Die Erwerbsnebenkosten – womit Sie rechnen müssen, womit Sie kalkulieren sollten
Der Kaufpreis einer Immobilie ist das eine, die Erwerbsnebenkosten sind das andere. Eine alte Bankerweisheit besagt, dass der Käufer bestenfalls 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aus den Eigenmitteln bestreiten sollte. Was sind aber nun die Erwerbsnebenkosten genau?
Nebenkosten beim Immobilienerwerb
Unter die klassischen Erwerbsnebenkosten fallen drei Positionen:
- Maklercourtage
- Grunderwerbsteuer
- Kosten für Notar und Grundbuch
Die Maklercourtage
Während an der Grunderwerbsteuer und den Notar- und Grundbuchkosten kein Weg vorbeiführt, fällt die Maklercourtage nicht zwingend, aber in den meisten Fällen an. Wie die Grunderwerbsteuer unterscheiden sich auch die Aufwendungen für den Makler von Bundesland zu Bundesland. Die gesetzlich vorgeschriebenen Obergrenzen für die Maklerprovision sind Ländersache. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt aber bundesweit einheitlich, dass die Maklerprovision per Gesetz zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie geteilt werden muss. Das heißt, ganz egal, wer den Makler bestellt, der Käufer und auch der Verkäufer einer Immobilie brauchen in jedem Falle jeweils maximal die Hälfte der Provision bezahlen. Außer natürlich, eine der beiden Parteien möchte aufgrund der Kaufverhandlung mehr oder sogar die gesamte Privision übernehmen.
| Maklergebühren der Bundesländer 2021 | |||
|---|---|---|---|
| Bundesland | Maklerprovision | Anteil Verkäufer | Anteil Käufer |
| Baden-Württemberg | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Bayern | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Berlin | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Brandenburg | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Bremen | 5,95% | 2,98% | 2,98% |
| Hamburg | 6,25% | 3,13% | 3,13% |
| Hessen | 5,95% | 2,98% | 2,98% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95% | 2,98% | 2,98% |
| Niedersachsen* | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Rheinland-Pfalz | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saarland | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sachsen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sachsen-Anhalt | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Thüringen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| * Maklerprovision insg. regional: 4,76 % - 5,95 % oder 7,14 %, aufgteilt bis zu 3,57% je Partei Quelle: Hausverwaltung-Ratgeber.de, Stand 23.12.2020, Alle Sätze inkl. MwSt. |
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Die Grunderwerbsteuer
Nicht nur die Obergrenzen für die Provisionen für die Makler werden seitens der Länder definiert. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich ebenfalls von Bundesland zu Bundesland:
| Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer 2023 | |
|---|---|
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
| Baden-Württemberg | 5,00 Prozent |
| Bayern | 3,50 Prozent |
| Berlin | 6,00 Prozent |
| Brandenburg | 6,50 Prozent |
| Bremen | 5,00 Prozent |
| Hamburg | 5,50 Prozent |
| Hessen | 6,00 Prozent |
| Mecklenburg-Vorp. | 6,00 Prozent |
| Niedersachsen | 5,00 Prozent |
| NRW | 6,50 Prozent |
| Rheinland-Pfalz | 5,00 Prozent |
| Saarland | 6,50 Prozent |
| Sachsen | 5,50 Prozent |
| Sachsen-Anhalt | 5,00 Prozent |
| Schleswig-Holstein | 6,50 Prozent |
| Thüringen | 6,50 Prozent |
Bedauerlicherweise gibt es nur sehr wenige Ausnahmen, so dass die Überlegung gegebenenfalls Sinn macht, fünf Kilometer weiterzuziehen, um einen beträchtlichen Teil der Grunderwerbsteuer zu sparen. Wer beispielsweise eine Immobilie für 300.000 Euro in Sachsen statt in Thüringen erwirbt, spart satte 9.000 Euro.
Einen kleinen Weg gibt es allerdings, die Grunderwerbsteuer zu senken. Denn diese wird lediglich auf die Immobilie berechnet, nicht auf die mit dem Gebäude nachträglich eingebauten, aber fest verbundenen Sachen. Ein Anhang im notariellen Kaufvertrag, der diese Dinge mit ihrem Wert auflistet, reduziert den steuerpflichtigen Kaufpreis. Dieser Anhang kann folgendermaßen aussehen:
| Der Kaufpreis des Objektes in Höhe von 300.000 Euro schließt ein: | |
|---|---|
| Wert der Immobilie selbst | 275.000 Euro |
| Einbauküche | 15.000 Euro |
| Einbauschrank Schlafzimmer | 5.000 Euro |
| Einbauschrank Schlafzimmer | 5.000 Euro |
In Thüringen und den anderen vier Bundesländer Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen spart dieses Vorgehen immerhin 1.625 Euro durch den um 25.000 Euro verringerten Wert für die Steuerberechnung.
Je schneller der Käufer die Grunderwerbsteuer entrichtet, umso schneller kann die Finanzierung bearbeitet werden. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung dafür, dass das Finanzamt die Unbedenklichkeitserklärung ausstellt.
Diese wiederum ist zwingend notwendig, damit die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, der Hinweis auf einen Eigentumsübertrag, vorgenommen werden kann. Ohne die Auflassungsvormerkung wiederum wird die Bank keinen Finger rühren, da es ihr wichtig ist, schnellstmöglich als Gläubiger für das Grundpfandrecht im Grundbuch zu stehen.
Kosten für Notar und Gericht
Die Kosten für Notar und Grundbuch werden als Faustformel mit einer Höhe zwischen 1,5 Prozent und zwei Prozent angesetzt. Im Gegensatz zu Maklercourtage und Grunderwerbsteuer sind diese Sätze bundesweit einheitlich.
Bezüglich des Notars spielt es eine Rolle, ob der Kaufpreis direkt an den Verkäufer gezahlt wird, oder die Summe ganz oder teilweise als Absicherung auf ein Notaranderkonto fließt.
Angenommen, Sie erwerben eine Immobilie in Sachsen. Der Makler verhandelt nicht, sondern besteht auf der vollen Courtage. Der Kaufpreis beläuft sich auf 300.000 Euro und schließt die oben erwähnten Einbauschränke und Küche mit ein. Die Erwerbsnebenkostenberechnung sieht dann folgendermaßen aus:
| Berechnung der Kaufnebenkosten | |
|---|---|
| Grundpreis der Immobilie | 300.000 Euro |
| Maklercourtage 3,57% | 10.710 Euro |
| Grunderwerbsteuer 3,5% aus 275.000 | 9.625 Euro |
| Grundbuch und Notar pauschal 2,0% | 6.000 Euro |
| Summe | 26.335 Euro |
Für die goldene Regel, dass 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden, bedeutet dies einen Eigenkapitalbedarf von 86.335 Euro ((300.000 * 20%) + 26.335).
Erwerbsnebenkosten berechnen
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