Droht eine Immobilienblase in Deutschland?
Die niedrigen Zinsen für Baufinanzierungen erfreuen Kreditnehmer. Die Banken und Sparkassen freuen sich über eine regen Nachfrage nach Baukrediten. Für beide, Kreditnehmer und Kreditanbieter, sind dies gute Zeiten. Doch zugleich ist die Situation auch ein zweischneidiges Schwert. Droht Deutschland eine Immobilienblase?
Wie kommt es zu einer Blase auf dem Immobilienmarkt
Eine Immobilienblase entsteht, wenn zwei Aspekte aufeinandertreffen: Eine hohe Nachfrage nach Immobilien und günstige Finanzierungsmöglichkeiten. Im Augenblick spiegelt der deutsche Markt genau das wider, ganz besonders in einigen Ballungsräumen.
Was passiert da auf dem Markt genau?
Günstige Finanzierungen locken zum Investment in Immobilien. Einerseits als Altersvorsorge, andererseits als Investition mit besseren Renditeaussichten, als sie der Kapitalmarkt anbietet. Das ist die Nachfrageseite. Gleichzeitig verknappt sich der Wohnraum vieler Orts.
Auf der Angebotsseite passiert das Logische: Eigentümer und Bauunternehmen sehen diese Entwicklung und schrauben die Preise für die Objekte nach oben.
Übrigens betrifft das nicht nur die Kaufpreise, sondern natürlich auch die Mietpreise. Schließlich finanzieren die Mieten den Erwerb bzw. die Herstellung des Hauses.
Wenn gleichzeitig das Baugeld weiter günstig bleibt oder noch günstiger wird, wirkt sich das kompensierend aus und die Nachfrage wird durch den teureren Preis nicht abgeschwächt. Da die EZB alles dafür tat, den Zins zu senken und nun tief zu halten, ist diese Entwicklung ungehindert vorangeschritten.
Das ist im Groben seit einigen Jahren so im Gange. Seit der Wirtschaftskrise 2008 haben sich die Zinsen nach unten bewegt. Das Geld wurde günstiger und Erste sahen schon bald den Zeitpunkt gekommen, in eine Immobilie zu investieren.
Diese Ströme hielten an und verstärkten sich. Finanzierungen wurden weiter günstiger und immer mehr Leute kamen auf die Idee, in Immobilien zu investieren. Es entstand ein Boom: Mehr Nachfrage nach Wohneigentum entstand und logischerweise stiegen auch die Preise immer weiter.
Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind deutlich teurer als bei vorhandenen Eigenmitteln. Das zeigt ein Vergleich der Eingangszinssätze unseres Baufinanzierungsrechners für Beleihungsausläufe von 60 und 110 Prozent.
Im letzteren Fall, also bei der Finanzierung ohne Eigenkapital, liegt der günstigste Zinssatz fast 90 Prozent über dem Zins, der für einen Beleihungsauslauf von 60 Prozent fällig werden würde:
Aus dem Boom kann schließlich eine Blase entstehen
Eine Blase hat eine große Oberfläche um ein leeres Inneres. Die Oberfläche symbolisiert die Marktdurchdringung, die umso größer wird, je mehr auf den Zug aufspringen.
Das leere Innere solcher Blasen symbolisiert die fehlende Substanz zwischen innerem Wert und Marktwert.
Eine Immobilie hat einen inneren Wert und einen Marktpreis. Der innere Wert spiegelt die Substanz, die Ausstattung und die Lage wieder. Der Marktpreis nimmt all das und setzt oben drauf noch die erwarteten zukünftigen Entwicklungen.
Zu diesen Überlegungen gehören zum Beispiel, dass die Lage immer begehrter werden wird, dass der Wohnraum immer knapper werden wird oder vielleicht auch, dass künftige steuerliche Regelungen den Kauf weniger attraktiv machen wird.
Von einer Immobilienblase spricht man ab dem Punkt, ab dem die Preise eine gewisse Schwelle zur Refinanzierung überschreiten. Als Faustregel gelten 30 Jahresmieten. Liegen die Kaufpreise über diesem Wert (ortsübliche Durchschnittsmiete), ist das Objekt regelmäßig als überteuert einzustufen.
