Musterfeststellungklage Mieterhöhung
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.03.2021, AzⅧ ZR 305/19
Die Klage eines Mietervereins gegen Mieterhöhungen aufgrund geplanter Modernisierungsarbeiten ist vor dem BGH gescheitert
- Es handelt sich hierbei um die erste Musterfeststellungsklage im deutschen Mietrecht
- In dem Urteil ging es um die Frage, ob eine Ende 2018 erfolgte Modernisierungsankündigung nach alter oder neuer Rechtslage zu beurteilen ist
- Bis zum Januar 2019 durften Wohnungseigentümer bei Modernisierungsarbeiten jährlich elf Prozent der entstehenden Kosten auf die Wohnungsmieten umlegen
- Seit 2019 beträgt die maximale Erhöhung nur noch acht Prozent. Zusätzlich gibt es eine Kappungsobergrenze
Allgemeines zur Musterklage
Das Konzept einer Musterfeststellungsklage gibt es in Deutschland noch nicht so lange, nämlich erst seit November 2018. Sinn und Zweck einer solchen Klage ist es, dass ein Verband stellvertretend für viele Verbraucher vor Gericht ziehen kann.
Der Vorteil hierbei: Das Risiko übernimmt der klagende Verband. Die Verbraucher können sich kostenlos und ohne Anwalt der Musterklage anschließen. Wird eine Klage zu Gunsten des Verbandes entschieden, ist das Urteil für alle Verbraucher verbindlich. So profitieren die Verbraucher davon und gelangen im Endeffekt einfacher an Schadensersatz.
Sachverhalt
Geklagt hatte der Mietverein München stellvertretend für die betroffenen 130 Mieter der Wohnanlage „Hohenzollernkarree“.
Am 27. Dezember 2018 wurden die Mieter vom Eigentümer der Wohnanlage über deutliche Mieterhöhungen informiert. Geplant war die Anbringung einer Wärmedämmung, der Austausch von Fenstern, die Anbringung von Rollläden und der Anbau von Balkonen.
Problematisch daran: Diese Arbeiten sollten erst zwei Jahre später beginnen und sich bis 2023 ziehen. Aber ab Januar 2019 – also nur wenige Tage nach dem Schreiben – galt neues Mietrecht. Seit diesem Zeitpunkt darf nur noch ein geringerer Teil der Modernisierungskosten auf Mieter umgelagert werden. Der Mieterverein kritisiert, dass der Eigentümer kurz vor Jahresende noch die alte Rechtslage ausnutzen wollte und wehrt sich für die Betroffenen.
Nach Informationen des Mietervereins macht es einen enormen Unterschied, ob die Miete nach altem oder neuem Mietrecht angehoben wird. Ein betroffenes Ehepaar würde nach altem Recht 729 Euro mehr an Monatsmiete zahlen müssen. Bei der Anwendung des seit 2019 geltenden Rechts wären es nur rund 230 Euro mehr. Der Unterschied liegt hier also bei knapp 500 Euro pro Monat. (1)
Das Oberlandesgericht München entschied 2019 als Vorinstanz zu Gunsten der Kläger. Die Richter argumentierten, dass die Spanne zwischen Ankündigung der Renovierungsarbeiten und der tatsächlichen Durchführung zu lang sei, weshalb die neuen Mietrechtsregelungen herangezogen werden müssten. Das Immobilien-Unternehmen legte gegen diese Entscheidung Revision beim Bundesgerichtshof ein
Urteil des BGH
Der BGH sieht das Abgreifen der alten Rechtslage – kurz vor Inkrafttreten der Änderung – nicht als rechtsmissbräuchlich an.
Laut des Gerichts erfülle die Modernisierungsankündigung alle Voraussetzungen der Übergangsvorschrift des Artikel 229 §49 Absatz 1 Satz 1 und Satz 2 EBGB. In zeitlicher Hinsicht sei die Ankündigung zulässig, „wenn die Planungen soweit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Absatz 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können“. Modernisierungsmaßnahmen sind gemäß § 555c Absatz 1 BGB spätestens drei Monate vor ihrem Beginn anzukündigen. Weitergehende Anforderungen als die des § 555c Absatz 1 BGB seien nicht erforderlich.
Insbesondere ergebe sich daraus keine Notwendigkeit eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Ankündigung und Beginn der Arbeiten. Die Modernisierungsarbeiten seien tatsächlich geplant gewesen und mittlerweile auch teilweise umgesetzt. Die Tatsache, dass ein Eigentümer es pünktlich zum Stichtag vor Inkrafttreten einer neuen Rechtslage schaffe, begründe allein noch kein treuwidriges Verhalten.
Quellen und weiterführende Links
(1) Enttäuschende Entscheidung für Mieterinnen und Mieter des Schwabinger Hohenzollernkarrees – BGH weist Klage ab
(2) Bundesgerichtshof – Pressemitteilungen aus dem Jahr 2021 – Musterfeststellungsklage zur Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme
