Höhe der geltenden Kappungsgrenze bei einem Mietverhältnis
Urteil des Landgerichts Berlin – Az. 63 S 192/13
Über die sogenannte Kappungsgrenze bei Mieten wurde schon viel diskutiert und auch viel vor Gericht gestritten. Auch das Landgericht Berlin hatte sich mit einem derart gelagerten Fall zu beschäftigen. Es ging darum, welche Kappungsgrenze im jeweiligen Fall anzuwenden ist. Hier der zugrunde liegende Sachverhalt:
Mehrere Mieter erhielten ein Mieterhöhungsverlangen ihrer Vermieterin, in dem eine Kappungsgrenze von 20 Prozent zugrunde gelegt wurde. Diese Kappungsgrenze entspricht der bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung.
Geringere Kappungsgrenze gilt ab dem 1. Mai 2013
Da jedoch seit dem 1. Mai 2013 eine neue Kappungsgrenze in Berlin gültig ist, nach der die Mieterhöhung im betreffenden Zeitraum nur noch maximal 15 Prozent betragen darf, beriefen sich die Mieter auf diese Kappungsgrenze und forderten, die Mieterhöhung abzulehnen bzw. entsprechend herabzusetzen.
Da sich die Vermieterin hiermit nicht einverstanden erklärte, erhoben die Mieter schließlich Klage gegen die Mieterhöhung.
Der Fall wurde zunächst vor dem Amtsgericht Berlin verhandelt. Der Richter folgte den Ansichten der Mieter, welche die Klage gemeinsam eingereicht hatten, nicht und wies die Klage ab.
Die Mieter wollten die Entscheidung des Amtsgerichts jedoch nicht hinnehmen, gingen daraufhin in Revision und brachten den Fall in zweiter Instanz vor das Landgericht Berlin. Doch auch hier stellte man fest, dass sich die Mieter im Unrecht befanden.
Mieterhöhung erging vor Stichtag
Die Begründung: Die neue Kappungsgrenze mit 15 Prozent, welche seit dem 1. Mai 2013 gilt, kommt im hier vorliegenden Fall nicht zur Anwendung, da das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin den Klägern bereits vor dem 1. Mai 2013 zuging. Doch nicht nur das: Nach jedem Mieterhöhungsverlangen durch den Vermieter gibt es eine sogenannte Zustimmungsfrist, innerhalb derer sich der Mieter mit der Erhöhung einverstanden erklären muss.
Das Gericht stellte fest, dass auch diese Zustimmungsfrist bereits vor dem 1. Mai 2013, abgelaufen war. Daher habe hier eindeutig die Kappungsgrenze in Höhe von 20 Prozent in der alten Fassung bis zum 30. April 2013 gegolten.
Weiterhin, so stellten die Richter am Landgericht Berlin fest, seien grundsätzlich sämtliche Gesetze und Verordnungen maßgeblich, die jeweils zum Zeitpunkt des Zugangs oder der wirksamen Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens gültig waren. Wäre dies nicht so, könnte das zu einer unzulässigen Rückwirkung führen.
In Deutschland gilt nach BGB grundsätzlich eine Kappungsgrenze von 20 Prozent (1). Der Gesetzgeber hat für besondere Gebiete die Möglilchkeit eingeräumt, die Kappungsgrenze auf 15 Prozent zu senken. Das ist zum Beispiel in Berlin der Fall.
Der Grundgedanke dabei ist, dass die Situation in Orten entschärft werden soll, in denen die Wohnraumsituation so angespannt ist, dass auch die sog. „ortsübliche Vergleichsmiete“ aufgrund der starken Nachfrage rasant ansteigt.
Das Datum des Eingangs der Mieterhöhung ist entscheidend
Für Mieter ergeben sich daraus ganz klare Richtlinien: Wird eine neue Kappungsgrenze eingeführt und der Vermieter übersendet sein Mieterhöhungsverlangen bereits vor dem entsprechenden Stichtag, so gilt in diesem Fall immer die bis dahin gültige Verordnung – auch dann, wenn die entsprechend erhöhte Miete erst nach dem zutreffenden Datum zum ersten Mal gezahlt werden muss.
Mieter können sich also nicht darauf berufen, dass die Ausführung der Mieterhöhung erst nach dem Stichtag stattfindet. Allerdings ist hierbei die bereits angesprochene Zustimmungsfrist zu beachten.
Es ist bis heute noch nicht gerichtlich geklärt, ob bei einem Mieterhöhungsverlangen, dass zwar vor Änderung der Kappungsgrenze beim Mieter eingeht, dessen Zustimmungsfrist aber erst danach endet, ebenfalls noch die alte Kappungsgrenze gelten würde. Bleibt abzuwarten, wie ein derart gelagerter Fall in einer Gerichtsverhandlung behandelt werden würde.
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
