Kreditvergleich.net

  • Kreditvergleich
  • Spezialkredite
  • Baufinanzierungen
  • Tests
  • Themenwelten
    • Finanzrechner
    • Ratgeber
    • Statistiken
    • Studien
    • Urteile
  • News

Eigentumswohnung kaufen

Anhaltend niedrige Zinsen machen den Traum von Wohneigentum immer greifbarer. Egal ob zur Eigennutzung oder Vermietung – der Kauf einer Eigentumswohnung kann viele sinnvolle Gründe haben. Allerdings sollte wohl überlegt sein, ob und welche Eigentumswohnung gekauft werden soll. Die Planung und Vorbereitung für den Erwerb einer Wohnung müssen über den Finanzierungsplan hinausreichen. Unsere Tipps und Checklisten helfen Ihnen dabei.

Wichtigste Details

  • Der Erwerb einer Eigentumswohnung setzt i.d.R. mehr Recherche voraus, als der Kauf eines Einfamilienhauses.
  • Die Eigentümergemeinschaft sollte möglichst homogen aufgestellt sein.
  • Auch für die Eigentumswohnung als Kapitalanlage gilt: Je hochwertiger, um so langfristiger der Vermietungserfolg.
  • Die meisten Wohnungskäufer finanzieren mit einer Baufinanzierung.
  • Checkliste und Handlungsempfehlung zum Ausdrucken am Ende des Ratgebers!

Worauf müssen Erwerber im Vorfeld achten?

Im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus erwirbt der Käufer einer Eigentumswohnung zum einen Sondereigentum: Wohnung, Keller und Garage oder Stellplatz. Zum anderen wird er Teilhaber am Gemeineigentum, dem Treppenhaus, den Außenanlagen etc.

Daraus ergibt sich, dass bauliche Veränderungen nur mit einstimmiger Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft erfolgen dürfen. Dies bezieht sich nicht nur auf das Gemeinschaftseigentum, sondern auch auf Teile des Sondereigentums. Der Eigentümer darf beispielsweise keine Wohnungstür einbauen, die ihm besser gefällt. Die Außenseite der Tür spielt im Treppenhaus in das Erscheinungsbild des Gemeinschaftseigentums hinein und darf daher nicht abweichen. Gleiches gilt für Fensterrahmen. Mal eben neue Fenster einbauen zu lassen, ist ausgeschlossen. Zumindest solange keine Zustimmung der anderen Eigentümer vorliegt. Diese simplen Beispiele zeigen, dass bei einer heterogenen Eigentümergemeinschaft durchaus Sprengstoff im Keller liegt.

Jetzt Baufinanzierungen vergleichen und günstige Zinsen sichern!

Eine Wohnung finden

Bevor eine Eigentumswohnung überhaupt gekauft werden kann, muss das Wunschobjekt im ersten Schritt natürlich erst einmal gefunden werden. Für die Suche werden immer häufiger Online-Portale genutzt. Damit Sie einen Überblick über die verschiedensten Anbieter auf dem Markt haben, sehen Sie in unserer Übersicht, wo überall eine Immobilie für den Kauf gesucht werden kann.

Immobilien kaufen

Anbieter Kosten Beschreibung
Engel & Völkers Bei Kauf ggf. ortsübliche Makler­courtage Immobilien über das Suchportal finden und kaufen. Engel & Völkers steht von der individuellen Erstberatung bis zum erfolgreichen Vertrags­abschluss unterstützend zur Seite. Beratung auch vor Ort bei einem Immobilien­berater in mehr als 270 Wohn­immobilien-Shops in Deutschland möglich. Beim Kauf wird ggf. eine Vermittlungs­provision fällig, sofern sie vom Verkäufer an den Käufer weitergegeben wird.
ImmobilienScout24 Bei Kauf ortsübliche Makler­courtage Häuser, Eigentumswohnungen oder Mietshäuser über das Suchportal finden und kaufen. Außerdem stehen weitere Angebote zur Verfügung, wie Zusendung kostenloser Angebote, Finanzierungs­berechnung, Umzugsservice.
Immonet Bei Kauf ortsübliche Makler­courtage Auf der Plattform stehen Immobilien für den privaten und gewerblichen Gebrauch zum Kauf. immonet.de ist ein Partnerportal von immowelt.de.
Immowelt Bei Kauf ortsübliche Maklercourtage Immobilien finden oder als regisitrierter Interessent (für 14,90 € pro Suchanzeige) entsprechend der eigenen Ansprüche gefunden werden.
McMakler Bei Kauf ortsübliche Makler­courtage Kauf­interessenten können kostenlos und unverbindlich ihr Such­profil bei McMakler hinterlegen. Sobald eine passende Immobilie gefunden wurde, erhalt der Interessent eine Mitteilung. Infrage kommen Immobilien zum Wohnen oder als Kapitalanlage.
Ohne-Makler.net Bei Kauf ortsübliche Makler­courtage Auf der Plattform stehen Immobilien für den privaten und gewerblichen Gebrauch zum Kauf.
realbest Bei Kauf ortsübliche Makler­courtage Nur bei erfolgreichem Kauf­abschluss entstehen Kosten in Form einer Provision, die für den Verkäufer und/oder Käufer fällig wird. realbest wird an der Provision beteiligt, die der Immobilien­makler erhält. Die Anmeldung auf realbest.de ist für den Kauf­interessenten kostenlos und unverbindlich. Mehr Infos zur Provision: https://www.realbest.de/immobilienverkauf/maklerprovision/.
Die orstsübliche Makler­courtage je Bundesland finden Sie hier!

