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Die Erwerbsnebenkosten – womit Sie rechnen müssen, womit Sie kalkulieren sollten

Inhaltsverzeichnis

Der Kaufpreis einer Immobilie ist das eine, die Erwerbsnebenkosten sind das andere. Eine alte Bankerweisheit besagt, dass der Käufer bestenfalls 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aus den Eigenmitteln bestreiten sollte. Was sind aber nun die Erwerbsnebenkosten genau?

Nebenkosten beim Immobilienerwerb

Wichtige Informationen

Unter die klassischen Erwerbsnebenkosten fallen drei Positionen:

  • Maklercourtage
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für Notar und Grundbuch

Die Maklercourtage

Während an der Grunderwerbsteuer und den Notar- und Grundbuchkosten kein Weg vorbeiführt, fällt die Maklercourtage nicht zwingend, aber in den meisten Fällen an. Wie die Grunderwerbsteuer unterscheiden sich auch die Aufwendungen für den Makler von Bundesland zu Bundesland. Die gesetzlich vorgeschriebenen Obergrenzen für die Maklerprovision sind Ländersache. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt aber bundesweit einheitlich, dass die Maklerprovision per Gesetz zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie geteilt werden muss. Das heißt, ganz egal, wer den Makler bestellt, der Käufer und auch der Verkäufer einer Immobilie brauchen in jedem Falle jeweils maximal die Hälfte der Provision bezahlen. Außer natürlich, eine der beiden Parteien möchte aufgrund der Kaufverhandlung mehr oder sogar die gesamte Privision übernehmen.

Maklergebühren der Bundesländer 2021
Bundesland Maklerprovision Anteil Verkäufer Anteil Käufer
Baden-Württemberg 7,14% 3,57% 3,57%
Bayern 7,14% 3,57% 3,57%
Berlin 7,14% 3,57% 3,57%
Brandenburg 7,14% 3,57% 3,57%
Bremen 5,95% 2,98% 2,98%
Hamburg 6,25% 3,13% 3,13%
Hessen 5,95% 2,98% 2,98%
Mecklenburg-Vorpommern 5,95% 2,98% 2,98%
Niedersachsen* 7,14% 3,57% 3,57%
Nordrhein-Westfalen 7,14% 3,57% 3,57%
Rheinland-Pfalz 7,14% 3,57% 3,57%
Saarland 7,14% 3,57% 3,57%
Sachsen 7,14% 3,57% 3,57%
Sachsen-Anhalt 7,14% 3,57% 3,57%
Schleswig-Holstein 7,14% 3,57% 3,57%
Thüringen 7,14% 3,57% 3,57%
* Maklerprovision insg. regional: 4,76 % - 5,95 % oder 7,14 %, aufgteilt bis zu 3,57% je Partei
Quelle: Hausverwaltung-Ratgeber.de, Stand 23.12.2020, Alle Sätze inkl. MwSt.
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Die Grunderwerbsteuer

Nicht nur die Obergrenzen für die Provisionen für die Makler werden seitens der Länder definiert. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich ebenfalls von Bundesland zu Bundesland:

Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer 2023
Bundesland Grunderwerbsteuer
Baden-Württemberg  5,00 Prozent
Bayern 3,50 Prozent
Berlin 6,00 Prozent
Brandenburg 6,50 Prozent
Bremen 5,00 Prozent
Hamburg 4,50 Prozent
Hessen 6,00 Prozent
Mecklenburg-Vorp. 6,00 Prozent
Niedersachsen 5,00 Prozent
NRW 6,50 Prozent
Rheinland-Pfalz 5,00 Prozent
Saarland 6,50 Prozent
Sachsen 3,50 Prozent
Sachsen-Anhalt 5,00 Prozent
Schleswig-Holstein 6,50 Prozent
Thüringen 6,50 Prozent

Bedauerlicherweise gibt es nur sehr wenige Ausnahmen, so dass die Überlegung gegebenenfalls Sinn macht, fünf Kilometer weiterzuziehen, um einen beträchtlichen Teil der Grunderwerbsteuer zu sparen. Wer beispielsweise eine Immobilie für 300.000 Euro in Sachsen statt in Thüringen erwirbt, spart satte 9.000 Euro.