Die Differenz zwischen innerem Wert und Marktpreis kann als der Leerraum einer Blase begriffen werden. Wird er zu groß, wird die Blase platzen. Dazu kommen wir etwas weiter unten.
Weiche Faktoren für eine Immobilienblase
Das Phänomen hat auch etwas mit Psychologie zu tun. Menschen, die eine Idee für gut befinden (Investment in Immobilien), werden dieses Vorhaben weiterverfolgen, auch wenn die Umstände (Preis-Leistungs-Verhältnis) nicht mehr optimal sind.
Warum? Erstens um die eigene Idee umzusetzen und zweitens wegen Gedanken wie „Jetzt noch schnell investieren, bevor sich die Lage weiter verschlimmert (Preise weiter steigen) oder die Trendwende kommt (Baugeld wird teurer).“
Was kann eine drohende Überhitzung des Immobilienmarktes stoppen?
Ab einer schwer zu definierenden Schwelle bremst der Zug: Dieses Stopp-Signal entsteht, wenn die Preise so sehr zu hoch sind und/oder die Baufinanzierungen wieder so teure Zinsen abfordern, dass ein Investment nicht mehr von der Masse umzusetzen ist.
Dann springen auch die Medien auf die veränderten Umstände auf und weisen die Bürger darauf hin, dass nicht unter jedem Umstand ein so großes Investment getätigt werden sollte. Wandelt sich aber die Stimmung auf dem Markt dergestalt, kann dieser Halt sehr ruckartig erfolgen.
Wenn dann auf breiter Front die Meinung vertreten wird, dass Wohnraum beispielsweise nicht mehr in den teuren Stadtmitten liegen muss, bricht der Markt ein. Ein Platzen der Immobilienblase droht.
Gerade im Sommer 2015 entstehen allerdings solche Stimmungen und die Medien fragen mit großen Überschriften, ob den Wohnen zum Luxus werden soll, bzw. darf.
Wandelt sich die Stimmung, kann die Situation kippen. Aus einem Boom kann ein Flopp werden. Es steht parallel dazu ein finanzpolitisch Instrument zur Verfügung, dass eine mögliche negative Entwicklung kontrollieren und abwenden kann: Diese Stellschraube heißt Leitzins.
Wird das Geld durch die EZB etwas verteuert, verringert sich in ähnlichem Maße auch die Nachfrage, ohne dass es zu einer plötzlichen Trendwende kommt. Die Entwicklung würde so sanft abgebremst und kontrolliert.
Der Global Real Estate Bubble Index
Jährlich veröffentlicht die schweizerische Bank UBS den “Global Real Estate Bubble Index”. Dieser Index zeigt an, wie sich die Immobilienpreise weltweit entwickeln und wo das Risiko einer Blase (Bubble) am größten ist. Dass München das teuerste Pflaster hierzulande ist, ist in Deutschland schon lange bekannt und wird durch die Studie der UBS für das Jahr 2018 einmal mehr eindrucksvoll belegt. Hinter Honkong steht die bayerische Landeshauptstadt an zweiter Stelle der Städte, die das größte Risiko einer Immobilienblase bergen. Damit kletterte München gegenüber 2017 von Platz Drei (hinter Toronto und Stockholm) auf Platz Zwei der Städte mit dem weltweit größten Immobilienblasen-Risiko ausgewählter Städte.
Beim Spitzenreiter Hongkong müsste ein Angestellter des Dienstleistungssektors sein Gehalt von 22 Jahren aufbringen, um eine Wohnung mit 60 Quadratmetern finanzieren zu können. Vor zehn Jahren reichte noch ein Gehlat von zwölf Jahren.
Zum drastischen Münchner Preisanstieg erklärt die UBS: „Die realen (nach Abzug der Inflation) Preise haben sich in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt und scheinen ihre explosive Bahn fortzusetzen. Die nominellen Mieten sind gegenüber dem Stand von vor einem Jahr um 9 Prozent gestiegen, was eine rekordniedrige Leerstandsquote widerspiegelt, weshalb sich die Erschwinglichkeit weiter verschlechtert.“ Weiterhin: „Um eine Wohnung von 60 Quadratmetern zu kaufen, müsste ein gebildeter Arbeitnehmer aus dem Dienstleistungssektor den Rekord von acht Jahresgehältern aufwänden.“
Ein jährlicher Preisanstieg von 10 Prozent, wie im Jahr 2017 geschehen, würde alle sieben Jahre zu einer Verdoppelung der Immobilienpreise führen. In den untersuchten 20 Metropolen seien allerdings der UBS zufolge die Immobilienpreise um „nur“ 3,5 Prozent gestiegen. Dennoch liegt dieser Wert über dem 10-Jahres-Durchschnitt.
