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Die Grundsteuer in Deutschland

Inhaltsverzeichnis

Was ist die Grundsteuer?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine jährlich anfallende Abgabe an die öffentliche Hand, die Immobilienbesitzer zu leisten haben. Die Höhe dieser steuerlichen Belastung variiert und wird in ihrer schlussendlichen Höhe von den Kommunen festgelegt.

Der Gesetzgeber hält sich hinsichtlich der absoluten Steuerhöhe gänzlich heraus. Er stellt lediglich einen allgemeingültigen Rahmen zur Verfügung. Das Grundsteuergesetz (GrStG) gibt den Gemeinden weiträumige Freiheit und gestattet auch, diese Steuer nicht zu erheben (1).

Tipp zum Thema

Wie groß die Unterschiede zwischen den Gemeinden mit den niedrigsten und höchsten Hebesätzen in den einzelnen Bundesländern sind, zeigt unsere Studie im Detail sowie die darauffolgende Zusammenfassung noch einmal im Überblick:

Günstigste und teuerste Gemeinde(n) pro Bundesland – Unterschiede in der Grundsteuer auf einen Blick

Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

Grund- und Grunderwerbsteuer werden nur allzu gerne in einen Topf geworfen, dabei unterscheiden sie sich maßgeblich voneinander. Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalig zu entrichtende Steuer nach dem Verkauf oder Kauf eines unbebauten oder bebauten Grundstücks gemäß des Grunderwerbsteuergesetzes, dem GrESt.

Die Grundsteuer hingegen ist eine regelmäßig anfallende Steuer, die meist vierteljährlich an das zuständige Finanzamt abgeführt werden muss. Während die Grunderwerbsteuer Ländersache ist, ist die Ausgestaltung der Grundsteuer Sache der Kommunen. Diese legen auf den Grundsteuermessbetrag die so genannten Hebesätze fest, auf deren Grundlage dann das Finanzamt die Höhe der Steuerschuld errechnet.

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Berechnung der Grundsteuer

Folgende Schritte werden vollzogen, um die Höhe der Grundsteuer zu kalkulieren. In den folgenden Passagen gehen wir auf die Details der Einzelschritte ein.

  1. Einheitswert feststellen
  2. Mit Vervielfältiger multiplizieren
  3. Mit Steuermesszahl multiplizieren
  4. Mit Hebesatz der Gemeinde multiplizieren
  5. (Bei quartalsweiser Zahlung durch 4 dividieren)

1. Der Einheitswert einer Immobilie

Moderne Reihenhäuser im Sonnenschein
© vkyryl / iStock / Thinkstock

Die Grundlage für alle weiteren Berechnungen der Grundsteuer bildet der Einheitswert einer Immobilie laut Bewertungsgesetz (2). Dieser wird festgestellt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (§§ 33, 48a und 51a), für Grundstücke (§§ 68 und 70) und für Betriebsgrundstücke (§ 99).

Bereits bestehende Bauten verfügen über einen Bescheid zum Einheitswert, den der bisherige Eigentümer vorlegen kann. Die Feststellung für Neubauten erfolgt anhand eines Fragenkatalogs vom Finanzamt, den der Ersteller auszufüllen hat.

Achtung!

Prüfen Sie den Feststellungsbescheid des Einheitswertes genau. Da alle weiteren Berechnungen auf ihm fußen, können Sie die errechnete Grundsteuer nur beeinflussen, indem Sie gegen diesen Bescheid Beschwerde einlegen (3).

Für die Ermittlung des Einheitswertes werden die Werte der Immobilien zu den Stichtagen 01.01.1935 für den Osten und 01.01.1964 für den Westen Deutschlands herangezogen. Bei jüngeren Häusern wird anhand von Tabellen bestimmt, welchen Wert die Häuser zu der damaligen Zeit gehabt hätten.

Der Hintergrund dieser merkwürdigen Betrachtung fußt auf der damaligen Idee, 1935 flächendeckend die Bewertungen festzustellen und dieses Prozedere alle sechs Jahre zu wiederholen. Doch dann brach der 2. Weltkrieg aus.

Im Westen wurde das Konzept in den Nachkriegsjahren vorerst weitergeführt, allerdings erschien nach 1964 der bürokratische Aufwand zu hoch und die Neubewertungen wurden eingestellt. Im Osten wurden die Berechnung anhand der Vorkriegswerte fortgesetzt.

