Grunderwerbsteuersätze 2017

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt beim Erwerb von Grundstücken an. Dabei ist es egal, ob das Grundstück selbst bereits bebaut, oder noch unbebaut ist. Das Grunderwerbsteuergesetz (1) stellt für die Grunderwerbsteuer den rechtlichen Rahmen dar.

Einen einheitlichen Steuersatz gibt es hingegen nicht, die einzelnen Bundesländer haben hierfür ihre eigene Handhabe und können die Höhe der Grunderwerbsteuersätze ab einem Prozentsatz von 3,5 jeweils selbst festlegen. Daraus ergeben sich je nach Bundesland zum Teil sehr unterschiedliche Steuersätze für den Erwerb von Grundstücken.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Wer in Deutschland eine Wohnung, ein Haus oder ein freies Grundstück erwirbt, muss für den Kauf nicht nur den Kaufpreis und die Notarkosten und die Eintragung des Kaufs in das Grundbuch bezahlen. Dazu fällt auch noch Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch angesetzt ist.

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks anfällt. Die Grunderwerbsteuer kann bei einem Immobilienkauf, egal ob unbebaut oder bebaut, nicht umgegangen werden. Sondern muss beim Kauf vom neuen Eigentümer gezahlt werden. Je nach Bundesland liegt die Grunderwerbsteuer in Deutschland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Grunderwerbsteuersätze 2017 in den Bundesländern

Stand der Steuersätze: Sept. 2017

Die Grunderwerbsteuer im internationalen Vergleich

Auch in anderen Ländern wird eine Grundsteuer erhoben. Während es bei uns in Deutschland ausschließlich darauf ankommt, in welcher Region eine Immobilie gekauft wird, ist in anderen Stzaaten der Wert der Immobilie ein bestimmender Faktor bei der Höhe der Grunderwerbsteuer.

Wir haben uns dazu über die Märkte in Europa und den USA schlau gemacht und herausgefunden, dass

• es meistens einheitliche Regelungen für das ganze Land gibt
• Deutschland auf Platz 3 hinsichtlich des teuersten Grunderwerbsteuersatzes liegt
• Lediglich die USA den Immobilienpreis und die Region zusammen als Berechnungsgrundlagen heranziehen

Wieso fällt die Grunderwerbsteuer auch bei Wohnungen an?

Der Name gibt es eigentlich kaum her, dass die Grunderwerbsteuer auch beim Kauf bzw. Verkauf einer Wohnung anfällt. Tatsache ist, dass in der Regel der Grund auf dem das gesamte Objekt steht, zu gleichen Teilen auf die einzelnen Wohneinheiten umgelegt wird.

Daher kauft man mit einer Wohnung auch ein Stück Land. So erklärt sich dann der Ursprung der Grunderwerbsteuer beim Veräußern einer Wohnung.

Wer erhebt die Grunderwerbsteuer?

Die Steuer für Grunderwerb wird in Deutschland von den Bundesländern erhoben. Diese können die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer dann an die Kommunen weiterreichen.

Der Gesetzgeber selbst hält sich aus dem Eintreiben dieser Steuer heraus. Die Bundesländer können diese Ländersteuer nach Gutdünken an die einzelnen Kommunen innerhalb ihres Bundeslandes weiterreichen.

Wer ist steuerpflichtig bei der Grunderwerbsteuer?

Bei der Steuer, die auf den Kauf von bebauten wie unbebauten Grundstücken anfällt, ist nicht nur der Käufer selbst betroffen. Ebenfalls die Grunderwerbsteuer zahlen muss der Verkäufer. Im Kaufvertrag kann die Pflicht des Grundstückverkäufers jedoch an den Käufer übertragen werden.

Aber: die Vertragsgestaltung hat hierbei keine Auswirkungen auf die eigentliche Steuerschuld. Das heißt, zahlt der Grundstückskäufer die Grunderwerbsteuer nicht, wird sich das Finanzamt das Geld beim Verkäufer holen.

Wie das Finanzamt von der Steuerpflicht erfährt

Der Notar, welcher den Kaufvertrag für das zu veräußernde Grundstück erstellt, gibt die Nachricht über den Verkauf direkt an das Finanzamt weiter. Im zuständigen Finanzamt wird dann die zu zahlende Steuer berechnet und ein Bescheid über die Grunderwerbsteuer erstellt. Hierauf hat der im notariellen Kaufvertrag niedergelegte Zahler die Steuerschuld zu begleichen (siehe oben unter: Wer ist steuerpflichtig bei der Grunderwerbsteuer?).