Auch andernorts in Deutschland schnellen die Immobilienpreise nach oben. In Frankfurt wuchs der Wert gegenüber 2017 von 0,92 Punkten auf 1,43 Punkte. „Die Hauspreise sind gegenüber dem Stand von vor einem Jahr um fast 15 Prozent gestiegen und damit viel stärker als im Landesdurchschnitt. Die Zuwachsrate hat sich das vierte Jahr in Folge beschleunigt und ist damit offensichtlich nicht nachhaltig. Im vergangenen Jahr hat Frankfurt den stärksten Hauspreisanstieg unter sämtlichen Städten dieser Studie verbucht.“, so die Analysten der UBS. Außerdem werden auch die Brexit-Pläne ihr Übriges getan haben, da Arbeitsplätze von London nach Frankfurt verlegt wurden bzw. verlegt werden sollen.
Neben dem Blasenrisiko in vielen Städten sind darüber hinaus Immobilien für private Käufer weniger erschwinglich als je zuvor – trotz steigender Löhne. Immer weniger Familien können sich Wohneigentum leisten. (4)
Von der Blase hin zur Krise
Je höher die Summen werden, die für die Objekte verlangt werden, je schwieriger wird die Finanzierung für den Einzelnen. Es steht eben nicht mehr als ein gewisses Einkommen zur Verfügung, das für das Darlehen funktionieren muss.
Ist das Wunschobjekt eigentlich zu teuer, für eine gefahrlose Finanzierung, werden Wege gesucht, den Kauf dennoch zu bewerkstelligen.
Möglichkeiten für diese Form der „Problemlösung“ ergeben sich zum Beispiel dank einer Herabsetzung der Eigenkapitalquote durch die Kreditgeber. So sind 100 oder 110 Prozent Finanzierungen heute recht problemlos zu haben.
Wenn der Bauzins günstig ist, sollte die Tilgungsrate entsprechend hoch angesetzt werden, um den Kredit baldigst abbezahlt zu haben. Bleibt man aber bei einer niedrigen Tilgungsrate, lassen sich größere Summen finanzieren. Das verlängert allerdings auch den Finanzierungszeitraum. Wir gehen darauf gleich noch tiefer ein.
Beide Aspekte verschärfen das intrinsische Risiko eines Baudarlehens. Für die Kreditnehmer darf dann immer weniger während der Tilgungsphase schief gehen, je angespannter diese Kreditsituation ist.
Die versteckte Gefahr einer günstigen Finanzierung
So schön die Finanzierungspläne der Kreditgeber im Augenblick auch aussehen mögen, wer kann schon sagen, was am Ende der Zinsfestschreibung ist? Folgendes Szenario macht das Problem deutlich:
Ein Objekt für 190.000 Euro soll zu 100 % finanziert werden. Der Käufer schreibt den Zins über 15 Jahre fest und bekommt ein Angebot über 2,50 Prozent. Er tilgt pro Monat 2,00 %. Die monatliche Rate beträgt somit für ihn etwa 713 Euro. Der Kredit läuft planmäßig 32 Jahre und 5 Monate.
Nach den ersten 15 Jahren Zinsbindung stehen noch etwa 121.000 Euro offen. Gehen wir von nicht unrealistischen 4,5 Prozent für die Anschlussfinanzierung aus, bedeutet das bei gleichem Laufzeitende eine monatliche Belastung von etwa 910 Euro.
Waren die 713 Euro schon das Limit (man denke an Nebenkosten, Rücklagen, Hausgelder, etc.), steht der Kreditnehmer nun vor einer kaum lösbaren Aufgabe. Seine letzte Chance ist den Kredit länger laufen zu lassen um bei der gleichen Monatsrate zu bleiben.
Das bedeutet für ihn weitere 25 Jahre und 7 Monate Kreditbindung und unter dem Strich eine Gesamtlaufzeit von 41 Jahren und 2 Monaten.
