Die häufigsten Irrtümer beim Immobilienkauf

Der Immobilienmarkt boomt, die Zinsen befinden sich nach wie vor auf einem historisch niedrigen Niveau. Grund genug für viele Mieter, sich jetzt den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Kapitalanleger sehen in einer fremd vermieteten Immobilie ebenfalls eine echte Alternative zu Tagesgeldern oder Aktien.

Da die wenigsten Käufer professionell mit Immobilien handeln, laufen sie Gefahr, Irrtümern zu erliegen, die als pauschale Aussagen im Raum stehen. Wir wollen hier ein wenig Licht ins Dunkel bringen.

Niedrige Zinsen führen zu preiswerterem Immobilienkauf

Diese Aussage ist theoretisch richtig, in der Praxis leider ein Irrtum. Niedrige Zinsen führen zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien. Eine erhöhte Nachfrage bedeutet in der Regel einen Anstieg des Preisniveaus.

Dies gilt um so mehr, je weniger Möglichkeit besteht, ein Produkt, in diesem Fall Grund und Boden, beliebig zu vervielfältigen. Das nachfolgende Diagramm illustriert die Entwicklung der Immobilienpreise in den 127 größten Städten Deutschlands.

Bedienhinweis: Einzelne Datenreihen lassen sich durch Klick auf die betreffende Überschrift aus- und wieder einblenden.

Quellen:

Der explosionsartige Anstieg begann nach der Finanzkrise, als sich die ersten Anleger in Immobilien flüchteten, und wurde durch das niedrige Zinsumfeld noch beschleunigt. Die steigenden Kaufpreise relativieren die Einsparung durch niedrigere Zinsen.

Dazu kommt noch ein Risiko: Der Immobilienmarkt unterliegt, wie jeder Markt, Schwankungen. Wer in einer Hochpreisphase gekauft hat, riskiert bei fallenden Preisen einen Verlust.

Die aktuellen Preise Ihrer Wunschimmobilien auf dem Markt können ganz einfach online auf verschiedenen Immobilienportalen ermittelt werden:

Immobilien kaufen
Anbieter	Kosten	Beschreibung
Engel & Völkers	Bei Kauf ggf. ortsübliche Makler­courtage	Immobilien über das Suchportal finden und kaufen. Engel & Völkers steht von der individuellen Erstberatung bis zum erfolgreichen Vertrags­abschluss unterstützend zur Seite. Beratung auch vor Ort bei einem Immobilien­berater in mehr als 270 Wohn­immobilien-Shops in Deutschland möglich. Beim Kauf wird ggf. eine Vermittlungs­provision fällig, sofern sie vom Verkäufer an den Käufer weitergegeben wird.
ImmobilienScout24	Bei Kauf ortsübliche Makler­courtage	Häuser, Eigentumswohnungen oder Mietshäuser über das Suchportal finden und kaufen. Außerdem stehen weitere Angebote zur Verfügung, wie Zusendung kostenloser Angebote, Finanzierungs­berechnung, Umzugsservice.
Immonet	Bei Kauf ortsübliche Makler­courtage	Auf der Plattform stehen Immobilien für den privaten und gewerblichen Gebrauch zum Kauf. immonet.de ist ein Partnerportal von immowelt.de.
Immowelt	Bei Kauf ortsübliche Maklercourtage	Immobilien finden oder als regisitrierter Interessent (für 14,90 € pro Suchanzeige) entsprechend der eigenen Ansprüche gefunden werden.
McMakler	Bei Kauf ortsübliche Makler­courtage	Kauf­interessenten können kostenlos und unverbindlich ihr Such­profil bei McMakler hinterlegen. Sobald eine passende Immobilie gefunden wurde, erhalt der Interessent eine Mitteilung. Infrage kommen Immobilien zum Wohnen oder als Kapitalanlage.
Ohne-Makler.net	Bei Kauf ortsübliche Makler­courtage	Auf der Plattform stehen Immobilien für den privaten und gewerblichen Gebrauch zum Kauf.
realbest	Bei Kauf ortsübliche Makler­courtage	Nur bei erfolgreichem Kauf­abschluss entstehen Kosten in Form einer Provision, die für den Verkäufer und/oder Käufer fällig wird. realbest wird an der Provision beteiligt, die der Immobilien­makler erhält. Die Anmeldung auf realbest.de ist für den Kauf­interessenten kostenlos und unverbindlich. Mehr Infos zur Provision: https://www.realbest.de/immobilienverkauf/maklerprovision/.
Die orstsübliche Makler­courtage je Bundesland finden Sie hier!