Einen kleinen Weg gibt es allerdings, die Grunderwerbsteuer zu senken. Denn diese wird lediglich auf die Immobilie berechnet, nicht auf die mit dem Gebäude nachträglich eingebauten, aber fest verbundenen Sachen. Ein Anhang im notariellen Kaufvertrag, der diese Dinge mit ihrem Wert auflistet, reduziert den steuerpflichtigen Kaufpreis. Dieser Anhang kann folgendermaßen aussehen:

Der Kaufpreis des Objektes in Höhe von 300.000 Euro schließt ein:
Wert der Immobilie selbst 275.000 Euro
Einbauküche 15.000 Euro
Einbauschrank Schlafzimmer 5.000 Euro
Einbauschrank Schlafzimmer 5.000 Euro

In Thüringen und den anderen vier Bundesländer Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen spart dieses Vorgehen immerhin 1.625 Euro durch den um 25.000 Euro verringerten Wert für die Steuerberechnung.

Je schneller der Käufer die Grunderwerbsteuer entrichtet, umso schneller kann die Finanzierung bearbeitet werden. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung dafür, dass das Finanzamt die Unbedenklichkeitserklärung ausstellt.

Diese wiederum ist zwingend notwendig, damit die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, der Hinweis auf einen Eigentumsübertrag, vorgenommen werden kann. Ohne die Auflassungsvormerkung wiederum wird die Bank keinen Finger rühren, da es ihr wichtig ist, schnellstmöglich als Gläubiger für das Grundpfandrecht im Grundbuch zu stehen.

SurftippLesen Sie jetzt nach, welche Versicherungen sinnvoll sind

Kosten für Notar und Gericht

Zwei Männer im Anzug am Besprechungstisch schüttel sich die Hand, eine Frau im Kostüm sitzt auch am Tisch
© Picture-Factory / Fotolia.com

Die Kosten für Notar und Grundbuch werden als Faustformel mit einer Höhe zwischen 1,5 Prozent und zwei Prozent angesetzt. Im Gegensatz zu Maklercourtage und Grunderwerbsteuer sind diese Sätze bundesweit einheitlich.

Bezüglich des Notars spielt es eine Rolle, ob der Kaufpreis direkt an den Verkäufer gezahlt wird, oder die Summe ganz oder teilweise als Absicherung auf ein Notaranderkonto fließt.

Angenommen, Sie erwerben eine Immobilie in Sachsen. Der Makler verhandelt nicht, sondern besteht auf der vollen Courtage. Der Kaufpreis beläuft sich auf 300.000 Euro und schließt die oben erwähnten Einbauschränke und Küche mit ein. Die Erwerbsnebenkostenberechnung sieht dann folgendermaßen aus:

Berechnung der Kaufnebenkosten
Grundpreis der Immobilie 300.000 Euro
Maklercourtage 3,57% 10.710 Euro
Grunderwerbsteuer 3,5% aus 275.000 9.625 Euro
Grundbuch und Notar pauschal 2,0% 6.000 Euro
Summe 26.335 Euro

Für die goldene Regel, dass 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden, bedeutet dies einen Eigenkapitalbedarf von 86.335 Euro ((300.000 * 20%) + 26.335).

Erwerbsnebenkosten berechnen

Die Nebenkosten, die beim Immobilienerwerb wahrscheinlich auf Sie zufallen werden, können Sie ganz einfach und individuell mit unserem Nebenkosten-Rechner ermitteln. Dazu sind nur wenige Angaben notwendig.

Kaufnebenkosten berechnen

Angaben zur Immobilie

€

Kaufnebenkosten

3,50 %17.500,00 €
%
8.750,00 €
3,57 %17.850,00 €
%
44.100,00 €
8,82 %

Weitere „Erwerbsnebenkosten“

Der Erwerb einer Immobilie geht häufig mit einer Vergrößerung der Wohnfläche einher, häufig auch mit einem Ortswechsel. Der Klassiker sieht so aus, dass eine junge Familie aufgrund Familienzuwachses aus der Stadt in eine Randlage zieht. Die Kinder wachsen in einem kinderfreundlicheren Umfeld auf, die Luft ist besser, etc.

Mehr Zimmer bedeutet zwangsläufig auch mehr Möbel. Diese „Erwerbsnebenkosten“ werden häufig nicht beachtet. Möglicherweise bedarf es einer neue Küche oder das alte Sofa passt nicht mehr in das neue Wohnzimmer.

