Die Grundsteuer in Deutschland

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine jährlich anfallende Abgabe an die öffentliche Hand, die Immobilienbesitzer zu leisten haben. Die Höhe dieser steuerlichen Belastung variiert und wird in ihrer schlussendlichen Höhe von den Kommunen festgelegt.

Der Gesetzgeber hält sich hinsichtlich der absoluten Steuerhöhe gänzlich heraus. Er stellt lediglich einen allgemeingültigen Rahmen zur Verfügung. Das Grundsteuergesetz (GrStG) gibt den Gemeinden weiträumige Freiheit und gestattet auch, diese Steuer nicht zu erheben (1).

Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

Grund- und Grunderwerbsteuer werden nur allzu gerne in einen Topf geworfen, dabei unterscheiden sie sich maßgeblich voneinander. Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalig zu entrichtende Steuer nach dem Verkauf oder Kauf eines unbebauten oder bebauten Grundstücks gemäß des Grunderwerbsteuergesetzes, dem GrESt.

Die Grundsteuer hingegen ist eine regelmäßig anfallende Steuer, die meist vierteljährlich an das zuständige Finanzamt abgeführt werden muss. Während die Grunderwerbsteuer Ländersache ist, ist die Ausgestaltung der Grundsteuer Sache der Kommunen. Diese legen auf den Grundsteuermessbetrag die so genannten Hebesätze fest, auf deren Grundlage dann das Finanzamt die Höhe der Steuerschuld errechnet.

Die Einzelschritte zur Berechnung der Grundsteuer

Folgende Schritte werden vollzogen, um die Höhe der Grundsteuer zu kalkulieren. In den folgenden Passagen gehen wir auf die Details der Einzelschritte ein.

1. Einheitswert feststellen
2. Mit Vervielfältiger multiplizieren
3. Mit Steuermesszahl multiplizieren
4. Mit Hebesatz der Gemeinde multiplizieren
5. (Bei quartalsweiser Zahlung durch 4 dividieren)

1. Der Einheitswert einer Immobilie

Die Grundlage für alle weiteren Berechnungen der Grundsteuer bildet der Einheitswert einer Immobilie laut Bewertungsgesetz (2). Dieser wird festgestellt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (§§ 33, 48a und 51a), für Grundstücke (§§ 68 und 70) und für Betriebsgrundstücke (§ 99).

Bereits bestehende Bauten verfügen über einen Bescheid zum Einheitswert, den der bisherige Eigentümer vorlegen kann. Die Feststellung für Neubauten erfolgt anhand eines Fragenkatalogs vom Finanzamt, den der Ersteller auszufüllen hat.

Für die Ermittlung des Einheitswertes werden die Werte der Immobilien zu den Stichtagen 01.01.1935 für den Osten und 01.01.1964 für den Westen Deutschlands herangezogen. Bei jüngeren Häusern wird anhand von Tabellen bestimmt, welchen Wert die Häuser zu der damaligen Zeit gehabt hätten.

Der Hintergrund dieser merkwürdigen Betrachtung fußt auf der damaligen Idee, 1935 flächendeckend die Bewertungen festzustellen und dieses Prozedere alle sechs Jahre zu wiederholen. Doch dann brach der 2. Weltkrieg aus.

Im Westen wurde das Konzept in den Nachkriegsjahren vorerst weitergeführt, allerdings erschien nach 1964 der bürokratische Aufwand zu hoch und die Neubewertungen wurden eingestellt. Im Osten wurden die Berechnung anhand der Vorkriegswerte fortgesetzt.

Bei Neubauten gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten, den Wert einer Immobilie festzustellen:

• Nach dem Sachwert: Dieser Ansatz bezieht den Bodenwert und den durchschnittlichen Wert je Kubikmeter umbauten Raumes ein
• Nach dem Ertragswert: Dieser Ansatz versucht die Jahresrohmiete zu ermitteln. Dazu werden Fläche, Baujahr, Ausstattungsqualität, Lage, etc. in die Überlegungen miteinbezogen. Die Jahresrohmiete wird dann mit dem Vervielfältiger multipliziert

(Zum Seitenanfang)

2. Der Vervielfältiger als ausgleichender Faktor

Bei vermieteten Objekten kommt der Vervielfältiger als ein weiterer Faktor hinzu. Da sich die Werte an der Vergangenheit orientieren, hat der Gesetzgeber sogenannte Vervielfältiger definiert, die mit der festgestellten Jahresrohmiete multipliziert werden (4). Diese Multiplikatoren orientieren sich nach der Bauweise und dem Baujahr der Immobilie sowie der Gemeindegröße.