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Kaufen ist langfristig rentabler als Mieten

Diesen Satz sagen Bauträger oder Finanzdienstleister, die Immobilien oder Baufinanzierungen vermitteln, gerne und oft. Da die meisten Immobilien finanziert werden müssen, ist es ein Rechenexempel, ob die monatliche Rate für den Hauskredit niedriger ausfällt oder die Miete.

Unstrittig ist, dass der Käufer am Ende der Finanzierung eine schuldenfreie Immobilie besitzt. Diese wirft dann entweder nur Erträge ab oder ermöglicht ihm in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus ein kostenfreies Wohnen.

Bei der Überlegung, ob Mieten oder Kaufen langfristig rentabler ist, spielen die Summe der gezahlten Zinsen und die durchschnittliche Lebenserwartung mit Mietzahlung eine Rolle.

SurftippKaufen oder Mieten? Unser Rechner hilft bei der Entscheidung

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Immobilienbesitzer müssen nur die Kreditraten zahlen

Dies ist leider nicht der Fall. Neben dem Aufwand für Zins und Tilgung sollten Immobilienbesitzer auch Rücklagen für Reparaturen oder Sanierungen bilden.

Bei Eigentumswohnungen fällt dies automatisch im Rahmen der Instandhaltungsrücklage an, die der Wohnungseigentümer zusammen mit dem Hausgeld entrichtet. Diese Aufwendungen können nicht auf den Mieter umgelegt werden, bedeuten also für Eigentümer einen zusätzlichen Kostenfaktor.

Während bei Eigentumswohnungen die Eigentümergemeinschaft über die Höhe der monatlichen Zahlung in die Instandhaltungsrücklage entscheidet, muss der Einfamilienhausbesitzer selbst die notwendige Höhe der Rücklage definieren.

Andere Aufwendungen wie Grundsteuer oder Heizkosten waren bislang in der Umlagenabrechnung enthalten, fallen somit theoretisch nicht als Zusatzkosten ins Gewicht. Der Umzug von einer Wohnung in ein Einfamilienhaus bringt aber in der Regel höhere Wohnnebenkosten durch mehr Quadratmeter mit sich.

Dazu steigt durch den Garten die Größe des Grundstücks, was wiederum zu einer höheren Grundsteuerabgabe führt. Unter dem Strich führt eine eigene Immobilie in den meisten Fällen zu einer Erhöhung der Wohnnebenkosten.

Baufinanzierung

Kaufpreis €

Eigenkapital €

Bundesland Baden-Württemberg  Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorp. Niedersachsen NRW Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen

Sollzinsbindung 5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre 25 Jahre 30 Jahre 35 Jahre 40 Jahre

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Immobilienpreise steigen kontinuierlich

Auch diese Aussage ist mit Vorsicht zu genießen. Grund und Boden lässt sich nicht vermehren. Die Nachfrage nach Immobilien steigt. Es ist aber die Frage, wo diese Nachfrage anhält. Die demografische Entwicklung geht dahin, dass es in Deutschland immer mehr Singlehaushalte gibt und damit immer mehr Bedarf an Wohnraum.

Diese Singlehaushalte finden sich jedoch überwiegend in den Städten. Die Nachfrage in ländlichen Regionen fällt dagegen unterdurchschnittlich aus. Sie kann kurzfristig ansteigen, wenn die Preise im städtischen Sektor zu sehr ansteigen.

Ein überproportionaler Anstieg führt jedoch dazu, dass es zu einer Blase kommt, die platzt. Der Markt wird dann sehr schnell wieder abkühlen, der Trend wieder in die Stadt zurückführen. Von einem kontinuierlichen Anstieg der Preise kann also nicht die Rede sein.

SurftippWie sich die Immoblienpreise seit 1975 entwickelt haben, sehen Sie hier

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Bei einer Immobilienblase: Finger weg vom Immobilienkauf

Steigende Immobilienpreise führen dazu, dass es immer wieder zu Warnungen kommt, dass eine Immobilienblase bevorsteht oder bereits existiert. Die Gefahr liegt dann darin, zu einem überhöhten Preis zu kaufen. Aber wie bei Aktien gibt es den „richtigen Zeitpunkt“ nicht, um einzusteigen.