Bei Neubauten gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten, den Wert einer Immobilie festzustellen:

  • Nach dem Sachwert: Dieser Ansatz bezieht den Bodenwert und den durchschnittlichen Wert je Kubikmeter umbauten Raumes ein
  • Nach dem Ertragswert: Dieser Ansatz versucht die Jahresrohmiete zu ermitteln. Dazu werden Fläche, Baujahr, Ausstattungsqualität, Lage, etc. in die Überlegungen miteinbezogen. Die Jahresrohmiete wird dann mit dem Vervielfältiger multipliziert
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2. Der Vervielfältiger als ausgleichender Faktor

Bei vermieteten Objekten kommt der Vervielfältiger als ein weiterer Faktor hinzu. Da sich die Werte an der Vergangenheit orientieren, hat der Gesetzgeber sogenannte Vervielfältiger definiert, die mit der festgestellten Jahresrohmiete multipliziert werden (4). Diese Multiplikatoren orientieren sich nach der Bauweise und dem Baujahr der Immobilie sowie der Gemeindegröße.

Für eine Mietswohnung in einer Gemeinde mit 10.000 bis 50.000 Einwohnern, die in den Nachkriegsjahren ab 20.6.1948 entstand, beträgt der Vervielfältiger zwischen 8,3 und 9,2, je nach Bauweise des Hauses (Anlage 3 BewG). Zu finden sind die Tabellen in den Anlagen 3 bis 8 des Bewertungsgesetzes.

3. Die Steuermesszahl als Grundlage zur Ermittlung der Grundsteuer

Ein Mann mit Hemd und Krawatte nutzt einen Taschenrechner um Unterlagen nachzurechnen
© utah778 / iStock / Thinkstock

Zusätzlich unterscheidet das Grundsteuerrecht nach neuen und alten Bundesländern. In den neuen Bundesländern sind zusätzlich noch die Art des Gebäudes und die Einwohnerzahl der Gemeinde ein Kriterium.

All diese Aspekte fließen ein in eine rechnerische Größe, die sich Steuermesszahl nennt. Die Steuermesszahlen unterscheiden sich daher erheblich. Sie weisen in den alten Bundesländern eine Spanne von 2,6 bis 6,0 Promille des Einheitswertes der Immobilie auf (5)(6), in den neuen Bundesländern reicht die Spanne von 5 bis 10 Promille (7).

Die Steuermesszahlen im Westen Deutschlands

  • Für Land- und forstwirtschaftliche Betriebe: 6 Promille (= 0,6 Prozent)
  • Einfamilienhäuser: 2,6 bzw. 3,5 Promille (= 0,26 Prozent bis zum Einheitswert von 38.346,89 Euro (=75.000 DM) und 0,35 Prozent für alle Beträge, die darüber hinausgehen)
  • Zweifamilienhäuser: 3,1 Promille (= 0,31 Prozent)
  • Anderes Wohneingentum und betriebliche Grundstücke: 3,5 Promille (= 0,35 Prozent)

Ein kleines Beispiel zur Steuermesszahl im Westen:

Wenn Sie sich eine Bestandswohnung im westlichen Teil Deutschlands kaufen, deren Einheitswert schon feststeht und mit 50.000 Euro beziffert wurde, dann beträgt der Grundsteuermessbetrag: 50.000 * 0,35 Prozent = 175 Euro.

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Die Steuermesszahlen im Osten Deutschlands

Da die Bewertungen im Osten nach 1935 nicht fortgesetzt wurden (2. WK, DDR), werden für die neuen Bundesländer nach wie vor die damaligen Werte herangezogen und mit einer höheren Steuermesszahl verrechnet. So wird auch ein Ausgleich zu den West-Einheitswerten geschaffen, denn die fallen durch die jüngere Bewertung im Schnitt höher aus, da Immobilienpreise regelmäßig steigen.

Es greift für die fünf neuen Bundesländer die Grundsteuer-Durchführungsverordnung (GrStDV) (7). Sie weist für unterschiedliche Bauten in unterschiedlich großen Gemeinden folgende Steuermesszahlen aus:

Steuermesszahlen für die neuen Bundesländer in Promille
Gemeindegruppen nach Einwohnerzahl
Grundstücksgruppen bzw. Wertgruppen bis 25.000 über 25.000 bis 1.000.000 über 1.000.000
I: Alle Altbauten
(bei Einfamilienhäusern nur für den Teil des Einheitswerts, der 15.338,76 Euro übersteigt)
10 ‰ 10 ‰ 10 ‰
II: Einfamilienhäuser als Altbauten: für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76 Euro des Einheitswerts 10 ‰ 8 ‰ 6 ‰
III: Alle Neubauten
(bei Einfamilienhäusern nur für den Teil des Einheitswerts, der 15.338,76 Euro übersteigt)
8 ‰ 7 ‰ 6 ‰
IV: Einfamilienhäuser als Neubauten: für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76 Euro des Einheitswerts 8 ‰ 6 ‰ 5 ‰

Quelle: Jurion.de

Diese Tabelle bezieht sich auf die Werte von 1935. Wenn Sie also wissen möchten, welche Steuermesszahl für Sie in Frage kommt, brauchen Sie zuerst die Größe Ihrer Gemeinde zum Stichtag 01.01.1935.