Für eine Mietswohnung in einer Gemeinde mit 10.000 bis 50.000 Einwohnern, die in den Nachkriegsjahren ab 20.6.1948 entstand, beträgt der Vervielfältiger zwischen 8,3 und 9,2, je nach Bauweise des Hauses (Anlage 3 BewG). Zu finden sind die Tabellen in den Anlagen 3 bis 8 des Bewertungsgesetzes.

3. Die Steuermesszahl als Grundlage zur Ermittlung der Grundsteuer

Zusätzlich unterscheidet das Grundsteuerrecht nach neuen und alten Bundesländern. In den neuen Bundesländern sind zusätzlich noch die Art des Gebäudes und die Einwohnerzahl der Gemeinde ein Kriterium.

All diese Aspekte fließen ein in eine rechnerische Größe, die sich Steuermesszahl nennt. Die Steuermesszahlen unterscheiden sich daher erheblich. Sie weisen in den alten Bundesländern eine Spanne von 2,6 bis 6,0 Promille des Einheitswertes der Immobilie auf (5)(6), in den neuen Bundesländern reicht die Spanne von 5 bis 10 Promille (7).

Die Steuermesszahlen im Westen Deutschlands

• Für Land- und forstwirtschaftliche Betriebe: 6 Promille (= 0,6 Prozent)
• Einfamilienhäuser: 2,6 bzw. 3,5 Promille (= 0,26 Prozent bis zum Einheitswert von 38.346,89 Euro (=75.000 DM) und 0,35 Prozent für alle Beträge, die darüber hinausgehen)
• Zweifamilienhäuser: 3,1 Promille (= 0,31 Prozent)
• Anderes Wohneingentum und betriebliche Grundstücke: 3,5 Promille (= 0,35 Prozent)

Ein kleines Beispiel zur Steuermesszahl im Westen:

Wenn Sie sich eine Bestandswohnung im westlichen Teil Deutschlands kaufen, deren Einheitswert schon feststeht und mit 50.000 Euro beziffert wurde, dann beträgt der Grundsteuermessbetrag: 50.000 * 0,35 Prozent = 175 Euro.

Die Steuermesszahlen im Osten Deutschlands

Da die Bewertungen im Osten nach 1935 nicht fortgesetzt wurden (2. WK, DDR), werden für die neuen Bundesländer nach wie vor die damaligen Werte herangezogen und mit einer höheren Steuermesszahl verrechnet. So wird auch ein Ausgleich zu den West-Einheitswerten geschaffen, denn die fallen durch die jüngere Bewertung im Schnitt höher aus, da Immobilienpreise regelmäßig steigen.

Es greift für die fünf neuen Bundesländer die Grundsteuer-Durchführungsverordnung (GrStDV) (7). Sie weist für unterschiedliche Bauten in unterschiedlich großen Gemeinden folgende Steuermesszahlen aus:

Quelle: Jurion.de

Diese Tabelle bezieht sich auf die Werte von 1935. Wenn Sie also wissen möchten, welche Steuermesszahl für Sie in Frage kommt, brauchen Sie zuerst die Größe Ihrer Gemeinde zum Stichtag 01.01.1935.

Als Altbau definiert die Verordnung Gebäude, die bis einschließlich 31. März 1924 bezugsfertig wurden. Alle Gebäude, die ab dem 1. April 1924 bezugsfertig wurden, gelten im Sinne der Verordnung als Neubauten.

Die unrunden Euro-Beträge rühren daher, dass sie das Ergebnis einer Umrechnung von Reichsmark in Euro sind. Als Schwellenwert festgesetzt waren damals 30.000 Reichsmark, die per Steuer-Euroglättungsgesetz (StEuglG) zu 15.338.,76 Euro gewandelt wurden (8):

„In § 29 der Grundsteuerdurchführungsverordnung vom 1. Juli 1937 (RGBl. I S. 733) wird die Angabe „30.000 RM“ jeweils durch die Angabe „15.338,76 Euro“ ersetzt.“

Wie wird der alte Wert in Euro umgerechnet?

Altbauten und jüngere Neubauten wurden noch in Reichsmark bewertet. Wie bringt man diese Werte in die Gegenwart? Dazu nutzen Sie die rechtlichen Definitionen und lassen tatsächliche Kaufkraft- und Marktentwicklungen außen vor.

Das heißt: 1948 wurde durch die Währungsverordnung eine Reichsmark (RM) mit einer DDR-Mark gleichgesetzt (im Westen war das Verhältnis 10 RM = 1 DM). 1990 wurde im Staatsvertrag festgelegt, dass zwei DDR-Mark einer DM entsprechen (9). Schließlich wurde der Euro erst als Buchgeld und ab dem 01.01.2001 als Bargeld eingeführt. Der Wechselkurs Betrug 1,95583 DM = 1 Euro.

Das bedeutet: 1.000 RM -> 1.000 DDR-Mark -> 500 DM -> 255,65 Euro

Der aufmerksame Leser erkennt hier den Widerspruch zur gesetzlichen Umrechnung (StEuglG) von Reichsmark in Euro. Es scheint so, als hätte der Gesetzgeber einen mathematischen Schritt vergessen, denn 30.000 Reichsmark entsprechen genau dann 15.338,76 Euro, wenn die Umrechnung mit dem DM-Euro-Faktor 1,95583 erfolgt.

4. Die Hebesätze der Gemeinden für die Grundsteuer

Grundsätzlich wird in zwei unterschiedliche Hebesätze unterscheiden, wenn es um die Grundsteuer geht:

• Grundsteuer A (für landwirtschaftlich genutzte Flächen)
• Grundsteuer B (für nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen)

Um herauszufinden, welche Hebesätze in Ihrer Region gelten, nutzen Sie einfach folgende interaktive Karte, die vom Statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellt und gepflegt wird (9).

Im Bereich oben rechts wählen Sie zuerst die Steuerart, die Sie interessiert und fahren dann mit der Maus über Ihre Region, um die aktuellen Hebewerte angezeigt zu bekommen.

(Zum Seitenanfang)

5. Die Berechnung der Grundsteuer für die eigene Immobilie

So kompliziert sich das anhört: Ihre Berater auf dem Finanzamt können Ihnen genau sagen, welche Steuermesszahl und welcher Hebesatz für Sie gilt. Für eine korrekte Berechnung der Grundschuld, die Sie regelmäßig abzuführen haben, brauchen Sie folgende Angaben:

• Den Einheitswert der Immobilie
• Die Steuermesszahl für Ihr Objekt
• Den Hebesatz für Ihre Gemeinde

Haben Sie alle Information besorgt, können Sie nach folgendem simplem Beispiel die für Sie fällige Grundsteuer berechnen

(Zum Seitenanfang)

Hebesätze im bundesweiten Vergleich

Einen Überblick über die teuersten und günstigsten Gemeinden hinsichtlich der Hebesätze 2017/ 2018 liefert die nachfolgende Tabelle. Die Werte in Klammern entsprechen den Hebesätzen zum Stichtag 30.06.2017, die mit den Hebesätzen aus dem zweiten Halbjahr 2017 bzw. ersten Halbjahr 2018 verglichen werden können.

Quelle: s. (11), (12), (13)

Wie zu erkennen ist, haben einige Gemeinden keine Änderungen ihrer Hebesätze in den vergangenen Monaten vorgenommen. Andernorts gelten heute neue Hebesätze, die in den meisten Fällen nach oben korrigiert wurden. Bei unseren Beispielen konnten sich nur die Einwohner der Gemeinde Loitsche-Heinrichsberg in Sachsen-Anhalt über eine verminderte Grundsteuerlast freuen – hier wurde der Hebesatz sogar gänzlich abgeschafft.

Deutliche Veränderungen der Hebesätze zu Lasten der Einwohner zeigen sich hingegen in den Gemeinden Potsdam (von 450 % auf 545 %), Völklingen im Saarland ( von 525 % auf 565 %), Köthen in Sachsen-Anhalt (von 420 % auf 510 %) und Flensburg (von 480 % auf 690 %).

Mit der Erhöhung des Hebesatzes hat Potsdam die Gemeinde Brandenburg a.d. Havel mit dem damals höchsten Hebesatz in ganz Brandburg (530 %) von Platz 1 verdrängt. So erging es beispielsweise auch Kiel und Lübeck (damals 500 %) mit Flensburg.

Hinsichtlich der Gemeinde mit dem höchsten Hebesatz je Bundesland fielen Gemeinden nicht nur von ihrem wenig ehrenhaften Siegerplatz herab, weil sie, wie eben geschildert, von anderen Gemeinden überboten wurden, während der eigene Hebesatz unverändert hoch blieb. Stattdessen verringerte sich ihr Hebesatz erfreulicherweise. So war vor einigen Monaten noch Nauheim in Hessen mit 960 % an der Spitze. Da dürften nun die Rüsselheimer mit 800 % an der Spitze nicht allzu laut klagen.

Außerhalb dieser tabellarischen Übersicht, deutschlandweit betrachtet, legte Kamp-Lintfort in Nordrhein-Westfalen die heftigste Veränderung hin. Um satte 295 Prozentpunkte änderte sich der Hebesatz dieser Gemeinde von 470 % zum Stichtag 30.06.2017 auf heute 765 %. Dicht gefolgt am Spitzenreiter haben Ennepetal (um 227 Prozentpunkte auf 712 %) und Bad Honnef in NRW (um 210 Prozentpunkte auf 730 %) am stärksten erhöht. Insgesamt nahmen seit Juni 2017 mehr als 100 deutsche Gemeinden Erhöhungen des Grundsteuerhebesatzes zu Lasten der Immobilienbesitzer vor.