Blasen entstehen allerdings nur dort, wo ein Produkt spekulativ erworben wird, um es kurzfristig mit Gewinn weiterzuveräußern. Der deutsche Eigenheimerwerber hat jedoch einen langfristigen Horizont. Auch wenn der mit dem Gedanken spielt, das Objekt im Alter gewinnbringend zu verkaufen, handelt es sich nicht um eine Spekulation.

Die Gefahr einer Immobilienblase ist in Deutschland auch aus anderen Gründen geringer als beispielsweise im Ausland. Das Verhältnis zwischen Mietern und Eigentümern selbst genutzter Immobilien bewegt sich in etwa bei 50 zu 50.

Im Gegensatz zu Italien mit einer Eigentümerquote von 90 Prozent könnten gar nicht so viele Objekte auf den Markt kommen. Im Vergleich zu den USA fällt die Kreditvergabe hierzulande deutlich strenger aus. Das Risiko fauler Kredite im Immobiliensegment läuft in Deutschland fast gegen null.

Dazu kommt, dass bei einer Immobilienblase die Kreditvergabe überdurchschnittlich ansteigt. Dies ist nicht der Fall, da die Kreditvergabe im Jahr 2016 gegenüber dem Jahr 2015 leicht rückläufig war.

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Eine Immobilie ist die ideale Altersvorsorge

Natürlich hat es seinen Reiz, im Alter in einem schuldenfreien Zuhause zu sitzen und nur noch die Nebenkosten und keine Miete mehr zu bezahlen. Der durchschnittliche deutsche Immobilienerwerber wendet beim Kauf in der Regel seine gesamten Ersparnisse für das Eigenkapital auf.

Damit hat sich sein Portfolio faktisch zu 100 Prozent auf die Immobilie reduziert, von einer Streuung der Geldanlage ist nicht mehr die Rede. Es bleibt darüber hinaus fraglich, ob neben der Belastung für die Immobilie noch genügend freie Mittel bleiben, um wieder damit zu beginnen, die Investments zu diversifizieren.

Das heißt, über die notwendige eiserne Rücklage noch ein breiter gestreutes Depot anzulegen. Dabei darf auch nicht vergessen gehen, dass Immobilien mit zunehmendem Alter reparaturanfällig werden. Auch wenn keine Hypotheken mehr zu bedienen sind, müssen die Eigentümer mit außerplanmäßigen Kosten rechnen.

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Eigenkapital ist Voraussetzung für den Immobilienerwerb

Eine alte Faustformel besagt, dass der Eigenkapitalanteil 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten decken sollte. Längst sind die Banken auch in Deutschland dazu übergegangen, auch Vollfinanzierungen zu genehmigen. Sogar die Erwerbsnebenkosten werden mitfinanziert.

Dabei ist dieses Vorgehen hochgradig riskant. Muss das Haus kurz nach Erwerb bereits wieder verkauft werden, geschieht dies häufig aus einer Notlage heraus. Notlagen drücken aufgrund des Zugzwanges des Verkäufers in der Regel die Preise.

Der Eigentümer muss nach dem Verkauf weiterhin Kreditraten abbezahlen. Dies ist in Zusammenhang mit den Erwerbsnebenkosten auch der Fall, wenn das Objekt ohne Verluste veräußert wird.

SurftippMehr zum Thema Eigenkapital erfahren Sie in unserem Ratgeber

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Kaufpreis gleich Anschaffungskosten

Diese Überlegung zählt zu den beliebtesten, aber auch folgenreichsten Irrtümern beim Immobilienerwerb. Zum Kaufpreis kommen noch die sogenannten Erwerbsnebenkosten. Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten und unter Umständen die Maklercourtage.

Je nach Bundesland kommen schnell zehn und mehr Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten dazu. Die Notar- und Gerichtskosten fallen bundesweit einheitlich aus und betragen pauschal etwa 2 Prozent des Kaufpreises. Grunderwerbsteuer und maximale Maklercourtage sind Ländersache. Die beiden Tabellen zeigen, mit welchen Kosten Erwerber rechnen müssen.