Fatal wird es, wenn die Bank dieser längeren Laufzeit nicht zustimmen möchte, weil der Kreditnehmer dann vielleicht ins Rentenalter kommt und die monatlichen Belastungen weiter reduziert und die Laufzeit im Schluss abermals verlängert werden müsste. Diese Finanzierung steht kurz vor dem Kollaps und die Wurzel dieses Übels ist der sehr straffe Finanzierungsplan vom Anfang des Gedankenspiels.
Ein Verkauf oder ultimativ eine Zwangsversteigerung drohen und es stellt sich die Frage, ob genügend Geld hereinkommt, um die noch offenen Verbindlichkeiten zu befriedigen. Ist das nicht der Fall, müssen die Restschulden getilgt werden, auch wenn das Objekt einen neuen Eigentümer hat.
Diese Finanzierung steht kurz vor dem Kollaps und die Wurzel dieses Übels ist der sehr straffe Finanzierungsplan vom Anfang des Gedankenspiels.
Solch knappen Baufinanzierungen in Konjunktion mit den üblichen Gründen für einen gescheiterten Kredit (Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Tod) können in Summe eine Immobilienblase in eine Immobilienkrise wandeln.
Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?
Stellen wir zunächst fest, was es eigentlich bedeutet, wenn eine Immobilienblase platzt. Dieser Ausdruck beschreibt nichts anderes als ein mitunter jähes Ende des aktuellen Investment-Trends in Wohneigentum.
Aus einer sehr starken Nachfragesituation mit knappem Angebot wird geradezu plötzlich eine schwache Nachfrage mit großem Überangebot. Auf mögliche Gründe gehen wir gleich noch ein.
Wenn die Nachfrage wegbricht, kommt das Geschäft zum Erliegen. Der Hauptgrund liegt bei den inzwischen erreichten Preisniveaus, die nicht mehr bezahlt werden können oder wollen.
Da die Erstellungskosten bzw. die Anschaffungskosten vor kurzer Zeit noch recht hoch waren, versucht der aktuelle Eigentümer den angestrebten Weiterverkaufspreis bzw. den errechneten Mietpreis zu bekommen.
Die Situation stellt sich schwierig dar. Der Eigentümer muss einen langen Leerstand oder Verluste hinnehmen. Betrifft das ganze Stadtviertel, die von Spekulanten quasi aufgekauft wurden, wandelt sich auch eine schillernde Innenstadtgegend schnell in das Gegenteil, da die Gebäude nicht bewirtschaftet werden. So schon geschehen z.B. in Detroit, USA.
Eine Konsequenz kann also die Verwahrlosung bestimmter Bereiche sein. Aber mit der Immobilienwirtschaft wird bundesweit einiges angetrieben: Allein Zulieferer, Subunternehmer und angestellte Handwerker kommen in arge Bedrängnis. Der Immobiliensektor ist ein mächtiger Wirtschaftsmotor. Kommt er ins Stottern betrifft das viele Bürger direkt und auch indirekt.
Gleichzeitig müssen Banken verstärkt Kredite abschreiben. Das Finanzsystem bekommt einen Knacks und wo das enden kann, ist uns allen sicher noch in guter Erinnerung. Allerdings muss man auch dazu sagen, dass die Subprime Kriese in den USA ab 2007/2008 vor allem durch Spekulationsgeschäfte unterstützt wurde, was so hoffentlich durch die Bankenaufsichten nicht mehr geht.
Gefährliche Situationen auf dem Immobilienmarkt im 21. Jahrhundert
Zwei Immobilienblasen haben in den vergangenen Jahren von sich reden gemacht. Die große Blase in den USA, die im September 2008 mit dem Zusammenbruch der US-Investmentbank Lehman Brothers ihren Höhepunkt fand.
Daneben die Immobilienblase in Spanien, die vor wenigen Jahren die Wirtschaft des südeuropäischen Landes in die Knie zwang. Bis heute hat sich das Land am Mittelmeer nicht zur Gänze davon erholt.
Diese beiden Immobilienblasen haben gezeigt, wie gravierend die Folgen solcher Spekulationsblasen auf dem Immobilienmarkt sein können.