Die erste Besichtigung der Eigentumswohnung

Fehler vermeiden beim Kauf einer Eigentumswohnung - unser Ratgeber hilft!
© Highwaystarz-Photography/ iStock/Getty Images

Bei einer ersten Besichtigung wird der Zustand der Immobilie auch in Bezug auf das Gemeineigentum ersichtlich. Macht das Gemeineigentum einen gepflegten Eindruck oder ist anzunehmen, dass der Verwalter entweder eine Schlafmütze ist oder größere Renovierungen geplant sind?

Die Informationen bezüglich anstehender baulicher Maßnahmen finden sich in den Protokollen der Eigentümerversammlung. Wichtig ist die Lektüre der letzten drei Jahre. Darin zeigt sich, welche Planungen anstehen, wie diese finanziert werden sollen (möglicherweise durch eine Sonderumlage für Instandhaltungskosten) und wie hoch das Guthaben auf dem Gemeinschaftskonto ausfällt. Das Thema geplante Maßnahmen betrifft die Vermieter nicht unerheblich, da es die Renditekalkulation massiv beeinträchtigt.

Natürlich muss auch die Wohnung selbst einer genauen Inspektion unterzogen werden, ebenso die Kellerräume.

Tipp zum Thema

Worauf konkret in der Wohnung und im gesamten Gebäude zu achten ist, können Sie in unserer Checkliste am Ende des Ratgebers nachlesen.

Die Wertermittlung der Immobilie

Um den wirklichen Wert einer Immobilie zu kennen und insbesondere für Preisverhandlungen gut vorbereitet zu sein, empfiehlt sich eine unabhängige Wertermittlung der entsprechenden Immobilie. Über zahlreiche Online-Portale kann das mitunter sogar kostenlos geschehen. Dabei wird der Wert entweder online mithilfe von Referenzwerten ermittelt oder ein Makler schaut sich die Immobilie vor Ort an.

So eine einfache Werteinschätzung ist eine kostengünstige Alternative zum Gutachten, was preislich schnell mal in die Tausende gehen kann. Allerdings reicht die Einschätzung nicht für gerichtliche Auseinandersetzungen aus.

Unsere Übersicht hilft Ihnen dabei, einen Makler für Ihre Immobilienbewertung zu finden.