Als Altbau definiert die Verordnung Gebäude, die bis einschließlich 31. März 1924 bezugsfertig wurden. Alle Gebäude, die ab dem 1. April 1924 bezugsfertig wurden, gelten im Sinne der Verordnung als Neubauten.

Die unrunden Euro-Beträge rühren daher, dass sie das Ergebnis einer Umrechnung von Reichsmark in Euro sind. Als Schwellenwert festgesetzt waren damals 30.000 Reichsmark, die per Steuer-Euroglättungsgesetz (StEuglG) zu 15.338.,76 Euro gewandelt wurden (8):

„In § 29 der Grundsteuerdurchführungsverordnung vom 1. Juli 1937 (RGBl. I S. 733) wird die Angabe „30.000 RM“ jeweils durch die Angabe „15.338,76 Euro“ ersetzt.“

Achtung!

Speziell die Bewertung von Einfamilienhäusern kann verwirrend sein. Grundsätzlich ist es bei diesen Häusern so, dass ab einem (damaligen) Wert von mehr als 15.338,76 Euro der Mehrbetrag in eine andere Grundstücksgruppe kommt. Der Betrag, der diese Schallgrenze übersteigt, wird dann mit der entsprechenden Steuermesszahl berechnet.

Wie wird der alte Wert in Euro umgerechnet?

Altbauten und jüngere Neubauten wurden noch in Reichsmark bewertet. Wie bringt man diese Werte in die Gegenwart? Dazu nutzen Sie die rechtlichen Definitionen und lassen tatsächliche Kaufkraft- und Marktentwicklungen außen vor.

Das heißt: 1948 wurde durch die Währungsverordnung eine Reichsmark (RM) mit einer DDR-Mark gleichgesetzt (im Westen war das Verhältnis 10 RM = 1 DM). 1990 wurde im Staatsvertrag festgelegt, dass zwei DDR-Mark einer DM entsprechen (9). Schließlich wurde der Euro erst als Buchgeld und ab dem 01.01.2001 als Bargeld eingeführt. Der Wechselkurs Betrug 1,95583 DM = 1 Euro.

Das bedeutet: 1.000 RM -> 1.000 DDR-Mark -> 500 DM -> 255,65 Euro

Der aufmerksame Leser erkennt hier den Widerspruch zur gesetzlichen Umrechnung (StEuglG) von Reichsmark in Euro. Es scheint so, als hätte der Gesetzgeber einen mathematischen Schritt vergessen, denn 30.000 Reichsmark entsprechen genau dann 15.338,76 Euro, wenn die Umrechnung mit dem DM-Euro-Faktor 1,95583 erfolgt.

4. Die Hebesätze der Gemeinden für die Grundsteuer

Grundsätzlich wird in zwei unterschiedliche Hebesätze unterscheiden, wenn es um die Grundsteuer geht:

  • Grundsteuer A (für landwirtschaftlich genutzte Flächen)
  • Grundsteuer B (für nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen)

Um herauszufinden, welche Hebesätze in Ihrer Region gelten, nutzen Sie einfach folgende interaktive Karte, die vom Statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellt und gepflegt wird (9).

Im Bereich oben rechts wählen Sie zuerst die Steuerart, die Sie interessiert und fahren dann mit der Maus über Ihre Region, um die aktuellen Hebewerte angezeigt zu bekommen.

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5. Die Berechnung der Grundsteuer für die eigene Immobilie

So kompliziert sich das anhört: Ihre Berater auf dem Finanzamt können Ihnen genau sagen, welche Steuermesszahl und welcher Hebesatz für Sie gilt. Für eine korrekte Berechnung der Grundschuld, die Sie regelmäßig abzuführen haben, brauchen Sie folgende Angaben:

  • Den Einheitswert der Immobilie
  • Die Steuermesszahl für Ihr Objekt
  • Den Hebesatz für Ihre Gemeinde

Haben Sie alle Information besorgt, können Sie nach folgendem simplem Beispiel die für Sie fällige Grundsteuer berechnen

Beispielrechnung zur Ermittlung der Grundsteuer
Einheitswert der Immobilie (West) 50.000 Euro
x Steuermesszahl 0,0035 (3,5 ‰)
= Grundsteuermessbetrag 175 Euro
x Grundsteuerhebesatz (z.B. Ludwigshafen) 4,2 (420 %)
Grundsteuer p.a. 735 Euro
Quartalsweise abzuführen 183,75 Euro