Top 10 Hebesatz-Erhöhungen 2017*
Gemeinde	Hebesätze 2016	Hebesätze 2017	Differenz
Kamp-Lintfort, Stadt	470	765	+295
Ennepetal, Stadt der Kluterthöhle	485	712	+227
Bad Honnef, Stadt	520	730	+210
Flensburg, Stadt	480	690	+210
Mörfelden-Walldorf, Stadt	595	790	+195
Dinslaken, Stadt	498	648	+150
Oberursel (Taunus), Stadt	450	595	+145
Pulheim, Stadt	420	565	+145
Hanau, Brüder-Grimm-Stadt	460	595	+135
Bad Soden am Taunus, Stadt	450	550	+100
Wetzlar, Stadt	490	590	+100
Erkrath, Stadt	420	520	+100
Frechen, Stadt	420	520	+100
Rösrath, Stadt	590	690	+100
Werne, Stadt	565	665	+100
Bornheim, Stadt	500	595	+95
Troisdorf, Stadt	500	590	+90
Köthen (Anhalt), Stadt	420	510	+90
Quelle: DIHK/eigene Berechnung – *Nur Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern betrachtet

Lediglich fünf Gemeinden mit mehr als 20.000 Einwohner senkten den Hebesatz, doch bei weitem nicht in dem Ausmaße, wie die aufgezählten Erhöhungen stattgefunden haben. In Biberach an der Riß in Baden-Württemberg ist der Hebesatz 50 Prozentpunkte geringer als noch im Juni 2017 und liegt somit aktuell bei 250 %. An größeren Städten folgen Suhl in Thüringen (mit -27 Prozentpunkten auf 445 %) und Heidenheim an der Brenz in BaWü (mit -10 Prozentpunkten auf 360 %).

Und wer darf sich nach sämtlichen Veränderungen nun die Stadt oder Gemeinde mit dem höchsten bzw. niedrigsten Grundsteuerhebesatz nennen? Die Städte mit über 20.000 Einwohnern betrachtend, wird der teuerste Hebesatz in Witten (NRW) verlangt. Dort sind für die Immobilienbesitzer stolze 910 % fällig. Unter den Bewohnern größerer Städte dürfen sich am glücklichsten die Ingelheimer am Rhein (Rheinland-Pfalz) schätzen. Mit 80 % liegen sie weit unter dem bundesweiten Durchschnitt von 464 %. Werden auch die kleineren Gemeinden hinzugezogen, tauchen sogar versteckte Örtchen ohne Hebesatz auf, wie Südermarsch in Schleswig-Holstein.

So unterschiedlich sind die Grundsteuerkosten

Die bisherigen Informationen aus unserem Ratgeber werden im Folgenden praktisch angewandt. Als Beispiele haben wir drei unterschiedliche Objekte in den jeweils günstigsten und teuersten Gemeinden je Bundesland durchgerechnet (Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg sind außen vor, da es dort keine unterschiedlichen Grundsteuerbeträge gibt).

Um das Bild nicht zu verfälschen, muss den unterschiedlichen Preisniveaus im Osten und Westen der Republik Rechnung getragen werden. Eine Studie der Sparda Bank belegt, dass die durchschnittlichen Preise je Quadratmeter bei Eigentumswohnungen im Westen rund 1/3 höher ausfallen, als im Osten. Dieses Verhältnis haben wir der Einfachheit halber auch auf Mehrfamilienhäuser und Landflächen übertragen.

Die Beispiel-Objekte in den östlichen Bundesländern haben wir als Neubauten (Bezug ab 01.04.1924) definiert, die in einer Gemeinde liegen, deren Bevölkerungszahl zum Stichtag 01.01.1935 zwischen 25.000 und 1.000.000 Einwohner betrug.

Bei Wohnungen wird die Grundsteuer für das Grundstück, auf dem das Wohnhaus steht, unter allen Wohnparteien aufgeteilt, woraus sich die Einheitswerte 40.000 € (West) beziehungsweise 30.000 € (Ost) im Rechenbeispiel ergeben:

Quelle: Ernst & Young, eigene Berechnungen

Zusammenfassung

Nebenkosten beim Immobilienkauf berechnen

Bei einem Immobilienkauf fallen weit mehr Nebenkosten an, als nur die Grundsteuer. Mit unserem Kaufnebenkostenrechner können Sie in Erfahrung bringen, mit welchen weiteren Kosten Sie neben dem Kaufpreis rechnen müssen.