Immobilien­­bewertung

Anbieter Kosten Beschreibung
Engel & Völkers Kostenlos Eine einfache Immobilien­­bewertung ist kostenlos.
Finanzen.de Kostenlos Eine einfache Immobilien­­bewertung ist kostenlos.
HAUSGOLD Je nach Angebot kostenlos oder kosten­­pflichtig Über einen kooperie­renden Makler erfolgt eine kostenlose, einfache Immobilien­­bewertung. Für detaillierte Bewertungen, z.B. für eine gerichtliche Auseinander­­setzung, vermittelt HAUSGOLD bei Bedarf entsprechende Sach­verständige. Die Kosten sind dann mit diesem abzustimmen.
Immobilien­Scout24 Je nach Angebot kostenlos oder 44,90 € Einfache Immobilien­­bewertung kostenlos oder detaillierte Bewertung für einmalig 44,90 € inkl. zwei Korrekturen.
Immonet Je nach Angebot kostenlos, 25,99 € oder mehr Einfache Immobilien­­bewertung bei Verkauf kostenlos und bei Kauf für 25,99€ . Der Preis einer detaillierten Bewertung richtet sich nach der Schwierigkeits­­stufe des Gutachtens und den Verhandlungen mit dem Sach­­verständigen. Als Richtwert liegen die Kosten einer Immobilien­­bewertung für bspw. ein durch­schnittliches Einfamilien­­haus mit einem Wert von 300.000 Euro etwa zwischen 1.000 und 1.800 Euro
immoverkauf24 Kostenlos Eine einfache Immobilien­­bewertung online oder mit Besichtigung vor Ort über einen Makler ist kostenlos.
Immowelt 19,90 € Automatisierte Bewertung anhand von Vergleichs­­immobilien aus der Immowelt-Datenbank für einmalig 19,90 €, Ergebnis sofort als ausführliches PDF, bis zu zwei weitere Bewertungen pro Adresse und Objektart innerhalb von 14 Tagen.
McMakler Kostenlos Eine einfache Online-Immobilien­bewertung ist kostenlos. Für ein besonderes Wertgutachten muss selbst ein vereidigter Gutachter bestellt werden.
mein-immobilienverkauf.de Kostenlos Auf Basis Ihrer Angaben wird kostenlos eine Online-Wertein­schätzung Ihrer Immobilie für einen Verkauf erstellt. Das Ergebnis erhalten Sie per Mail.
Ohne-Makler.net 20,00 € Wertermittlung für Haus, Wohnung oder Grundstück für 20,00 € pro Objekt.
realbest Kostenlos Eine einfache Immobilien­bewertung ist kostenlos, inkl. anschließende Verkaufs­­einschätzungen von bis zu zwei Immobilien­maklern in der Region des Verkaufs­objektes.

Welche Dokumente sollten vor dem Kauf einer Eigentumswohnung berücksichtigt werden?

Die Wichtigkeit der Protokolle der Eigentümerversammlungen ist nachvollziehbar. Interessant ist aber auch zu wissen, wie es sich mit der Teilungserklärung verhält. Entspricht die Größe des Tiefgaragenparkplatzes tatsächlich der Größe, die in der Teilungserklärung steht, oder wurden Stellplätze bei der Zuteilung vertauscht?

Wie werden Wasserkosten abgerechnet, wie die Heizkosten? Nicht jede Eigentümergemeinschaft ist auf dem neuesten Stand.

Welche Besonderheiten hat sich die Eigentümergemeinschaft selbst auferlegt und noch wichtiger: Wie waren die Abstimmungsverhältnisse und wie lange dauerten die Sitzungen? Hohe Übereinstimmung bei den Abstimmungen und kurze Versammlungsdauern lassen auf eine homogene Gemeinschaft schließen. Lange Sitzungen bei wenigen Tagesordnungspunkten lassen den Schluss zu, dass sich der eine oder andere Profilneurotiker unter den Eigentümern befindet. Diskussionen gibt es dann nicht nur bei den Versammlungen, sondern täglich im Treppenhaus.

Wie steht es mit der Hausordnung? Gilt diese als eher liberal oder kommt dem Hausmeister auch gleich die Funktion des Kontrolleurs und Schließers zu?

Seit wann hat der Hausverwalter das Mandat? Läuft es schon länger, scheint er seine Sache gut zumachen. Ist er erst relativ frisch tätig, stellt sich die Frage, weshalb der Vorgänger ausgeschieden ist. Wie verläuft die Kooperation zwischen Eigentümerbeirat und Verwalter?

Abgesehen vom Punkt „Diskussion im Treppenhaus“ betreffen alle anderen Ansätze sowohl Eigennutzer als auch Vermieter.

Es sind die kleinen Details, die auf den ersten Blick nicht wichtig erscheinen, die aber darüber entscheiden, wie sich das Leben in einer Eigentümergemeinschaft gestaltet. Am Ende des Tages handelt es sich, überspitzt formuliert, um eine Gruppe kleiner Landesfürsten, die alle ihr eigenes Territorium gegen die anderen verteidigen wollen.

Tipp zum Thema

Welche Unterlagen Sie einholen und prüfen sollten, finden Sie zusammengefasst in unserer Checkliste am Ende des Ratgebers aufgeführt.