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Hebesätze im bundesweiten Vergleich

Einen Überblick über die teuersten und günstigsten Gemeinden hinsichtlich der Hebesätze liefert die nachfolgende Tabelle:

Die niedrigsten und höchsten Hebesätze je Bundesland (Grundsteuer B)
Günstig­ste Gemein­de Hebe­sätze in % Teuer­ste Gemein­de Hebe­sätze in %
Baden-Württem­berg Büsingen am Hochrhein 0 Aulendorf 650
Bayern Gundremmingen 150 Gnotzheim, Meinheim, Ober­ickels­heim 650
Branden­burg Breydin, Brieskow-Finkenheerd, Dahmetal, Drehnow und 24 weitere Kommunen 300 Potsdam 545
Hessen Eschborn 140 Lautertal (Odenwald) 1.050
Mecklen­burg-Vor­pommern Altenhof, Bentwisch, Carinerland, Dechow und 26 weitere Kommunen 300 Wackerow 700
Nieder­sachsen Gorleben 250 Ritterhude 640
Nord­rhein-West­falen Verl 190 Bergneustadt 959
Rhein­land-Pfalz Bergenhausen, Gornhausen, Horath, Rayerschied, Reuth, Riegenroth, Wahlbach 0 Lissendorf 700
Saar­land Perl 320 Gersheim 680
Sachsen Heidersdorf, Heinsdorfergrund, Klipphausen, Nossen, Steinberg, Waldheim 350 Leipzig 650
Sachsen-Anhalt An der Poststraße, Apenburg-Winterfeld / Flecken, Balgstädt und 6 weitere Kommunen 300 Niedere Börde 700
Schleswig-Holstein Fried­richs­gabekoog, Hillgroven, Norderfriedrichskoog, Süder­marsch, Wesselburener Dichhausen 0 Glücksburg (Ostsee) 700
Thü­ringen Kirch­gandern 200 Gera 600
Quelle: EY Kommunenstudie 2021 (11), (12), (13)

Die obige Tabelle zeigt Ihnen den Stand zum Stichtag. Um Ihnen auch die Städte und Gemeinden mit den stärksten Veränderungen der Grundsteuer-Hebesätze gegenüber dem Vorjahr zu präsentieren, haben wir Ihnen eine Top-3 aufgelistet. Wie Sie sehen, muss es mit den Steuern nicht immer nur nach oben gehen. Einige Regionen haben Ihre Hebesätze zuletzt sogar nach unten korrigiert. Zu sehen sind der Ergebnisse der deutschen Städte mit über 20.000 Einwohnern:

Top 3 der Städte mit der größten Hebesatz-Erhöhung 2021
Sankt Augustin und Xanten (Beide NRW) +200
Neuwied (Rheinland-Pfalz) +190
Langen (Hessen) +185
Top 3 der Städte mit der größten Hebesatz-Verringerung 2021
Offenbach (Hessen) -100
Leverkusen (NRW) -40
Lüdenscheid (NRW) -20
Quelle: DIHK 2021, nur Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern betrachtet

Wie zu erkennen ist, weist das Bundesland Nordrhein-Westfalen die stärksten Widersätze bei der Anpassung der Hebesätze gegenüber dem Vorjahr auf. Während in Leverkusen und Lüdenscheid der Grundsteuer-Hebesatz um 40 bzw. 20 Prozentpunkte heruntergesetzt wurde, stieg er in Sankt Augustin und Xanten jeweils um 200 Prozentpunkte an. Über die umfangreichste Senkung mit 100 Prozentpunkten konnten sich die Bewohner von Offenbach freuen.

Zuletzt wurden also mehr beziehungsweise stärkere Hebesatzerhöhungen als -senkungen vorgenommen, obwohl von der Politik im Zuge der Grundsteuer-Reform anderes angedacht oder sogar versprochen wurde. So ging zum Beispiel Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) davon aus, dass die Städte und Gemeinden ihre Hebesätze „flächendeckend in ganz Deutschland dramatisch absenken“ würden, da sonst viele Kommunen durch die neue Berechnungsmethode viel höhere Einnahmen hätten. Darüber hinaus kündigte der Deutsche Städtetag, der seit Juni 2019 von Leipzigs OBM Burkhard Jung (SPD) geleitet wird, Folgendes an: „Die Kommunen werden ihre Hebesätze so verändern, dass etwa die heutigen Einnahmen erreicht werden. Sie wollen die Reform nicht dazu benutzen, ihre Haushalte zu sanieren.“ (16)

Es bleibt abzuwarten, wie die Kommunen weiter handeln werden. Bewohnern und Immobilieneigentümern von Städten, die sich nicht für eine Anpassung der Grundsteuer-Hebesätze nach unten entscheiden oder die Hebesätze sogar noch erhöhen, könnten demzufolge mit einer Grundsteuer-Reform deftige Mehrkosten drohen.

