Die Vollfinanzierung
Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Eine Vollfinanzierung ist in Deutschland erst seit einigen Jahren möglich, da sie für eine Bank ein deutlich erhöhtes Risiko gegenüber einer geringeren Baufinanzierung darstellt. Bei einer Vollfinanzierung handelt es sich um ein Darlehen, welches mitunter nicht nur 100 Prozent des Kaufpreises abdeckt, sondern darüber hinaus auch die Erwerbsnebenkosten finanziert, also für Makler, Grunderwerbsteuer und Notar. Welche Vorteile, welche Nachteile bietet eine Vollfinanzierung?
- Vollfinanzierungen können neben dem Kaufpreis der Immobilie (100-Prozent-Finanzierung) auch die Erwerbsnebenkosten miteinschließen (110-Prozent-Finanzierung).
- Zu den Erwerbsnebenkosten zählen die Kosten für Makler, Grunderwerbsteuer und Notar.
- Eine Vollfinanzierung setzt eine sehr gute Bonität und ein überdurchschnittliches Einkommen des Immobilienerwerbers voraus.
- Zu Zeiten niedriger Zinsen kann eine Vollfinanzierung am Ende günstiger sein, als ein Vorsparen mit anschließend steigendem Bauzins.
- Vollfinanzierungen weisen nicht nur einen höheren Grundzins auf, sondern sind auch mit einem individuellen Risikozuschlag ausgestattet.
- Bei uns können Sie Vollfinanzierungen finden – gehen Sie einfach zum Baufinanzierungsvergleich und wählen Sie in den Filteroptionen „100% Finanzierung“ oder „110% Finanzierung“ aus!
Wie teuer ist eine Vollfinanzierung?
Vollfinanzierung bedeutet, dass ohne Eigenkapital finanziert wird. Um die Kosten einer solchen Vollfinanzierung zu ermitteln, muss in unserem Baufinanzierungsrechner im Feld „Eigenkapital“ einfach „0“ eingetragen werden.
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Stand der Daten: 25.09.2023
Mindestangaben und repräsentatives Beispiel gemäß der EU-Verbraucherkreditrichtlinie. Alle Informationen erhalten wir seitens der Banken. Mindestens zwei Drittel der Kunden erhalten den angegebenen effektiven Jahreszins im genannten repräsentativen Beispiel oder einen günstigeren bei der jeweiligen Bank. Individuelle Berechnungen können von dem repräsentativen Beispiel dennoch abweichen, da der angegebene effektive Jahreszins von individuellen Faktoren abhängig ist. „k.A.“, „K.A.“ oder Keine Angabe seitens der Bank“, bedeutet, dass uns seitens der Bank diese Informationen (noch) nicht übermittelt wurden. Wir ergänzen diese, sobald sie uns vorliegen. Alle Informationen haben wir nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert, sie sind jedoch ohne Gewähr.
Wer bekommt eine Vollfinanzierung?
Die Vermutung, dass eine Vollfinanzierung zum Tragen kommt, wenn die Interessenten gerne eine Immobilie erwerben möchten, aber keinerlei Eigenkapital aufweisen, ist so nicht richtig. Bei einer Vollfinanzierung legen die Finanzierer einen recht engen Rahmen an.
Zunächst einmal fällt die monatliche Rate natürlich deutlich höher aus, als wenn Eigenmittel im Spiel sind. Das bedeutet, dass das zur Verfügung stehende Haushaltseinkommen ausreichend sein muss, um eine Vollfinanzierung rückzahlen zu können. Die Kritik einiger Institute lautet: Wer nicht in der Lage war, Eigenkapital anzusparen, kann auch keine überdurchschnittlich hohe Rate bezahlen.
Eine Faustformel zur Abwägung einer Vollfinanzierung stellt die 40-Prozent-Formel dar. Diese besagt, dass 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Rate zur Verfügung stehen müssen.