Maklercourtage

Maklergebühren der Bundesländer 2021
Bundesland	Maklerprovision	Anteil Verkäufer	Anteil Käufer
Baden-Württemberg	7,14%	3,57%	3,57%
Bayern	7,14%	3,57%	3,57%
Berlin	7,14%	3,57%	3,57%
Brandenburg	7,14%	3,57%	3,57%
Bremen	5,95%	2,98%	2,98%
Hamburg	6,25%	3,13%	3,13%
Hessen	5,95%	2,98%	2,98%
Mecklenburg-Vorpommern	5,95%	2,98%	2,98%
Niedersachsen*	7,14%	3,57%	3,57%
Nordrhein-Westfalen	7,14%	3,57%	3,57%
Rheinland-Pfalz	7,14%	3,57%	3,57%
Saarland	7,14%	3,57%	3,57%
Sachsen	7,14%	3,57%	3,57%
Sachsen-Anhalt	7,14%	3,57%	3,57%
Schleswig-Holstein	7,14%	3,57%	3,57%
Thüringen	7,14%	3,57%	3,57%
* Maklerprovision insg. regional: 4,76 % - 5,95 % oder 7,14 %, aufgteilt bis zu 3,57% je Partei Quelle: Hausverwaltung-Ratgeber.de, Stand 23.12.2020, Alle Sätze inkl. MwSt.

Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer 2022
Bundesland	Grunderwerbsteuer
Baden-Württemberg	5,00 Prozent
Bayern	3,50 Prozent
Berlin	6,00 Prozent
Brandenburg	6,50 Prozent
Bremen	5,00 Prozent
Hamburg	4,50 Prozent
Hessen	6,00 Prozent
Mecklenburg-Vorp.	6,00 Prozent
Niedersachsen	5,00 Prozent
NRW	6,50 Prozent
Rheinland-Pfalz	5,00 Prozent
Saarland	6,50 Prozent
Sachsen	3,50 Prozent
Sachsen-Anhalt	5,00 Prozent
Schleswig-Holstein	6,50 Prozent
Thüringen	6,50 Prozent

Vor der Entscheidung zugunsten eines Objektes sollten Käufer daher unbedingt kalkulieren, wie hoch die Nebenkosten ausfallen.

Neben diesen Nebenkosten können aber noch weitere Aufwendungen anfallen. Dazu zählen Kosten für neue Möbel bei einer Vergrößerung der Zimmeranzahl oder die Anschaffung eines zweiten Autos bei Umzug in eine ländliche Region.

Die Nebenkosten, die bei Ihrem Immobilienkauf insgesamt anfallen werden (ohne Möbel etc.), können Sie mithilfe unseres Kaufnebenkosten-Rechners ermitteln:

Kaufnebenkosten berechnen

Angaben zur Immobilie

Kaufpreis

€

Kaufnebenkosten

In welchem Bundesland befindet sich die Immobilie? Baden-Württemberg BayernBerlinBrandenburgBremenHamburgHessenMecklenburg-Vorp.NiedersachsenNRWRheinland-PfalzSaarlandSachsenSachsen-AnhaltSchleswig-HolsteinThüringen

Grunderwerbsteuer

3,50 %17.500,00 €

Notarkosten und Grundbucheintrag

%

8.750,00 €

Maklerprovision

3,57 %17.850,00 €

abweichende Maklerprovision

%

Kaufnebenkosten gesamt 44.100,00 €

Kaufnebenkosten in % 8,82 %

Berechnen

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Der effektive Jahreszins als Alleinstellungsmerkmal bei der Darlehensauswahl

Der effektive Jahreszins ist zwar geeignet, die Kosten der infrage kommenden Darlehen zu vergleichen. Bei der endgültigen Entscheidung zugunsten eines Immobilienkredites spielen aber auch andere Faktoren eine Rolle:

• Bietet der Darlehensgeber die Möglichkeit zu kostenfreien Sondertilgungen?
• Ab wann fallen Bauzeitzinsen oder Bereitstellungszinsen an?
• Wie berechnet die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung?
• Stellt die Bank gesonderte Taxkosten in Rechnung?
• Berechnet die Bank Teilauszahlungszuschläge?

Die beiden letzten Punkte fließen nicht in die Berechnung des effektiven Jahreszinses mit ein.

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Immobilienfinanzierung bietet Planungssicherheit

Diese Aussage ist nur bedingt richtig. Sie setzt voraus, dass der Darlehensnehmer eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit, wie beispielsweise bei einer Bausparfinanzierung, vereinbart. Bei durchschnittlichen Zinsbindungen von fünf oder zehn Jahren kann von Planungssicherheit nur bedingt die Rede sein.