So unterschiedlich sind die Grundsteuerkosten

Die bisherigen Informationen aus unserem Ratgeber werden im Folgenden praktisch angewandt. Als Beispiele haben wir drei unterschiedliche Objekte in den jeweils günstigsten und teuersten Gemeinden je Bundesland durchgerechnet (Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg sind außen vor, da es dort keine unterschiedlichen Grundsteuerbeträge gibt).

Um das Bild nicht zu verfälschen, muss den unterschiedlichen Preisniveaus im Osten und Westen der Republik Rechnung getragen werden. Eine Studie der Sparda Bank belegt, dass die durchschnittlichen Preise je Quadratmeter bei Eigentumswohnungen im Westen fast 40 Prozent höher ausfallen als im Osten. Dieses Verhältnis haben wir der Einfachheit halber auch auf Mehrfamilienhäuser und Landflächen übertragen.

 Preise Eigentumswohnungen in Ost und West
© Sparda Bank

Die Beispiel-Objekte in den östlichen Bundesländern haben wir als Neubauten (Bezug ab 01.04.1924) definiert, die in einer Gemeinde liegen, deren Bevölkerungszahl zum Stichtag 01.01.1935 zwischen 25.000 und 1.000.000 Einwohner betrug.

Bei Wohnungen wird die Grundsteuer für das Grundstück, auf dem das Wohnhaus steht, unter allen Wohnparteien aufgeteilt, woraus sich die Einheitswerte 40.000 € (West) beziehungsweise 30.000 € (Ost) im Rechenbeispiel ergeben:

Bundesweiter Vergleich der Grundsteuern p.a. für Beispielobjekte
Wohnung Haus für mind. 2 Familien
Grundsteuermessgrößen West 3,5 ‰ 3,1 ‰
Grundsteuermessgrößen Ost (Neubauten) 7 ‰ 7 ‰
Einheitswerte West 40.000 € 60.000 €
Einheitswerte Ost 30.000 € 50.000 €
Bundesland/Gemeinde Hebesätze
Baden-Württemberg
Büsingen am Hochrhein 0 % 0 € 0 €
Aulendorf 650 % 910 € 1.209 €
Differenz 910 € 1.209 €
Bayern
Gundremmingen 150 % 210 € 279 €
Gnotzheim, Meinheim, Oberickelsheim 650 % 910 € 1.209 €
Differenz 700 € 930 €
Brandenburg
Breydin, Brieskow-Finkenheerd, Dahmetal, Drehnow und 24 weitere Kommunen 300 % 630 € 1.050 €
Potsdam 545 % 1.145 € 1.907 €
Differenz 515 € 857 €
Hessen
Eschborn 140 % 196 € 260 €
Lautertal (Odenwald) 1.050 % 1.470 € 1.953 €
Differenz 1.273 € 1.693 €
Mecklenburg-Vorpommern
Altenhof, Bentwisch, Carinerland, Dechow und 26 weitere Kommunen 300 % 630 € 1.050 €
Wackerow 700 % 1.470 € 2.450 €
Differenz 840 € 1.400 €
Niedersachsen
Gorleben 250 % 350 € 465 €
Ritterhude 640 % 896 € 1.190 €
Differenz 546 € 725 €
Nordrhein-Westfalen
Verl 190 % 266 € 353 €
Bergneustadt 959 % 1.343 € 1.784 €
Differenz 1.077 € 1.431 €
Rheinland-Pfalz
Bergenhausen, Gornhausen, Horath, Rayerschied, Reuth, Riegenroth, Wahlbach 0 % 0 € 0 €
Lissendorf 700 % 980 € 1.302 €
Differenz 980 € 1.302 €
Saarland
Perl 320 % 448 € 595 €
Gersheim 680 % 952 € 1.265 €
Differenz 504 € 670 €
Sachsen
Heidersdorf, Heinsdorfergrund, Klipphausen, Nossen, Steinberg, Waldheim 350 % 735 € 1.225 €
Leipzig 650 % 1.365 € 2.275 €
Differenz 630 € 1.050 €
Sachsen-Anhalt
An der Poststraße, Apenburg-Winterfeld / Flecken, Balgstädt und 6 weitere Kommunen 300 % 630 € 1.050 €
Niedere Börde 750 % 1.575 € 2.625 €
Differenz 945 € 1.575 €
Schleswig-Holstein
Fried­richs­gabekoog, Hillgroven, Norderfriedrichskoog, Süder­marsch, Wesselburener Dichhausen 0 % 0 € 0 €
Glücksburg (Ostsee) 700 % 980 € 1.302 €
Differenz 980 € 1.302 €
Thüringen
Kirchgandern 200 % 420 € 700 €
Gera 600 % 1.260 € 2.100 €
Differenz 840 € 1.400 €
Hinweis: In der Tabelle sind nur die 13 Flächen-Bundesländer aufgeführt. Da es bei den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg keine Unterschiede in der Grundsteuer geben kann, haben wir selbige aus Gründen der Übersichtlichkeit nicht aufgeführt. Die Höhe der Einheitswerte entstammt Annahmen. In die Berechnung der Einheitswerte fließen sehr viele Faktoren ein, sodass nicht allgemeingültig ausgesagt werden kann, dass die Einheitswerte der neuen Bundesländer denen der alten Bundesländer unterliegen oder dass die Einheitswerte für eine Wohnung denen für ein Haus unterliegen, wie es unser Beispiel abbildet.