Selbstnutzer gegen Vermieter – zwei Welten prallen aufeinander

Eigentumswohnung: Vermietung oder Selbstnutzung?
© Koldunova_Anna/ iStock/Getty Images

In den meisten Fällen, zumindest in größeren Wohnanlagen, finden sich sowohl Selbstnutzer als auch Vermieter in einem Wohnhaus. Für die Vermieter ist die Wohnung ein Investment, dass eine möglichst hohe Rendite abwerfen soll. Ausgaben müssen daher gering gehalten werden. Für Selbstnutzer stellt die Eigentumswohnung ihr Zuhause dar, sie möchten es schön haben, auch wenn dafür Aufwendungen über den reinen Erhaltungsbedarf hinaus notwendig sind. Dies führt zu Diskussionsstoff. Je kleiner die eine Gruppe gegenüber der anderen innerhalb der Gemeinschaft vertreten ist, umso weniger Diskussionspotenzial kann es geben.

Es gibt aber noch eine weitere kritische Konstellation: Ältere Eigentümer und jüngere. Während jüngere Eigentümer energetische Sanierungen, möglicherweise finanziert durch Sonderumlagen, vornehmen möchten, sträuben sich die älteren dagegen, da sie von der langfristigen Amortisation nicht mehr profitieren.

SurftippDie besten Bausparverträge im Vergleich

Die Eigentumswohnung als Geldanlage

Anlageberater bezeichnen die Eigentumswohnung häufig als „Kaiserweg der Altersvorsorge“. Unstrittig ist, dass eine solide Eigentumswohnung tatsächlich eine hervorragende Altersvorsorge darstellt, da sie weitgehend inflationsresistent ist. Während der berufstätigen Jahre profitiert der Eigentümer von den Steuervorteilen durch die Finanzierung, im Ruhestand von regelmäßigen Mieteinkünften.

Aber auch beim Kauf einer Eigentumswohnung als Geldanlage sollte der Blick nicht nur der versprochenen Mietrendite gelten. Ist bei einem Neubau die prognostizierte Miete realistisch? Mietgarantien haben sich häufig als eine große Blase gezeigt. War die Garantiezeit zu Ende und die deutlich niedrigere Marktmiete griff, fiel das Finanzierungsmodell in sich zusammen.

Wer eine Neubauwohnung vom Bauträger erwirbt, sollte bedenken, dass die weichen Kosten dazu beitragen, dass der Kaufpreis nie dem realen Gegenwert entspricht. „Prospektierungskosten“, „Beratungskosten“, „Marketingkosten“ und Verkaufsprovisionen, die häufig verdeckt die üblichen fünf Prozent auf zehn Prozent und mehr anwachsen lassen, führen dazu, dass der Kaufpreis schnell 20 Prozent über dem tatsächlichen Wert liegt. Die Banken prüfen nicht, sie wollen die Finanzierung.

Grundsätzlich gilt, dass eine Ramschimmobilie nie den Mietertrag bringen wird, wie eine hochwertige Wohnung, auch wenn diese teurer ist. Im Gegenteil, künftige Sanierungen werden die Rendite nachhaltig mindern. Billiger Wohnraum ist gesucht, billige Eigentumswohnungen lassen sich auf jeden Fall billig mit Rendite vermieten. Langfristig führt dies aber zu Fehlkalkulationen.

Für die Vermietung gilt das Gleiche, wie für die selbst genutzte Wohnung: Gute Lage, gute Substanz und Versammlungsprotokolle, welche den Schluss zulassen, dass die Eigentümer keine Grabenkriege gegeneinander führen, machen eine Eigentumswohnung zu einem Renditeobjekt.

SurftippSo entwickeln sich die Immobilienpreise weltweit

Wie wird eine Eigentumswohnung finanziert?

Auf dem Markt für Baufinanzierungen gibt es zahlreiche Angebote, doch welches passt zum eigenen Finanzierungsvorhaben? Grundsätzlich sind Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen, Bausparverträge und Bausparsofortfinanzierungen geeignet.

Annuitätendarlehen zeichnen sich durch feste Zinsen und konstante Monatsraten aus. Das Volltilgerdarlehen garantiert Schuldenfreiheit nach Ende der Laufzeit. Ein Bausparvertrag kann als Eigenkapital eingesetzt werden. Und die Bausparsofortfinanzierung, auch bekannt als Konstantdarlehen, weist zwar in der Regel einen vergleichsweise hohen Zinssatz auf, punktet aber mit hoher Planungssicherheit.