Ein Umzug, gerade raus aus der Stadt in das Umland, bedeutet aber noch weitere Aufwendungen, die möglicherweise zeitversetzt greifen. War bislang ein Auto ausreichend, steht eventuell die Anschaffung eines Zweitwagens an. Der Supermarkt ist nicht mehr um die Ecke, oder die Kinder können nicht mehr mit dem Fahrrad in die Schule fahren.

Diese Art der Erwerbsnebenkosten sollten Sie im Vorfeld ebenfalls berücksichtigen. Der Bank ist es gleich, ob Sie ein neues Sofa kaufen. Was die Institute im Zweifelsfall sehen, ist, dass möglicherweise eine Nachfinanzierung nötig wird. Diesen Mehraufwand können Sie bereits im Vorfeld umgehen, indem Sie klar planen, welche zusätzlichen Kosten mit dem Erwerb der Immobilie verbunden sind.

SurftippUnser Ratgeber klärt über Irrtümer beim Immobilienerwerb auf

Erwerbsnebenkosten in Deutschland

Nachdem am 23. Dezember 2020 bundesweit einheitlich die Teilung der Maklerprovision per Gesetz beschlossen wurde, unterscheidet sich der Prozentsatz zu dieser Gebühr nicht mehr so stark von Bundesland zu Bundesland. Wobei es allerdings nach wie vor noch große Unterschiede gibt, sind die Grunderwerbsteuersätze. Diese liegen aktuell je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Entsprechend unterscheiden sich auch die gesamten Erwerbsnebenkosten beim Kauf einer Immobilie bundesweit noch immer stark – zwischen 9,07 und 12,07 Prozent.

Erwerbsnebenkosten nach Bundesländern

Steigende Kosten freuen den Staat

Dass die Kosten für Immobilien in Deutschland zuletzt sprunghaft gestiegen sind, ist kein Geheimnis mehr. Dass die durchschnittlichen Immobilienpreise zuletzt in Deutschland stärker anstiegen als das Durchschnittseinkommen und Immobilien damit immer weniger erschwinglich werden, bestätigt etwa unsere Statistikreihe zum Thema.

SurftippEntwicklung der Immobilienpreise und Nettoeinkommen in Deutschland

Großer Profiteur der Preisentwicklung ist Vater Staat – denn höhere Kaufpreise bedeuten mehr Grunderwerbsteuer für die Staatskasse. Für Eigentümer in spe jedoch stellt die Grunderwerbsteuer ein großes Ärgernis dar. Schließlich wirft sie den Immobilienkäufer bei der Finanzierung der eigenen vier Wände um Jahre zurück. Bei einem Kaufpreis von 275.000 Euro, 50.000 Euro Eigenkapital, einer Monatsrate von 1.000 Euro und einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent kann die Restschuld nach 15 Jahren bis zu 35.000 Euro höher liegen als ohne die Entrichtung einer Grunderwerbsteuer.

Das wären in diesem Fall stattliche 13 Prozent des Kaufpreises – also doppelt so viel, wie der eigentliche Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent vermuten ließe. Dazu kommen weitere unwägbare Risiken. So machen es die niedrigen Zinsen zur Zeit sehr attraktiv, einen Immobilienkredit aufzunehmen. Doch die Talsohle ist erreicht, die Zinsen werden künftig wieder steigen und nur die Wenigsten können ihren Kredit innerhalb der anfänglichen Zinsbindung vollständig abbezahlen. Höhere Zinsen in der Zukunft bedeuten dann höhere Kosten für den Kredit.

Käufer von Bestandsimmobilien, speziell von Eigentumswohnungen, müssen jederzeit mit Zusatzkosten für Renovierungen und Baumaßnahmen rechnen. Ein besonders ärgerlicher Fall sind die sogenannten Anliegerkosten. Wird eine Anliegerstraße neu gestaltet und bekommt etwa einen Bürgersteig, bitten manche Gemeinden die Anwohner zur Kasse.

Immerhin: Zumindest bei der Kreditvergabe gibt es Licht am Ende des Tunnels. Die steigenden Kaufpreise und Nebenkosten machten es Immobilienkäufern zunehmend schwerer, einen Kredit zu erhalten. Doch für Neubauten und Renovierungen darf nun der Immobilienwert als Sicherheit bei der Kreditentscheidung als Sicherheit hinterlegt werden.

Veröffentlicht am 8. Mai 2017
Letztes Update am 07.01.2021


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© SARINYAPINNGAM / iStock / Thinkstock

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