Wurde das Darlehen während einer Niedrigzinsphase mit einer Laufzeit von fünf Jahren und nur einem Prozent Tilgung abgeschlossen, sitzt der Darlehensnehmer möglicherweise auf einem Pulverfass.

Sind die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen, kann es passieren, dass die Rate der Anschlussfinanzierung deutlich höher ausfällt, als bisher. Eine Tilgung hat kaum stattgefunden, da niedrige Zinsen auch einen längeren Tilgungszeitraum bedingen.

Um echte Planungssicherheit zu erlangen, sollten Kreditnehmer die Zinsbindung so lange wie möglich oder mit einer sehr hohen Tilgung vereinbaren.

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Bei niedrigen Zinsen schneller schuldenfrei

Diese Aussage stimmt nur, wenn der Erwerber eine entsprechend hohe Tilgung vereinbart. Für einen Darlehensbetrag von 100.000 Euro ergibt sich das folgende Bild:

Hintergrund ist, dass bei höheren Zinsen die Zinsbelastung innerhalb der Rate schneller sinkt und mehr Raum für die Tilgung geschaffen wird. Bei einem Zinssatz von fünf Prozent pro Jahr gegenüber einem Prozent pro Jahr verteuert sich zwar der Gesamtaufwand, die Darlehenslaufzeit fällt aber deutlich kürzer aus.

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Alle Ersparnisse fließen ins Eigenkapital

Käufer einer Immobilie wünschen sich natürlich, dass die monatliche Rate so gering wie möglich ausfällt. Dies erreichen sie in der Regel dadurch, dass sie möglichst viel Eigenkapital in den Kauf einbringen.

Was passiert aber, wenn eine größere Reparatur am Haus fällig wird, die nicht durch die Wohngebäudeversicherung gedeckt ist? Das Gleiche, wie bei der Notwendigkeit ein neues Auto zu kaufen. Es sind keine Reserven mehr vorhanden, eine Nachfinanzierung oder ein Ratenkredit steht an. Die monatliche finanzielle Belastung erhöht sich, Reserven sind keine vorhanden.

Vor diesem Hintergrund ist es sinnvoll, ein finanzielles Polster in der Hinterhand zu behalten und lieber 100 Euro mehr für die monatliche Rate aufzuwenden.

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Immobilien sind inflationssicher

Eine alte Kaufmannsregel zur Vermögensaufteilung besagte einmal „ein Drittel Geld, ein Drittel Gold, ein Drittel Immobilien“. Damit sei der Inflationssicherheit genüge getan.

Fakt ist aber auch, dass eine Immobilie nur dann inflationssicher ist, wenn das Objekt von der Lage und der Substanz her langfristigen Bestand hat. Die vorgebliche Inflationssicherheit nutzt nichts, sobald die Lage unattraktiv wird oder die Bausubstanz massive Mängel aufweist.

In diesem Fall würde der Verkäufer von einer Inflationssicherheit nichts mehr mitbekommen, gerade dann, wenn sich der Immobilienmarkt rückläufig verhält.

Damit die Inflationssicherheit tatsächlich gegeben ist, bedarf es einer Investition in einer entsprechenden Lage. Nicht umsonst argumentieren Makler, dass es bei einer Immobilie auf drei Dinge ankommt: Die Lage, die Lage und die Lage.

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Immobilien sind sicherer als Aktien

Der Kurs einer Aktie wird börsentäglich festgestellt und unterliegt kurzfristig Angebot und Nachfrage. Aktien sind in Bezug auf die Kursentwicklung so etwas wie kleine schnelle Motorboote. Immobilien sind im Vergleich dazu Öltanker im Meer der Geldanlage.

Der Wert von Immobilien verändert sich nicht täglich, sondern langfristig. Das bedeutet aber nicht, dass sie nicht auch an Wert verlieren können. Die meisten Immobilien sind zu einem großen Teil fremdfinanziert. Je höher die Schere zwischen Eigenkapital und Fremdkapital auseinanderklafft, um so größer ist das finanzielle Risiko für den Eigentümer.

Aktien können börsentäglich verkauft werden. Der Verkauf einer Immobilie kann sich je nach Objekt über Monate hinziehen. Dies ist um so gefährlicher, wenn der Eigentümer verkaufen muss.