Baufinanzierung

€
€

Grundlegend gilt, je mehr Eigenkapital eingebracht werden kann, desto besser. Dadurch verringern sich die Laufzeit des Darlehens und die Finanzierungskosten erheblich. Experten empfehlen 15 Prozent der Kaufsumme. Nicht wenige Baufinanzierer fordern einen Anteil von mindestens zehn Prozent. Natürlich gibt es auch Angebote, bei denen der gesamte Kaufpreis  (100%-Finanzierung) oder darüber hinaus sogar die Kaufnebenkosten (110%-Finanzierung) vom Kreditinstitut finanziert werden. Wer auf solche Angebote zurückgreift, bürdet sich allerdings längere Laufzeiten und somit hohe Zinskosten auf.

Die eben genannten Kaufnebenkosten sollten unbedingt  möglichst genau kalkuliert und bei der Finanzierungsplanung bedacht werden. Dazu gehören beispielsweise Umzugskosten, Modernisierungskosten, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Kosten für den Eintrag in das Grundbuch, Maklerprovision, aber auch Bereitstellungszinsen. In aller Regel fallen zusätzlich 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten an. Es bietet sich also an, diese Kosten vom Eigenkapital zu bezahlen, um die Finanzierungskosten nicht unnötig zu erhöhen.

Darüber hinaus sollten Sie auf ausreichende Rücklagen achten. Nach dem Kauf der Eigentumswohnung werden laufende Kosten anfallen, zum Beispiel für die Müllentsorgung, Strom, Abwasser und Versicherungen.

Bei so vielen Kosten, die auf einen zukommen, ist es sehr hilfreich, dass der Staat mit finanzieller Unterstützung zur Seite steht und private Investitionen, wie den Kauf einer Eigentumswohnung, fördert. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, die KfW, hält dafür eine ganze Bandbreite an Fördermöglichkeiten bereit.

SurftippDie Fördermöglichkeiten der KfW im Überblick

Außerdem sollte sich beim jeweiligen Bundesland und der Stadt oder Gemeinde nach Förderprogrammen informiert werden.

Nebenkosten beim Immobilienkauf berechnen

Hier können Sie ganz einfach die Nebenkosten berechnen, die beim Kauf Ihrer Immobilie fällig werden. Dazu brauchen Sie nur die geforderten Informationen in den Kaufnebenkosten-Rechner eingeben.

Kaufnebenkosten berechnen

Angaben zur Immobilie

€

Kaufnebenkosten

3,50 %17.500,00 €
%
8.750,00 €
3,57 %17.850,00 €
%
44.100,00 €
8,82 %

Eigennutzung

Eigentumswohnung kaufen zur Eigennutzung oder Vermietung
© bernardbodo/ iStock/Getty Images

Je schneller die Wohnung abbezahlt ist, umso besser. Je höher die Eigenkapitalquote ausfällt, umso niedriger ist nicht nur generell die Zinslast, sondern auch der gebundene Sollzins, den die Bank berechnet. Je günstiger das Zinsniveau ausfällt, um so höher sollten die Erwerber die anfängliche Tilgung wählen. Damit vermeiden sie, dass am Ende der Zinsbindung bei gestiegenen Zinsen die monatliche Belastung der Anschlussfinanzierung trotz Tilgung plötzlich höher ausfällt. Der Tilgungsprozess verläuft um so schleppender, je niedriger die Zinsen sind.

SurftippWie sichert man eine Immobilienfinanzierung ab?

Vermieter

Zielen Vermieter während der Finanzierungsphase auf Steuervorteile ab, gilt, dass das Finanzierungsvolumen so hoch wie möglich angesetzt werden sollte. Banken finanzieren durchaus 100 Prozent des Kaufpreises, in Ausnahmefällen sogar zusätzlich die Erwerbsnebenkosten.

Vorsicht ist bei Finanzierungen durch den Bauträger geboten. Diese sollten immer gegengerechnet und mit anderen Angeboten verglichen werden.

  • Die vermeintlich günstigen Zinsen sind häufig durch einen erhöhten Kaufpreis quersubventioniert.
  • Das Finanzierungskonzept des Bauträgers sieht oftmals eine Mietgarantie vor. Ob diese langfristig valide ist, bleibt immer fraglich.