Sind Spekulationen auf steigenden Preise für Immobilien und Grundstücke der Grund?
Über eine in Deutschland drohende Immobilienblase gibt es seit Jahren ganz unterschiedliche Ansichten.
Regelmäßig warnen Ratingagenturen und Spezialisten vor einer Immobilienblase in Europa. Der Grund dafür ist schnell benannt: Die Geldpolitik der europäischen Notenbank, der EZB.
Chris-Oliver Schickentanz, Chief Investment Officer der Commerzbank AG, erklärte im November 2016 im Focus Online, dass dank der niedrigen Zinsen die Attraktivität der im Immobilienbereich stark angezogen habe. Daher vermehrten sich auch die Befürchtungen, es könne zu einer Blasenbildung kommen (1).
Im Juli 2015 wies das Marktforschungsinstitut Empirica darauf hin, dass in neun deutschen Städten ein starker Preisanstieg herrscht (2).
Chris-Oliver Schickentanz wies die Gefahr einer Deutschland überziehenden Spekulationsblase jedoch zurück. Schickentanz dazu gegenüber dem Wochenmagazin Focus Online: „Für eine bereits bestehende Preisblase gibt es aber noch keine Anzeichen.“
Am höchsten lagen bei den Empirica-Berechnungen die Immobilienpreise in München, bei denen Immobilienkäufer derzeit 32,4 mal so viel für ein Haus oder eine Eigentumswohnung bezahlen, wie sie nach dem Kauf mit einer Jahresmiete einnehmen können.
Interessant ist, dass deutschlandweit der Anstieg der Immobilienpreise langfristig betrachtet nur eine Rückkehr zur Normalität darstellt. Betrachtet man die Entwicklung der realen Immobilienpreise, also der nominalen Preise abzüglich der Inflationsrate, so liegen wir immer noch unter den Hochs aus den 1980er Jahren.
Noch interessanter wird es, wenn man die Erschwinglichkeit von Immobilien als Quotient aus Wachstum der nominalen Immobilienpreise und der Nettoeinkommen betrachtet. Für Deutschland berechnen wir diesen Wert ab 1975 und seitdem ist die Erschwinglichkeit von Immobilien fast durchweg gestiegen. Erst seit 2011 geht es mit ihr dezent abwärts.
Alle eben angesprochenen Entwicklungen können interessierte Leser auch unserem Statistikbereich entnehmen:
Die Lockerung der Kreditstandards
Inzwischen kam es zu einer deutlichen Lockerung der Kreditstandards, und dies gleich in mehrere Richtungen.
Zum Einen gibt es immer mehr Angebote für Baufinanzierungen und Immobilienkredite, bei denen kein Eigenkapital vorgesetzt wird, um das Darlehen zu erhalten.
Zum Anderen wurden die Einkommensgrenzen für solche Finanzierungen gelockert. Das heißt, es ist einfacher denn je, auch mit einem normalen durchschnittlichen Einkommen solche Kredite aufzunehmen.
Die Lockerungen der Standards für Kredite sorgen dafür, dass die Kreditsummen trotz geringem oder gar nicht vorhandenem Eigenkapital, deutlich höher werden.
Blähen ausländische Investoren den deutschen Immobilienmarkt auf?
Doch es sind nicht nur die Bundesbürger, welche den Immobilienmarkt in Deutschland zu einer möglichen Blase treiben.
Auch ausländische Investoren, welche deutsche Wohneinheiten als Spekulationsgut für sich entdeckt haben, treiben die Preise hoch.
Für die Mieter ist dies nicht immer gerade vorteilhaft. Sind die Investoren nur an den Mieteinnahmen interessiert, werden sie kaum in die Mietobjekte selbst investieren. Dies hat spürbare Folgen für die Wohnqualität, wie zugleich für die Märkte selbst.
Gerade in den Ballungsräumen haben viele ausländische Investoren zugeschlagen, um entsprechende Einheiten zu erwerben. Dies hat sich auf den ganzen Immobilienmarkt in den jeweiligen Regionen ausgewirkt, da dortiges Wohnungseigentum so natürlich noch teurer geworden ist.
Hier zeigt sich deutlich: die Nachfrage bestimmt den Preis. Vor allem dann, wenn das Angebot begrenzt ist, wie es in manchen beliebten Ballungsräumen in Deutschland der Fall ist.