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My home is my castle – ungültig für die Mietwohnung?

Aktien zahlen im Normalfall eine Dividende. Die selbst genutzte Immobilie zahlt eine emotionale Rendite. Natürlich bietet sie, wenn das Darlehen vollständig getilgt ist, den Vorteil, ohne monatliche finanzielle Belastung für die Miete wohnen zu können.

Viele Mieter denken, dass sie erst mit dem eigenen Zuhause für sich und ihre Familie eine echte Burg geschaffen haben – die emotionale Rendite. Menschen, die viele Jahre in der selben Mietwohnung leben, werden jedoch kaum das Gefühl der „emotionalen Sicherheit“ in ihrer Wohnung abstreiten.

Dies ist eben vor allem eine Frage der Gewohnheit und wie es häuslich es sich eingerichtet wurde.

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Kinder haben es im eigenen Garten besser

Diesen Satz hat so ziemlich jeder schon einmal gehört. Sicher ist es für die Eltern nett, mal eben die Terrassentür aufzumachen und den Nachwuchs in den Garten zu schicken. Bis zu einem gewissen Alter sollten die Kleinen allerdings auch im eigenen Garten nicht unbeaufsichtigt bleiben. Der Traum vom eigenen Garten wird durch zwei Dinge beeinflusst:

1. Einfamilienhäuser sind in den Ballungsgebieten für Käufer mit einem durchschnittlichen Einkommen kaum zu bezahlen. In den weniger attraktiven Randlagen von Frankfurt am Main beispielsweise beginnen die Preise für Reihenhäuser bei leicht über 400.000 Euro (Mai 2017). Richtung Stadt werden ab 600.000 Euro aufgerufen. Eine Immobilienübersicht zeigt, dass 700.000 Euro nichts Ungewöhnliches sind.
2. Die Konsequenz ist der Hauskauf im ländlichen Einzugsgebiet. Dies bedeutet aber wiederum, dass das Gymnasium oder der Sportverein nur mit dem Auto oder öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen ist. Spätestens mit Eintritt der Pubertät stellt sich die Frage, ob der eigene Garten noch zur Zufriedenheit beiträgt, wenn der letzte Bus von Freuden nach Hause abends um 19 Uhr geht.
   Die Eltern als Taxifahrer sind außerhalb der Städte keine Seltenheit. Die Überlegung, mit kleinen Kindern aufs Land zu ziehen und zurück in die Stadt zugehen, wenn sie wieder älter sind, kommt vielen Eltern vermutlich absurd vor. Immerhin haben sie in den Jahren auf dem Land auch ein soziales Umfeld aufgebaut.

Für viele Deutsche ist der Kauf eines eigenen Hauses ein einmaliger Akt im Leben. Wurde das Objekt für vier Personen erworben, finden sich die Eltern mit Auszug der Kinder plötzlich in einer Immobilie wieder, die im Grunde viel zu groß ist. Verkaufen wollen sie aus emotionalen Gründen auch nicht. Die Folge sind übermäßig hohe Grundbesitzabgaben für ein zu großes Objekt.

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Ein Fertighaus ist in wenigen Tagen bezugsfertig

Wer einmal beobachtet hat, wie schnell ein Fertighaus erstellt ist, sobald die Bodenplatte gegossen ist, wird sich wundern. Ein bis zwei Tage, und der Rohbau steht. Allerdings bleibt es beim Rohbau. Dann beginnt der Innenausbau. Fußböden müssen verlegt werden, die Sanitärinstallation wird eingebaut, Wände gestrichen.

Wer Handwerker beauftragt, hat diesen Zeitraum natürlich schneller hinter sich, als wenn es sich um ein Ausbauhaus handelt und die Arbeiten nach Büroschluss und am Wochenende erledigt werden. Dennoch dauert es einige Wochen, bis auch ein Fertighaus endlich bezogen werden kann.

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Fertighäuser sind qualitativ schlechter als Massivhäuser

Diese Aussage mag in den 60er Jahren noch Gültigkeit besessen haben, gilt heute aber schon lange nicht mehr. Fertighäuser sind heute qualitativ so gut, dass es bezüglich der Materialien keine Unterschiede mehr zu Massivhäusern gibt.