Meist erweist es sich als besser, den Erwerb der Wohnung, die Finanzierung und die Vermietung getrennt in die eigenen Hände zu nehmen, auch wenn es einmalig Mehraufwand bedeutet.

Endfällige Darlehen, wie sie bis zum Inkrafttreten des Alterseinkünftegesetzes im Jahr 2005 durch die Unterlegung mit Lebensversicherungen attraktiv waren, haben fast jeden steuerlichen Reiz verloren. Auf die Gewinne des Sparplans, der als Tilgungsersatz gilt, fallen Steuern an. Damit ist die notwendige endfällige Summe nicht mehr sauber kalkulierbar. Mit einem klassischen Annuitätendarlehen sind auch Vermieter meist besser bedient.

SurftippDie Erwerbsnebenkosten im Überblick

Sollen deutlich mehr als nur eine Wohneinheit vermietet werden, kann eine Immobilienverwaltung sehr sinnvoll sein. Entweder wendet man sich dazu an einen Dienstleister, der sich um alles kümmert, oder man nimmt die Verwaltung selbst in die Hand und nutzt dabei hilfreiche Verwaltungssysteme. Eine Auflistung der verschiedenen Möglichkeiten finden Sie beispielhaft hier:

Immobilien­verwaltung

Anbieter Kosten Beschreibung
DKB Kostenlos Vermieterpaket: Kostenfreie Verwaltung von Mieten; Kautionen und Rücklagen Guthaben­zinsen ab dem ersten Euro und täglich verfügbar; komfortabler Umsatzmanager. Für private Vermieter von Eigentums­wohnungen oder Häusern. Zur Verwaltung von Miet­einnahmen, Kautionen, Instandhaltungs­rücklagen uvm. Bedingung: Es muss zusammen mit dem kostenlosen DKB-Cash beantragt werden.
Engel & Völkers 18,00 € pro Monat Bei privater Vermietung einer Immobilie übernimmt Engel und Völkers auf Wunsch die Verwaltung für 18,00 € mtl.
Vermietet.de Je nach Paket kostenlos oder kostenpflichtig Vermietet.de ist eine Plattform, über die Vermietungen selbst verwaltet werden können. Objekte und Bank­verbindungen werden angelegt, Zahlungseingänge werden überprüft und an Mahnungen erinnert, der Erfolg der Vermietung kann anlysiert werden uvm. Die Online-Registrierung ist kostenlos. Der Vermieter kann auch Accounts für Mieter erstellen. Die Produktauswahl erfolgt nach dem Baukasten-System. Der Basis-Account ist kostenlos und enthält einfache Funktionen. Für weitere Services fallen Kosten an.

Leitfaden für den Kauf einer Eigentumswohnung

Die Frage, worauf beim Erwerb einer Eigentumswohnung geachtet werden müsse, beantworten Makler gern mit: „Die Lage, die Lage, und nochmals die Lage“. Ganz so einfach ist es allerdings nicht. Daher haben wir hier einen Leitfaden für Sie erstellt, der Sie chronologisch durch den Prozess bis zur Auszahlung des Darlehens führt. Dabei zeigen wir die Vor- und Nachteile bei bestimmten Entscheidungsschritten entsprechend der eigenen Kaufmotivation auf.

Punkt 1:

Bestandsimmobilie oder Neubau vom Bauträger? Die erste Frage lautet, ob es ein Neubau oder eine Bestandsimmobilie sein soll. Die Bestandsimmobilie hat den Vorteil, dass Sie das fertige Objekt sehen und sich ein Bild von der Eigentümergemeinschaft machen können. Der Nachteil liegt darin, dass Sie bei bestimmten architektonischen und innenarchitektonischen Dingen kein Mitspracherecht mehr haben.

Der Vorteil des Bauträgererwerbs besteht in den möglichen individuellen Abänderungen von der Baubeschreibung. Lassen Sie sich auf jeden Fall die Mittelverwendung für „Marketing“, „Prospektierung“ und „Beratungsleistungen“ vorlegen. Nur so sehen Sie, ob verdeckte Innenprovisionen fließen und der Sach- und Bodenwert der Wohnung deutlich unter dem Kaufpreis liegt.

Stimmen die verwendeten Materialien mit der Baubeschreibung überein? Bei einer Formulierung „oder qualitativ ähnlich“ ist Vorsicht und eine Überprüfung geboten. Der Name „Grohe“ deckt beispielsweise bei Armaturen zwei Qualitätsstufen ab.