Preise steigen immer weiter – droht erneut eine Immobilienkrise?
Lange Zeit hat das niedrige Bauzinsniveau die Immobilienpreise im Land befeuert. Doch selbst jetzt, wo die Bauzinsen langsam aber sicher wieder ansteigen, ist keine Entspannung in Sicht. Es ist sogar damit zu rechnen, dass die Häuserpreise in den kommenden Jahren weiter steigen werden. Doch wer sind die Gewinner und Verlierer dieser Entwicklung? Ist es vielleicht gerade jetzt ratsam, in das Immobiliengeschäft einzusteigen?
Bislang sorgten die niedrigen Zinsen in Verbindung mit der fehlenden Attraktivität anderer Anlageklassen dafür, dass Immobilien viel Investmentkapital angezogen haben. Nun ziehen die Bauzinsen schrittweise wieder an – für eine Entspannung am Markt wird das mit großer Wahrscheinlichkeit trotzdem nicht sorgen. Das liegt vor allem daran, dass Angebot und Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt zu sehr auseinanderdriften.
Die Angst vor dem großen Knall
Die Erfahrungen aus der Vergangenheit lassen viele Investoren skeptisch sein, wenn es um ein realistisches Preisniveau bei Immobilien geht.
Damals hat die Finanz- und Immobilienkrise lehrbuchmäßig dargelegt, wie sich ein Immobilienhype, der durch die fehlenden oder schlechten Bonitätsprüfungen verstärkt wurde, auf die Märkte auswirken kann.
Preisverfälle im deutlich zweistelligen Prozentbereich waren die unabwendbare Konsequenz. Keine Überraschung also, dass die Angst vor einer solchen Blase langsam aber sicher wieder zunimmt.
Kommt die Trendwende bald?
Wie lange können die Immobilienpreise also noch steigen, ohne dass Hausbesitzer eine Immobilienblase befürchten müssen?
Für die kommenden Jahre ist jedenfalls nicht mit einer Trendwende zu rechnen. Erst recht haben Immobilieneigentümer mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht mit einem drastischen Preiseinbruch zu rechnen.
Für eine entstehende Immobilienblase gibt es zum aktuellen Zeitpunkt also keinerlei Indizien. Das liegt vordergründig natürlich an der extrem großen Nachfrage vor allem in Ballungsgebieten.
Experten haben aus den Immobilienkrisen der Vergangenheit drei signifikante Merkmale einer solchen Blase ausmachen können:
- Deutliches Auseinanderdriften von Immobilien- und Mietpreisen (Merkmal 1)
- Drastischer Anstieg der Neubauten (Merkmal 2)
- Stark steigende Verschuldung der privaten Haushalte (Merkmal 3)
Zwar sind die Häuserpreise in den letzten fünf Jahren etwa doppelt so hoch gestiegen wie die Mietpreise, jedoch war in den Jahren zuvor eine gegenteilige Entwicklung zu beobachten.
Hier kann man also von einer Art „Aufholeffekt“ sprechen, ein Anzeichen auf eine drohende Blase ist das im Kontext zur historischen Preisentwicklung eher nicht.
Auch ein Anstieg der Neubauten (2015: 222.280 Baugenehmigungen) ist zu verzeichnen. Damit befindet sich die Zahl der Baugenehmigungen aktuell wieder auf dem Niveau aus dem Jahr 2000.
In den 1990er Jahren war die Zahl aber nochmal etwa doppelt so hoch. Der Anstieg der Neubauten ist bislang jedoch eher als konjunktureller Aufschwung zu betiteln und nicht als Hinweis auf eine sich bildende Blase zu sehen.
Das dritte „Blasen-Merkmal“, eine deutlich höhere Verschuldung bei den privaten Haushalten, trifft in Deutschland derzeit überhaupt nicht zu. Im Gegenteil: Die Verschuldung ist seit vielen Jahren immer weiter abgenommen. Im Vergleich zu vielen anderen Ländern waren und sind die Deutschen ein sparsames Volk!
Die derzeitige Preisentwicklung hat zur Folge, dass die Unterbewertung des Immobilienmarktes in Deutschland wohl spürbar reduziert wurde. Überzeugende Gründe dafür, jetzt von einer Immobilienblase auszugehen, liegen allerdings nicht vor.