Dies zeigt sich auch im Wiederverkaufswert. Dieser liegt, bei gleichen Marktbedingungen, in Relation zu den Gestehungskosten gleich auf mit einem Massivhaus. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Ausbauhaus handelt oder um eine schlüsselfertige Variante.

Auch bei einem Massivhaus kann der Bauherr beim Innenausbau selbst Hand anlegen. Die Qualität entspricht am Ende den verwendeten Materialien und den handwerklichen Fähigkeiten des Eigentümers.

Unstrittig ist jedoch, dass Fertighäuser hinsichtlich der Raumaufteilung im Vergleich zu einem Architektenhaus weniger Spielraum für individuelle Wünsche lassen. Die Hersteller haben zwischenzeitlich jedoch große Fortschritte hinsichtlich persönlicher Vorstellungen der Bauherren gemacht.

Zahlreiche Fertighaushersteller bieten heute auch Passivhäuser. Die Baukosten liegen rund fünf bis 15 Prozent über den Kosten für ein herkömmlich erstelltes Objekt.

Durch die Einsparung an Energiekosten amortisiert sich der Mehraufwand für ein Passivhaus jedoch im Laufe der Jahre. Passivhäuser sind der beste Beweis dafür, dass es ein weiterer Mythos ist, Fertighäuser seien schlecht isoliert.

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Ohne Eigenleistung ist ein Neubau nicht möglich

Die Eigenleistung, im Volksmund auch als „Muskelhypothek“ bekannt, wird von den Banken durchaus als Eigenkapitalersatz bei einer Beleihungswertberechnung anerkannt. Berücksichtigt wird dabei die Einsparung, welche Bauherren erzielen, wenn das Gewerk nicht durch einen Handwerker ausgeführt wird.

In diesem Zusammenhang gehen die Bauherren aber häufig von zwei falschen Ansätzen aus:

1. Die Kreditinstitute rechnen nicht den vollen Stundensatz eines Handwerkers an. Es kommt sogar vor, dass die Eigenleistung nur mit zehn bis zwanzig Prozent der Handwerkersätze in Anrechnung gebracht wird.
2. In der festen Absicht, soviel Geld wie möglich einzusparen, überschätzen viele Bauherren die eigenen Fähigkeiten. Fliesen verlegen, gerade an den Wänden, ist nicht jedermanns Sache. Gleiches gilt für Elektroinstallation und Sanitärarbeiten. Dazu kommt, dass eine unerwartete Erkrankung den Hausbau weit zurückwerfen kann, was wiederum ein Mehr an Bereitstellungszinsen bedeutet.
   Die Banken erkennen auch nicht für jedes Gewerk eine Eigenleistung an. Wer als Buchhalter tätig ist, sollte schon nachweisen können, dass er die Elektrik beherrscht.
   Wer mit Bauhelfern arbeitet, muss diese bei der Berufsgenossenschaft gegen mögliche Unfälle versichern.

Der Überlegung, die eigene Arbeitskraft als Eigenkapitalersatz einzubringen, muss eine ehrliche Einschätzung des eigenen handwerklichen Könnens und Wissens vorausgehen. Dazu sollte die Frage nach Höhe der Anrechnung im Vorfeld mit der Bank geklärt werden, bevor der Architekt oder Bauträger seine Arbeit aufnimmt.

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Solaranlagen haben sich schnell amortisiert

Abgesehen von der Umweltfreundlichkeit bieten Solaranlagen noch einen weiteren Vorteil. Überschüssiger Strom kann in das öffentliche Netz eingespeist werden. Durch die Einsparung von Energiekosten und der Einspeisevergütung rechnet sich eine Solaranlage schnell und spült nach wenigen Jahren nur noch Geld in die Kasse. Ganz so einfach ist es nicht.

Die Amortisation einer Solaranlage ergibt sich aus den Aufwendungen für die Anschaffung zuzüglich der Nebenkosten, beispielsweise dem Mehrbetrag für die Versicherung gegenüber dem Ertrag durch Einspeisung und den Steuervorteil durch Abschreibung.

Wurde die Anlage komplett aus Eigenmitteln bezahlt, beträgt die durchschnittliche Amortisationsdauer 11 bis 13 Jahre. Hat der Eigentümer die Anlage finanziert, muss er mit einer Dauer zwischen 13 und 15 Jahren rechnen.