Quelle: Ernst & Young, eigene Berechnungen

Zusammenfassung

Unterschiede in der Grundsteuer für Beispielobjekte
Bundesland Wohnung Zwei- oder Mehrfamilienhaus
Baden-Württemberg 910 € 1.209 €
Bayern 700 € 930 €
Brandenburg 515 € 857 €
Hessen 1.273 € 1.693 €
Mecklenburg-Vorpommern 840 € 1.400 €
Niedersachsen 546 € 725 €
Nordrhein-Westfalen 1.077 € 1.431 €
Rheinland-Pfalz 980 € 1.302 €
Saarland 504 € 670 €
Sachsen 630 € 1.050 €
Sachsen-Anhalt 945 € 1.575 €
Schleswig-Holstein 980 € 1.302 €
Thüringen 840 € 1.400 €
Hinweis: In der Tabelle sind nur die 13 Flächen-Bundesländer aufgeführt. Da es bei den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg keine Unterschiede in der Grundsteuer geben kann, haben wir selbige aus Gründen der Übersichtlichkeit nicht aufgeführt.

Nebenkosten beim Immobilienkauf berechnen

Bei einem Immobilienkauf fallen weit mehr Nebenkosten an, als nur die Grundsteuer. Mit unserem Kaufnebenkostenrechner können Sie in Erfahrung bringen, mit welchen weiteren Kosten Sie neben dem Kaufpreis rechnen müssen.

Kaufnebenkosten berechnen

Angaben zur Immobilie

€

Kaufnebenkosten

3,50 %17.500,00 €
%
8.750,00 €
3,57 %17.850,00 €
%
44.100,00 €
8,82 %

Gültigkeit der Grundsteuer-Bemessung

Die oben genannten fünf Schritte zeigen, wie die Grundsteuer seit Jahren bemessen wird. Gerechnet wird mit Einheitswerten, die in den alten Bundesländern seit 1964 unverändert geblieben sind und in den neuen sogar seit 1935. Hinzu kommt, dass die Grundstücke eigentlich aller sechs Jahre neu bewertet werden sollen. Das ist aber seit der Festlegung der Einheitswerte nicht mehr geschehen.

Eine ganz schön lange Zeit, wenn man bedenkt, wie sehr der Wert von Grundstücken und den Immobilien darauf schwanken kann. Man braucht nur an Berlin zu denken. Wer hätte noch vor einigen Jahren gedacht, dass Berlin Prenzlauer Berg einmal zu einer teuren Wohngegend für wohlsituierte Leute wird?

Nachdem dieses Thema schon jahrelang diskutiert und das aktuelle Bemessungsverfahren kritisiert wurde, hat sich das Bundesverfassungsgericht nun endlich der Sache angenommen. Die Urteilsverkündung vom 10.04.2018 lautet: Die Bemessung der Grundsteuer ist verfassungswidrig. Die seit Jahrzehnten bestehenden Einheitswerte für Grundstücke seien „völlig überholt“ und hätten „gravierende Ungleichbehandlungen“ der Haus- und Wohnungsbesitzer zur Folge. Die aktuellen Bemessungsregelungen würden gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes verstoßen.

Nun ist es also amtlich, doch wie geht es weiter? Das Bundesverfassungsgericht fordert die Verabschiedung eines neuen Gesetzes und bis Ende 2024 soll eine Übergangsfrist gelten. Eine Neuregelung wurde 2019 geschaffen. Dem Bürger bleibt momentan fraglich, was in diesem Fall konkret passiert.