Ist der jeweilige Vertragspartner der Aufforderung im Steuerbescheid nachgekommen und hat die Steuerschuld bezahlt, wird vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erstellt. Diese ist die Grundlage für den Käufer der Immobilie, rechtlich bestätigter Eigentümer des Grundstücks zu werden und den Erwerb des Grundbesitzes in das Grundbuch eintragen lassen zu können.

Wann keine Steuern für den Grundstückserwerb anfallen

Jede Regel hat ihre Ausnahme. Dies ist bei der Grunderwerbsteuer nicht anders. Keine Steuer für den Erwerb eines bebauten oder freien Grundbesitzes muss gezahlt werden im Falle einer Erbschaft und im Falle einer Schenkung.

Ebenfalls keine Grunderwerbsteuer fällt an, wenn der Verkauf von zwei Personen durchgeführt wird, die in unmittelbarer Linie miteinander verwandt sind. Das heißt, zwischen Eltern und Kindern und zwischen Ehepartnern. Nicht von der Steuerpflicht befreit sind hingegen Grundstücksverkäufe zwischen Geschwistern.

Historische Entwicklung der Grunderwerbsteuer seit 2006

Seit dem Jahr 2006 gilt für die Grunderwerbsteuer die Autonomie der Bundesländer. Das heißt, die einzelnen Länder können die Höhe dieser Steuer selbst festlegen, und zudem entscheiden, ob sie diese an die Kommunen weitergeben. Die Steuerreform der GrESt hat dazu geführt, dass es zu einer unterschiedlichen Entwicklung der Steuersätze in den einzelnen Bundesländern kam.

So halten Bayern und Sachsen nach wie vor an dem grundlegenden Steuersatz von 3,5 Prozent fest, während andere Bundesländer die Grunderwerbsteuer nach und nach hoch geschraubt haben seit der Reform.

Den Anfang der Steuererhöhungen machte damals Berlin. Die Bundeshauptstadt, die zugleich rechtlich ein Stadtstaat ist, hob die Steuer auf den Erwerb von Grundbesitz auf 4,5 Prozent an. Zum 1. Januar 2014 erfolgte in Berlin eine weitere Erhöhung der Grunderwerbsteuer, auf nunmehr 6,0 Prozent.

Zwei Jahre nach der ersten Steuererhöhung in Berlin zog der zweite Stadtstaat, die Hansestadt Hamburg, mit einer Erhöhung dieser Steuer nach, und legte die Grunderwerbsteuer auf 4,5 Prozent fest. Die weiteren Erhöhungen je Bundesland zeigt folgende Tabelle:

 

Quelle: Wikipedia, Finanzministerien Baden-Württemberg, Niedersachen und Thüringen

Die Einnahmen der Grunderwerbsteuer sind ein Eckpfeiler für die öffentlichen Haushalte. Wir haben in folgendem Diagramm die Einnahmen der Bundesländer addiert und können so die quartalsweise Entwicklung dieser Steuereinnahmen betrachten. Auch hier starten wir 2006, kurz vor der Finanzkrise:

Die Daten an der X-Achse geben an, für wann die Daten zusammengezählt wurden. 04.2006 meint das erste Quartal 2006, dessen Daten frühestens im April 2006 vorliegen konnten.

Ebenfalls interessant ist die Entwicklung dieser Steuereinnahmen je Bundesland. Die Zahlen stehen dabei für die Jahreseinnahmen. Klicken Sie im oberen Bereich des Diagramms auf die Namen der Bundesländer um einzelne Datenreihen aus- und wieder einzublenden:

Große Bundesländer mit einer starken wirtschaftlichen Gesamtleistung liegen in diesen Statistiken naturgemäß vorn. So verwundert es nicht, dass Nordrhein-Westfalen, Bayern und Baden-Württemberg die drei obersten Linien in unserem Chart abbilden.

Wie sieht es aber aus, wenn wir das Gesamtaufkommen der Grunderwerbsteuer auf die einzelnen Bewohner je Bundesland runterbrechen? Dazu haben wir uns die Einwohnerzahlen der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder besorgt und entsprechende Kalkulationen durchgeführt.