Wer Solarstrom in das Netz einspeist, betreibt ein Gewerbe. Die Wahrscheinlichkeit, dass eine Gewerbesteuerpflicht besteht, ist eher gering, der Freibetrag beläuft sich auf 20.000 Euro im Jahr. Allerdings fällt der jährliche Beitrag an die IHK an, bei der Gewerbetreibende Zwangsmitglieder sind.

Für selbst genutzten Solarstrom aus der eigenen Anlage müssen Eigentümer im Jahr 2017 eine Abgabe in Höhe von 2,75 Cent pro kWh zahlen. Diese Abgabe entfällt jedoch bei Anlangen mit einer Leistung von weniger als zehn kWp.

Außerdem: Allzu lukrativ ist die Einspeisung des überschüssigen Stroms in das öffentliche Netz nicht mehr. Betrug die Einspeisevergütung im April 2012 noch 19,5 Cent je kWh, ist sie im Jahr 2017 auf 12,3 Cent gefallen.

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Mit dem Hauskauf bleibt kein Geld mehr für anderes

Auch dies ist ein Mythos, der bei einer soliden Planung schlicht falsch ist. Wer im Vorfeld des Immobilienerwerbs richtig plant, wird auch nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages noch genügend Liquidität für Urlaub, Theater oder Hobbys haben.

Dies setzt allerdings voraus, dass die Wahl auf eine Immobilie fällt, die ohne große zusätzliche Aufwendungen finanziert werden kann. Immerhin geht es bei einer Immobilienfinanzierung um einen Zeitraum zwischen 20 und 30 Jahren.

Die eigene Vernunft sollte schon dafür sorgen, dass sich der Käufer nicht finanziell übernimmt. Die Bank wird die Finanzierung kaum genehmigen, wenn er den Nachweis der Kündigung aller Zeitschriftenabos und Vereinsmitgliedschaften vorlegt, um seine Liquidität zu bestätigen.

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Die Hausbank ist der beste Ansprechpartner

Baufinanzierungsvergleiche zeigen, dass Onlineanbieter oder Baufinanzierungsbroker deutlich günstigere Konditionen aufweisen, als die Kreditinstitute vor Ort. Wer unbedingt mit seiner Hausbank über eine Finanzierung sprechen möchte, ist gut beraten, wenn er sich vor dem Gespräch ein Angebot über das Internet einholt.

Die Konditionen der Banken in der Fläche sind gerade bei Baufinanzierungen nicht in Stein gemeißelt und verhandelbar. Dies bedeutet allerdings nicht, dass die Banken nur der langjährigen Geschäftsbeziehung wegen Entgegenkommen zeigen.

Es setzt vielmehr voraus, dass der Kunde ein echtes Angebot eines Mitbewerbers vorlegt und verdeutlicht, dass er dieses im Zweifelsfall vorzieht.

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Immobilienbesitzer kennen den Wert ihres Hauses am Besten

Der Denkfehler bei dieser Aussage liegt darin, dass der einstmals gezahlte Kaufpreis der Immobilie zuzüglich der vorgenommenen Investitionen eine Größe darstellt.

Die andere Größe ist jedoch der Verkehrswert des Objektes. Dieser ergibt sich aus Angebot und Nachfrage und kann im Rahmen eines schwächeren Marktes durchaus unter der Summe aus Kaufpreis und Investitionen liegen.

Um einen wirklich realistischen Verkehrswert zu ermitteln, bedarf es eines Fachmanns, der alle Faktoren, welche der Wertermittlung dienen, kennt. Selbst bei nebeneinanderliegenden Reihenhäusern kann es kräftige Preisunterschiede geben.

Individuelle Verschönerungen wie eine eingezogene dunkle Holzdecke haben zwar Geld gekostet. Der Käufer kalkuliert nur damit, was es ihn kostet, die Decke wieder entfernen zu lassen und zieht dies vom Kaufpreis ab.

Um beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie sich nicht über das Ohr hauen zu lassen oder zu hoch zu stapeln, empfiehlt sich vorab immer eine unabhängige Immobilienbewertung, um für Preisverhandlungen gut vorbereitet zu sein. Das kann online oder über einen Makler erfolgen, mitunter sogar kostenlos. Wer nur den Immobilienwert für sich selbst erfahren möchte und ihn nicht für gerichtliche Auseinandersetzungen benötigt, kann somit auf ein teures Gutachten verzichtet. Hier die Anbieter für Immobilienbewertungen im Überblick:

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