Immobilienbesitz stellt für immer mehr Leute einen elementaren Baustein in der Altersvorsorge dar. Aus diesem Grund plädiert Ulrich Silberbach, Chef des Beamtenbunds dbb, für Neuregelungen, die keine finanzielle Mehrbelastung für selbst genutztes Wohneigentum bedeuten. Darüber hinaus warnt er vor weiteren Nebenkostenerhöhungen für Mieterinnen und Mieter, da Immobilienbesitzer die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen. Im Falle einer größeren Steuerlast erhöhen sich entsprechend die Nebenkosten. (14)

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Grundsteuerbefreiung

Wussten Sie, dass nicht jeder private Eigentümer mit eigener Immobilie auch Grundsteuer zahlen muss? Es klingt abstrakt, dass es in diesem Bereich Ausnahmen geben soll. Nutzen Sie Ihr Grundstück auf eine besondere Weise oder ist es besonders ausgestaltet, so haben Sie als Eigentümer gegebenenfalls Anspruch auf eine Grundsteuerbefreiung. Nutzen Sie Ihr Grundstück einfach für wissenschaftliche Zwecke wie Unterricht oder erzieherisches Wirken. Alternativ dazu hilft es, eine Talsperre oder ein fließendes Gewässer im Garten zu haben. Ebenfalls von der Grundsteuer befreit werden Sie, wenn bei Ihnen öffentlicher Verkehr fließt, Gottesdienste abgehalten werden oder ein Flughafen verortet ist. Zur äußersten Not tut es übrigens auch ein Friedhof (Grundsteuergesetz, §4, Abs. 2).

Wer sich jetzt fragt, wie er einen Teil des Gartens zu einem Friedhof umfunktionieren kann, wird an dieser Stelle ein wenig enttäuscht: Eine Sprecherin der FriedWald GmbH erklärte, dass keine Privatperson einen Friedhof allein betreiben darf. Es müsse immer eine Kirche oder eine Gemeinde mit im Boot sein. Überzeugen Sie also Ihren Bürgermeister oder Kirchenvorstand davon, dass Ihr Garten einen schönen Friedhof abgeben würde, haben Sie die Chance auf Grundsteuerbefreiung für diese Fläche.

Grundsteuerreform

Überblick zur Reform

Die Reform der Grundsteuer in der Diskussion
© Wavebreakmedia/ iStock/Getty Images

Betroffen sind ca. 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten deutschlandweit. Damit ist die Reform eines der größten Projekte der Steuerverwaltung in der deutschen Nachkriegsgeschichte. (17)

Damit die neue Grundsteuer wirksam ab 1. Januar 2025 erhoben werden kann, bedarf es für alle 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten einer elektronischen Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts gegenüber dem Finanzamt.

Sie haben voraussichtlich bis zum 31. Oktober 2022 Zeit die benötigten Angaben zu übermitteln. Bei 36 Millionen Grundstücken sollten Sie sich allerdings frühzeitig kümmern, falls Sie Gutachter oder andere Sachverständige benötigen.

Die meisten Bundesländer folgen dem Bundesmodell. Fünf Länder haben von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und dementsprechend eigene Grundsteuermodelle entworfen.

Start der neuen Grundsteuer

Bis zum Jahr 2025 gelten die alten Regelungen fort. Erst ab 2025 ist die neu berechnete Grundsteuer auf Grundlage des Grundsteuerbescheides zu leisten. Die Einheitswerte vom 1. Januar 1935 (neue Länder) und 1. Januar 1964 (alte Länder) verlieren demzufolge am 31. Dezember 2024 ihre Gültigkeit.

Gesetzesentwicklung

Mitte 2019 hat die Koalition aus CDU/ CSU und SPD ein Gesetz zur Grundsteuerreform entworfen. Das hatte zu diesem Zeitpunkt im Bundestag und Bundesrat noch keine Mehrheit, eine Zustimmung lag also noch nicht vor. Wäre ein Gesetz zur Grundsteuerreform bis Jahresende 2019 nicht beschlossen gewesen, hätte die Grundsteuer ausgesetzt werden müssen. (15)

Ende 2019 war es dann aber so weit, auf eine Grundsteuerreform mit neuen Berechnungssystemen ab 2025 wurde sich geeinigt, der Bundesrat gab seine Zustimmung.

Durch die Grundsteuerreform wird mit einer erhöhten Steuerlast vielerorts gerechnet. Doch die Reform ist nötig, weil die alte Berechnungsmethode gesetzeswidrig ist. Mit ihr werden gleichartige Grundstücke unterschiedlich bewertet, was nicht mit dem Gleichheitsgrundsatz konform geht. Daher war eine Änderung des Grundgesetztes und eine Reform der Grundsteuer notwendig. Die Länderkammer beschloss die Änderung mit den Stimmen aller Bundesländer und votierte mehrheitlich für das Gesetz zur Grundsteuerreform.