Punkt 2:

Welche Dokumente sollten vor dem Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt geprüft werden?
© Halfpoint/ iStock/Getty Images

Was besagen die Protokolle der Eigentümerversammlung? Stehen größere Investitionen an, und können diese aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden, oder kommt in naher Zukunft gleich eine Sonderumlage auf Sie zu?

Wie hoch fällt die Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter aus? Abhängig vom Alter rechnet man zwischen 7 Euro und 11,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Keine Angst, bei einer Bestandsimmobilie müssen Sie das anteilige Guthaben des Vorbesitzers nicht an diesen zurückzahlen.

Wie lange dauern die Versammlungen? Entspricht der Zeitrahmen den Tagesordnungspunkten oder wird zu viel diskutiert?

Wie ist die Hausordnung gehalten? Ein standardisierter Vordruck ohne Ergänzung lässt auf einen unkomplizierteren Umgang miteinander schließen, als ein elaboriertes Individualwerk, das nur aus Einschränkungen besteht.

Punkt 3:

Wie arbeitet der Verwalter? Gab es in der Vergangenheit Kritik an seiner Arbeit, oder lief alles reibungslos?

Punkt 4:

Wie setzt sich die Eigentümergemeinschaft zusammen? Möchten Sie die Wohnung selbst nutzen, sollten Sie eine Immobilie mit einem hohen Anteil an Eigennutzern wählen. Diese haben in der Regel andere Vorstellung und Interessen in Bezug auf das Gemeineigentum als Vermieter. Umgekehrt sind Sie als Vermieter in einer größeren Anlage mit einem hohen Vermietungsgrad besser aufgehoben.

Treffen in der Wohnanlage ältere und jüngere Eigentümer aufeinander? Ältere Eigentümer sind in der Regel eher ruhig. Auf der anderen Seite kann es sein, dass Sie Sanierungsmaßnahmen ausbremsen, weil sich diese für sie nicht mehr rentieren. Jüngere Eigentümer haben den Vorteil, dass sie Innovationen gegenüber aufgeschlossener sind.

Wer es lieber ruhig hat, sollte allerdings darauf achten, wie viele Kinder im Haus leben. Haben Sie selbst Kinder, ist hingegen eine Wohnung im Haus mit ausschließlich kinderlosen Personen weniger empfehlenswert.

SurftippDie besten Modernisierungskredite im Vergleich!

Punkt 5:

Lieber eine kleine oder lieber eine große Wohnanlage? Als Selbstnutzer fühlen Sie sich in einer Wohnanlage mit einer übersichtlichen Anzahl an Mitbewohnern vermutlich wohler als in einer Anlage mit 100 Einheiten. Auf der anderen Seite bedeuten weniger Wohnungen bei gleicher Dachgröße aber auch höhere Kosten bei anfallenden Reparaturen.

Für die Vermietung gilt natürlich der Renditegedanke. In Bezug auf mögliche Sonderumlagen, welche den Ertrag schmälern, sind Sie i.d.R. mit einer Wohnung in einer größeren Anlage besser bedient.

Punkt 6:

Prüfen Sie die Teilungserklärung. Ist Ihnen tatsächlich der Parkplatz zugewiesen, den Ihnen der Verkäufer gezeigt hat, oder gab es hier Verwechslungen oder einen Tausch?

Gehört bei einer Erdgeschosswohnung der Garten zum Sondereigentum, oder zählt er zum Gemeineigentum? Wenn er zum Sondereigentum zählt, gibt es Nutzungsrechte Dritter? Zählt er zum ausschließlichen Sondereigentum, klären Sie, wie Sie den Garten nutzen dürfen (Erscheinungsbild der Anlage nach außen).

Punkt 7:

Eigentumswohnung kaufen und finanzieren
© fizkes/ iStock/Getty Images

Sie haben Ihre Wunschimmobilie gefunden und wissen, bei welchem Institut Sie finanzieren möchten? Dort erhalten Sie eine Check-Liste, welche Unterlagen Sie für die Beleihungsprüfung benötigen.

Sind die Unterlagen vollständig (bis auf den Kaufvertrag) und Sie erfüllen die Kriterien für eine Darlehenszusage, gibt Ihnen die Bank eine Vorabzugsage. Sie können jetzt einen Notartermin vereinbaren.