Der Ökonom Harald Simons, der am Berliner Empirica-Institut die Entwicklung der Immobilienmärkte erforscht, gibt allerdings gegenüber der Berliner Zeitung zu bedenken: „Es ist offenkundig, dass wir in vielen Ballungszentren Preisübertreibungen haben“. Diese beziffert er auf „20 bis 30 Prozent“ (3).
Bauzinsen sinken
Die Bauzinsen stiegen in den letzten Monaten nur sehr gering oder gar nicht und konnten einem Blasenwachstum somit nicht viel anhaben. In der langfristigen Sicht, seit der Finanzkrise 2007/ 2008, ist das Zinsniveau enorm gesunken, wie das nachfolgende Diagramm zeigt. Auch die Baukredite der staatseigenen KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) senkt regelmäßig ihre eh schon niedrigen Bauzinsen.
2016/ 2017 wurde mit einem Zinsanstieg versucht, gegen das Risiko einer Immobilienblase anzukämpfen, doch derErfolg blieb aus. Warum die gestiegenen Bauzinsen diesen anhaltenden preislichen Höhensprüngen nicht entgegen wirkten? Das erklärte der Vorsitzende des Vorstands der Europace AG, Thilo Wiegand sehr plausibel: Dazu müssten diese „einerseits stärker und andererseits langfristiger ansteigen“.
Experten rechnen jedoch damit, dass die Zinsen für Baukredite weiter ansteigen werden. Allerdings ist nicht mit sprunghaften Erhöhungen, sondern eher mit einer moderaten Preissteigerung von etwa 0,5 Prozentpunkten zu rechnen. Das aktuelle Zinsniveau ist aber noch immer historisch niedrig.
Immobilien werden nach wie vor teurer
Die Zinspolitik lässt jedoch das eigentliche Kernproblem, den massiven Mangel an Wohnraum, nicht verschwinden. Besonders stark besteht diese Problematik natürlich in Ballungszentren wie Berlin, Hamburg oder München – der Urbanisierung sei „dank“.
In strukturschwachen, dörflichen Gegenden suchen Verkäufer hingegen trotz Immobilienboom meist sehr lange nach einem Käufer, der dann meist nur bereit ist, einen geringen Preis zu bezahlen.
Trotz der zu erwartenden Erhöhungen im Bereich der Bauzinsen sollten Personen, die einen Bau oder Kauf eines eigenen Hauses in Erwägung ziehen, jetzt nicht zu überstürzt handeln.
Selbiges gilt in besonderem Maß auch für Investoren, die den Einstieg in den Immobilienmarkt wagen wollen. Die prognostizierten Zinserhöhungen werden moderat sein und ein vorschneller Kauf kann unterm Strich viel teurer sein.
Immobilien als Geldanlage: Die Rendite liegt im günstigen Einkauf
Nicht nur im Immobiliengeschäft gilt der alte Grundsatz: „Im preiswerten Einkauf liegt der Gewinn“. Wer günstig eine Immobilie kauft, hat unterm Strich also die größere Rendite. Der Anleger sollte also besonders beim Kaufpreis genau hinsehen.
Verkäufer neigen dazu, den Kaufinteressenten unter künstlichen Druck zu setzen („Es gibt noch andere Interessenten“). Der Interessent befürchtet, ihm könne ein Schnäppchen entgehen.
Doch sollte dieser unbedingt Ruhe bewahren, um eine bedachte Entscheidung fällen zu können. Gerade beim Kauf gebrauchter Immobilien sollten in jedem Fall Baufachleute um Rat gebeten werden, um entscheidende Mängel sofort zu erkennen.
Übrigens: Die gestiegenen Bauzinsen können in Verhandlungen um den Kaufpreis einer Immobilie ein gutes Argument für den Interessenten sein, um den Preis ein wenig zu drücken.
10-Prozent-Anstieg in einem Jahr
Der Immobilienverband IVD veröffentlichte 2017 eine Auswertung, die belegt, dass in den 14 deutschen Großstädten die Kaufpreise für Bestandswohnungen (mittlerer Wohnwert) im Vergleich zum Vorjahr um etwa zehn Prozent angestiegen sind.