Aus dieser Grobkalkulation ergibt sich, dass das Nettoeinkommen bereits eine ausreichende Höhe aufweisen muss. Beträgt die Darlehenssumme 400.000 Euro, der Zinssatz zwei Prozent und die Tilgung drei Prozent, ergibt sich folgende vereinfachte Rechnung:
400.000 Euro * 3 Prozent / 12 Monate = 1.667 Euro mtl. Rate
Bei einer 40-Prozent-Quote muss das Nettoeinkommen folglich 4.168 Euro betragen (1.667 Euro * 100 Prozent / 40 Prozent). Bestehende Verbindlichkeiten werden in die 40 Prozent mit eingerechnet. Es ist im Vorfeld einer Vollfinanzierung sinnvoll, bestehende Verbindlichkeiten abzulösen, um den Einkommensrahmen für die Baufinanzierung zu erhöhen.
Neben der erwarteten hohen Tilgungsleistung an den Darlehensnehmer legen die Banken auch an das zu finanzierende Objekt strengere Grenzen an. Für Objekte in B-Lagen finden sich Vollfinanzierungen schwerer als für eine Immobilie in einer 1A-Lage.
Eine einwandfreie Schufa ist ebenfalls Voraussetzung für eine Vollfinanzierung.
Gibt es einen Zinszuschlag?
Vollfinanzierungen stellen für die Bank ein erhöhtes Risiko dar. Banken tendieren dazu, sich die Übernahme besonderer Risiken gesondert bezahlen zu lassen. Bekanntermaßen fällt bei einer Finanzierung mit Eigenkapital für eine 1b-Hypothek ein Zinszuschlag in Höhe von 0,5 Prozent an. Der Zinsaufschlag bei einer Vollfinanzierung hängt von dem jeweiligen Finanzierer ab. Der Risikozuschlag ergibt sich aus der Bonität des Käufers, der Lage und der Ausstattung des Objektes und der Zinsbindungsdauer.
Der Zinszuschlag dient dazu, das Risiko zwischen Darlehenshöhe und dem Erlös aus einer möglichen Zwangsversteigerung zu decken, wenn der Darlehensnehmer seiner Zahlungsverpflichtung nicht mehr nachkommen sollte. Das Engagement der Bank übersteigt den realen Wert der Immobilie. Bei einer Vollfinanzierung liegt der Versteigerungserlös meist unter der Restschuld, sofern nicht überdurchschnittliche Tilgungen stattfanden, oder der Immobilienmarkt explodierte.
Vorteile der Vollfinanzierung
Es gibt durchaus Gründe, die für eine Vollfinanzierung sprechen. Dazu gehören zum Beispiel folgende Fälle:
- Ein noch recht junger Mensch möchte dem Mietmarkt den Rücken kehren, verdient sehr gut, aber das erst seit kurzer Zeit. Eigenkapital aufzubauen, war noch nicht möglich.
- Die bei einer Vollfinanzierung üblichen hohen Tilgungsleistungen führen am Ende zu einer schnelleren Entschuldung und sparen somit Zinsen ein.
- Zu Zeiten niedriger Zinsen macht eine Vollfinanzierung mehr Sinn, als im Vorfeld zu versuchen, Eigenkapital anzusparen. Steigen die Zinsen bis zum Finanzierungszeitpunkt, verteuert sich die Finanzierung trotz der eingebrachten Eigenmittel.
Nachteile der Vollfinanzierung
Was sich einerseits vorteilhaft auswirkt, kann auf der anderen Seite auch ein Nachteil sein.
- Eine überdurchschnittlich hohe Tilgung belastet das Haushaltsbudget überdurchschnittlich.
- Neben dem um in der Regel von vornherein 0,3 Prozent höheren Zinssatz erhöhen sich die Zinsen noch um einen individuellen Risikoaufschlag.
- Die Anzahl der Banken, die eine Vollfinanzierung anbieten, fällt begrenzt aus.
Baufinanzierung