Leider lagen zum Redaktionsschluss (1. Sept. 2017) die Einwohnerzahlen nur bis einschließlich 2015 vor. Die Verteilung lässt sich dennoch sehr gut ablesen:

Die absoluten Werte der Grunderwerbsteuer lassen erahnen, welches Bundesland sich seit dem Tief in 2009 am besten weiterentwickelt hat. Eine Umrechnung nach Veränderung in Prozent veranschaulicht das Ranking der Länder:

Quellen: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen

Erhöhung der Grunderwerbsteuer in 2017

2014 hatten bereits die Bundesländer Berlin und Niedersachsen, Bremen und Schleswig-Holstein die Grunderwerbsteuer erhöht. Dabei kam es zu einem Anstieg der Steuer für den Verkauf und Kauf von bebautem und unbebautem Grundbesitz um bis zu 1,5 Prozent.

Im Januar 2015 kam es dann zu einer Erhöhung der Grunderwerbsteuer in zwei weiteren Bundesländern. Sowohl Nordrhein-Westfalen als auch das Saarland hoben die Steuern für den Immobilienkauf an. Insgesamt gab es damit vier Bundesländer, welche eine Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent erheben: Schleswig-Holstein seit 2014, Brandenburg, NRW und das Saarland seit 2015.

Seit dem 1. Januar 2017 gehört auch Thüringen zu top-besteuerten Bauflächen. Der Satz wurde in einem großen Schritt von 5,0 auf 6,5 Prozent angehoben.

Grunderwerbsteuer macht den Immobilienkauf teuer

Auch wenn Verkäufer und Käufer steuerpflichtig im Sinne der Grunderwerbsteuer sind, so ist es doch meist der Käufer des Grundstücks, welcher der Steuerpflicht nachkommt. Wie bereits oben angeführt, kann dies im notariellen Kaufvertrag entsprechend niedergelegt werden.

Durch die Übertragung der Steuerschuld auf den Käufer hat dieser natürlich neben den reinen Kaufkosten selbst noch mehr für seinen Grunderwerb zu bezahlen. Der Anstieg der Grunderwerbsteuer auf dieses Jahr hat damit den Kauf von Grundstücken, egal ob bebaut oder unbebaut, in den bereits genannten drei Bundesländern noch deutlich teurer gemacht.

Für Immobilienkäufer, die ihr Eigentum nicht selbst bewohnen möchten, stellt sich natürlich so die Frage, ob es nicht Sinn machen würde, in Bundesländer auszuweichen, in denen eine niedrigere Grunderwerbsteuer anfällt.

Aber: es kommt nicht nur auf die Höhe der Steuer selbst an, sondern auf weitere Faktoren wie den möglichen Wertanstieg eines solchen Investments und den Kaufpreis selbst.

So liegt in Bayern die Grunderwerbsteuer zwar auf niedrigen 3,5 Prozent, dafür sind die Grundstücke und Häuser selbst, je nach Region, oftmals um ein deutliches teurer, als dies in anderen Bundesländern der Fall sein kann.

Grunderwerbsteuersätze nach Bundesländern

In Deutschland gilt ein Mindestsatz von 3,5 Prozent für die Grunderwerbsteuer. Da diese aber von den Bundesländern selbst festgelegt werden kann, erheben die einzelnen Länder unterschiedlich hohe Steuersätze für die Grunderwerbsteuer.

Am wenigsten Steuern für den Grunderwerb fallen derzeit mit 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen an, am höchsten liegen die Steuern mit 6,5 Prozent im Moment in Brandenburg, NRW, im Saarland, in Schleswig-Holstein und in Thüringen (Stand: Januar 2017).

Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

Diese beiden Steuerarten werden nur allzu gerne in einen Topf geworfen, dabei unterscheiden sie sich maßgeblich voneinander. Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalig zu entrichtende Steuer nach dem Verkauf und Kauf eines unbebauten oder bebauten Grundstücks gemäß des Grunderwerbsteuergesetzes, dem GrESt.

Die Grundsteuer hingegen ist eine regelmäßig anfallende Steuer, die meist vierteljährlich an das zuständige Finanzamt abgeführt werden muss. Während die Grunderwerbsteuer Ländersache ist, ist die Grundsteuer Sache der Kommunen. Diese legen auf den Grundsteuermessbetrag die so genannten Hebesätze fest, auf deren Grundlage dann das Finanzamt die Höhe der Steuerschuld festlegt.

 

Autor: Marc Opitz

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Quellen und weiterführende Informationen

(1) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
(2) Statistisches Bundesamt – Hebesätze der Gemeinden

 

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