Im Jahr 2015 lag der Preiszuwachs bereits bei 7,5 Prozent. Zweifelsohne scheint eine zweistellige Rendite innerhalb eines Jahres zunächst einmal äußerst attraktiv zu sein. Doch zu früh gefreut.
Schließlich gibt es kaum eine kosten- und zeitintensivere Anlagemöglichkeit wie den Kauf einer Immobilie. Hinzu kommt die Inflexibilität, mit denen sich ein Anleger abfinden muss.
Ein Hausverkauf ist nämlich mit einigen Hürden, allen voran einer meist mehrwöchigen oder gar mehrmonatigen Suche nach geeigneten Käufern, verbunden. Die „unkomplizierte, schnelle Rendite“ darf man sich vom Immobilieninvestment also nicht erwarten.
Offene Immobilienfonds als Alternative?
Wer den hohen zeitlichen Aufwand für einen eigenen Immobilienkauf vermeiden möchte, findet in den offenen Immobilienfonds eine scheinbar bequeme Alternative. Zum aktuellen Zeitpunkt überzeugen diese Fonds mit einer konstanten Jahresrendite in Höhe von etwa zwei bis drei Prozent.
Angesichts der aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt wird die Erfolgsstory der offenen Immobilienfonds wohl auch in näherer Zukunft nicht abreißen.
Fazit: Droht uns eine Immobilienblase?
Steht in Deutschland nun eine Immobilienblase vor der Zerreißprobe? Die Ratingagentur Moody‘s hatte schon Ende Juli 2015 auf die rasant steigenden Immobilienpreise in Europa hingewiesen und vor einer Immobilienblase gewarnt.
Das Beratungsunternehmen Empirica untersucht den Immobilienmarkt fortlaufend. Sie erkennen keinerlei Anzeichen für eine bundesweite Immobilienblase. Lediglich in einigen Ballungsräumen muss festgestellt werden, dass sich die Preise oder Preissteigerungen jenseits eines vernünftigen Niveaus bewegen.
In diesen Bereichen wird es früher oder später zu einer Konsolidierung kommen. Auch dank der Mietpreisbremse. Sie schiebt zumindest dem übermäßigen Spekulieren und Zocken einen gewissen Riegel vor.
Abgesehen davon: Wer sich jetzt ein Objekt in München leistet, wird in zwei Jahren vielleicht feststellen, dass er die erhofften Mieteinnahmen nicht mehr realisieren kann. Für diesen Immobilien-Investor ist dann seine ganz persönliche Immobilienblase geplatzt.
Wie oben schon erwähnt: Ab einer gewissen Schwelle wendet sich das Blatt. Die Menschen merken zeitnah, dass es zwei Straßen weiter fast genauso schön aber eben deutlich günstiger ist.
Trotz der langsam wieder steigenden Bauzinsen scheint das Preisniveau am nationalen Immobilienmarkt keine größeren Auswirkungen befürchten müssen. Vor allem die hohe Nachfrage in Ballungsgebieten wird die Immobilienpreise auch im kommenden Jahr weiter befeuern.
Die KfW hingegen beruhigte erst im Oktober 2018 wieder: Derzeit sei gegenüber den Zeiten vor früheren Immobilienkrisen vieles anders. Insbesondere die Verschuldung der Haushalte und das makroökonomische Gewicht des Bausektors seien heute geringer als vor vergangenen Krisen. (5)
Zum aktuellen Zeitpunkt sei also Experten zufolge noch nicht mit einer drohenden Immobilienblase zu rechnen. Wer als Anleger den hohen Kosten- und Zeitaufwand scheut, findet in den offenen Immobilienfonds eine gute Alternative.
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Focus Online – Die Häuserpreise werden auch in den kommenden Jahren weiter steigen
(2) Empirica – empirica-Blasenindex II/2015 (PDF)
(3) Berliner Zeitung – Wohnungsmarkt Droht Deutschland eine Immobilienblase?
Spiegel – Die Bauzinsen steigen – was Sie jetzt NICHT tun sollten
Wallstreet-Online – Warum die Zinswende die Immobilienpreise nicht sinken lässt
(4) UBS – UBS Global Real Estate Bubble Index
(5) KfW – Immobilienboom in Deutschland: This time is different?
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