Punkt 8:

Der Käufer darf üblicherweise den Notar bestimmen. Spätestens 14 Tage vor Protokollierungstermin sollte Ihnen der Vertragsentwurf zugehen. Lesen Sie den Vertrag in Ruhe durch und klären Sie inhaltliche Fragen vor dem Termin mit dem Notar.

SurftippSo bauen, kaufen und wohnen die Deutschen

Punkt 9:

Im Anschluss an die Protokollierung veranlasst der Notar im Grundbuch die Auflassungsvormerkung. Diese bewirkt, dass keinerlei Änderungen mehr im Grundbuch vorgenommen werden dürfen. Die Immobilie ist, auch für einen zwischenzeitlichen Verkauf, blockiert.

Punkt 10:

Als neuer Eigentümer müssen Sie jetzt die Grunderwerbsteuer entrichten. Erst wenn diese beim Finanzamt eingegangen ist, erteilt die Behörde die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Nur wenn diese vorliegt, kann das Grundbuchamt den Eigentumsübertrag vollziehen.

Punkt 11:

Was passiert bei der Bank? Als letzten Bestandteil der Beleihungsunterlagen müssen Sie eine Kopie des Kaufvertrages vorlegen. Es folgt die Unterzeichnung des Darlehensvertrages. Der Notar beantragt die Grundschuldbestellung für die Bank. Liegt die Bestellungsurkunde vor, zahlt die Bank das Darlehen an die vorgegebene Bankverbindung (Konto des Verkäufers oder Notaranderkonto) aus.

Jetzt Baufinanzierungen vergleichen und günstige Zinsen sichern!

Kostenlose Checkliste und Handlungsempfehlung zum Download

Checkliste Kauf Eigentumswohnung
Download


Mit unserer kostenlosen Checkliste ist vor dem Kauf Ihrer Eigentumswohnung an alles gedacht.

Jetzt Downloaden
Handlungsempfehlung Kauf Eigentumswohnung
Download


Unsere kostenlose Handlungsempfehlung unterstützt Sie beim Kauf Ihrer Eigentumswohnung.

Jetzt Downloaden

Quellen und weiterführende Links

(1) WirtschaftsWoche – Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern

Passend dazu: Unser Kreditvergleich und ein Online-Rechner

Alternativ Bild der Seite
Zum Vergleich der Immobilien-
kredite
Alternativ Bild der Seite
Zum Tilgungs-
rechner

Vielleicht wäre auch das interessant für Sie:

  • Ratgeber Sammlung zum Thema Immobilien

    Das Thema Immobilie ist umfangreich und weitläufig. Unsere Fachartikelsammlung ist ein idealer Startpunkt für Einsteiger und für Fortgeschritteneweiterlesen ►
  • Beleihungswert einer Immobilie ermitteln - So geht's

    Wie Sie den Beleihungswert bei selbstgenutzten und vermieteten Immobilien ermitteln können, zeigen wir Ihnen anhand von Beispielen.weiterlesen ►
  • Grunderwerbsteuer Deutschland 2020 ✔ Steuersatz je Bundesland ✔ Steuern sparen beim Hauskauf

    Erfahren Sie hier, wie hoch die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern ist und wie Sie mit der Steuer beim Haus- oder Wohnungskauf sparen können!weiterlesen ►
  • Forward-Darlehen: Konditionen und Zinsen im Vergleich

    Ein Forwarddarlehen sichert das aktuelle Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung. Wann es sich lohnt und wann nicht, erfahren Sie hier.weiterlesen ►
  • Immobilienblase in Deutschland? | Studie zum Risiko bei Immobilien

    Die Kaufpreise und die Mieten steigen, mancherorts absurd schnell. Droht uns eine Immobilienblase? Wir gehen der Sache in unserer Studie auf den Grundweiterlesen ►

aufhübschbild

© suteishi/ iStock/Getty Images

Inhaltsverzeichnis

  • Worauf müssen Erwerber im Vorfeld achten?
  • Die Eigentumswohnung als Geldanlage
  • Wie wird eine Eigentumswohnung finanziert?
  • Leitfaden für den Kauf einer Eigentumswohnung
  • Kostenlose Checkliste und Handlungsempfehlung zum Download
Logo Kreditvergleich.net
  • Redaktion
  • Impressum
  • Datenschutz­erklärung

© 2023 Kreditvergleich.net
Ein Projekt von Franke-Media.net