In aller Regel ist beim Kauf einer Eigentumswohnung deutlich mehr zu beachten, zum Beispiel was die Eigentümerverwaltung und die Kostenaufteilung anbelangt.
Für wen der Wohnungskauf ernsthaft in Frage kommt, für den lohnt der Wechsel von der Mietswohnung zur Eigentumswohnung schon seit einer ganzen Weile. Banken vergeben preiswerte Darlehen, wohingegen die Mietpreise immer weiter steigen, auch außerhalb der Großstädte. Das Geld, das in die Miete fließt, könnte schon längst für die Abbezahlung des Wohneigentums verwendet werden. Noch dazu weiß heute niemand, wo die eigene Mietzahlung in den nächsten Jahren liegen wird. Wer heute 800 Euro Kaltmiete im Monat zahlt, überweist in den kommenden vier Jahrzehnten 384.000 Euro an den Vermieter. Dabei sind Nebenkosten und anzunehmende Mietsteigerungen noch nicht einmal einkalkuliert. Erhöht sich die Miete beispielsweise um kontinuierlich 1,5 Prozent im Jahr, so liegen die Mietzahlung der nächsten 40 Jahre schon bei über einer halben Million Euro, nämlich bei 521.000 Euro (FMH-Finanzberatung).
Um dem zu entkommen, ist Woheigentum eine logische Alternative. Doch kann ich mir überhaupt eine Eigentumswohnung leisten und wenn ja, in welcher Größe? Eine Antwort auf diese Frage orientiert sich am verfügbaren Einkommen und dem Ersparten, also dem Eigenkapital. Die FMH-Finanzberatung rechnet ein Beispiel vor: Wer ein monatliches Nettoeinkommen von 2000 Euro hat und 800 Euro Miete zahlt, könnte sich bei einem Eigenkapital von 40.000 Euro eine Wohnung für rund 220.000 Euro leisten.
Damit Sie während der Finanzierung auch für ungeplante Ausgaben gerüstet bleiben, raten die Experten, nie mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens für die monatliche Darlehensrate aufzuwenden. Die folgende Tabelle zeigt, wie viele Quadratmeter Wohnung Sie sich leisten könnten, wenn Sie bereits 800 Euro Miete zahlen:
| So viele Quadratmeter Wohnung könnten Sie sich leisten, wenn Sie bereits 800 Euro Kaltmiete zahlen: | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Stadt | 20.000 €* + 187.097 €** | 40.000 €* + 221.176 €** | 60.000 €* + 250.909 €** | 80.000 €* + 269.091 €** | 100.000 €* + 289.758 €** |
| Augsburg | 118 | 139 | 158 | 170 | 183 |
| Berlin | 107 | 126 | 143 | 154 | 166 |
| Braunschweig | 170 | 201 | 228 | 245 | 263 |
| Bremen | 178 | 211 | 239 | 256 | 276 |
| Dortmund | 144 | 170 | 193 | 207 | 223 |
| Dresden | 156 | 184 | 209 | 224 | 241 |
| Düsseldorf | 89 | 105 | 119 | 128 | 138 |
| Essen | 187 | 221 | 251 | 269 | 290 |
| Frankfurt am Main | 117 | 138 | 157 | 168 | 181 |
| Gelsenkirchen | 267 | 316 | 358 | 384 | 414 |
| Hamburg | 89 | 105 | 119 | 128 | 138 |
| Kiel | 134 | 158 | 179 | 192 | 207 |
| Köln | 104 | 123 | 139 | 149 | 161 |
| Leipzig | 187 | 221 | 251 | 269 | 290 |
| Mannheim | 126 | 149 | 169 | 181 | 195 |
| München | 52 | 61 | 70 | 75 | 80 |
| Münster | 125 | 147 | 167 | 179 | 193 |
| Nürnberg | 136 | 161 | 182 | 195 | 210 |
| Stuttgart | 76 | 90 | 102 | 110 | 118 |
| Wuppertal | 178 | 211 | 239 | 256 | 276 |
| *Eigenkapital **max. Kaufpreis
Quelle: FMH Finanzberatung, IVD-Wohn-Preisspiegel, Focus, Annahmen: Basis der Berechnung der FMH-Finanzberatung ist eine feste Zinsbindung über 15 Jahre mit zwei Prozent Tilgung. Das Darlehen ergibt sich aus: Kaufpreis + zehn Prozent Kaufnebenkosten – Eigenkapital. Die Monatsrate für die genannte Finanzierungssumme entspricht jeweils der bisherigen Miete. Die Kaufpreise pro Quadratmeter basieren auf dem IVD-Wohn-Preisspiegel 2014 /2015. |
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Doch Vorsicht ist geboten: Die andauernde Niedrigzinsphase und die entsprechend günstigen Immobiliendarlehen verleiten dazu, größere Kredite aufzunehmen, als zu anderen Marktsituationen getragen werden können. Selbst wer heute eine Zinssicherung von 20 Jahren aufnimmt, wird vermutlich nach dieser Zeit noch eine hohe Restschuld offen haben. Unter den aktuellen Umständen ist anzunehmen, dass das Zinsniveau wieder steigen wird. Wer sich die Rückzahlung des Kredits unter steigenden Zinsen nicht zutraut, sollte die Finger vom Erweb von Wohneigentum lassen.
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