Die Alternativen für die Grundsteuerreform

Drei Alternativen für die Neugestaltung der Grundsteuer wurden vor dem Beschluss zur Grundsteuerreform lange diskutiert:

  • Das Verkehrswert- oder Kostenwertmodell
  • Das Äquivalenzmodell
  • Das Bodenwertmodell

Das Verkehrswertmodell

Diese Vorgehensweise berücksichtigt den Marktwert der Immobilie respektive deren Gestehungskosten und den Wert des Grundstücks. Für Hausbesitzer mit einem alten Haus in einer begehrten Innenstadtlage wäre dies fatal. Auch wenn das Objekt vernachlässigt werden kann, würde der Grundstückspreis die Steuer in absurde Höhen treiben. Profitieren würden hier Hausbesitzer in unattraktiven Lagen.

Das Äquivalenzmodell

Dieses Modell legt die Quadratmeterzahl von Grundstück und Gebäude zugrunde. Die Werte, ganz gleich ob Marktwert oder Gestehungskosten, spielen keine Rolle. Das Äquivalenzmodell würde eine weitgehende Steuergerechtigkeit mit sich bringen, da der Wert der Immobilie nicht durch eine Nachfrageblase künstlich aufgebläht werden oder bei einem Markteinbruch plötzlich ins Bodenlose sinken würde.

Das Bodenwertmodell

Das Bodenwertmodell orientiert sich wiederum am Wert des Grundstücks, lässt aber den Wert der Immobilie darauf unberücksichtigt. Es kommt eine ähnliche Problematik wie beim Verkehrswertmodell auf. Von Investoren gefragte Grundstücke mit hohem Marktwert werden hoch besteuert, unabhängig davon, welchen Wert das eigentliche Gebäude mit sich bringt.

Bodenwertmodell mit Strafsteuer für Spekulanten

Wer ein Grundstück bebaut, und sei es nur mit einem Carport, muss sofort eine höhere Grundsteuer bezahlen. Wer ein Grundstück kauft und aus Spekulationsgründen brachliegen lässt, wird steuerlich indirekt belohnt.

Das Bodenwertmodell würde hier Gleichbehandlung schaffen. Wer brachliegen lässt, zahlt die gleiche Steuer, wie derjenige, der ein Mehrfamilienhaus errichtet. Das Bodenwertmodell spricht auch dafür, dass in Ballungsgebieten immer mehr in die Höhe gebaut wird. Die Grundsteuer steigt mit der Anzahl der Stockwerke. Eine reine Besteuerung des Bodens wäre unter Umständen ein Investitionsanreiz, die Geschossflächenkennziffer auszunutzen.

Auf der anderen Seite bedingt das Bodenwertmodell, dass das Wohnen teurer wird. Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten. Für die Mieter eines Dreifamilienhauses wäre bei gleicher Grundstücksgröße die Nebenkostenbelastung ungleich höher, als bei einem Zehnparteienhaus.

Die Verlierer beim Bodenwertmodell wären die Einfamilienhausbesitzer.

Wie wird die neue Grundsteuer nach dem Bundesmodell ermittelt?

Das Grundsteuer-Reformgesetz regelt das sogenannte Bundesmodell. Bei der Umsetzung der Grundsteuerreform bleibt es bei dem bekannten dreistufigen Verfahren. Statt eines Einheitswertes wird nun aber ein Grundsteuerwert gebildet.
Daraus ergibt sich folgende Berechnungsformel:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Schritt 1: Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwerts

Damit die Grundsteuer ab 2025 neu berechnet werden kann, benötigen die Finanzämter die Mitwirkung der Grundstückseigentümer. Das betrifft auch Teileigentümer und Wohnungseigentümer. Diese sollen den Ämtern bis zum 31. Oktober 2022 elektronisch eine Feststellungserklärung übermitteln (§ 228 Abs. 6 Bewertungsgesetz in Verbindung mit § 87a Abs. 6 Satz 1 Abgabenordnung).

Für Wohngrundstücke sind in der Erklärung folgende Angaben mit Stand vom 1. Januar 2022 erforderlich:

  • Lage des Grundstücks
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Gebäudeart
  • Wohnfläche
  • Baujahr des Gebäudes

Voraussichtlich wird Ende März 2022 eine öffentliche Bekanntmachung zur Abgabe der Feststellungserklärung erfolgen.
Ab dem 1. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 können die Daten über die die Steuer-Onlineplattform ELSTER eingereicht werden.

Schritt 2: Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid

Mittels der abgegebenen Daten in der Grundsteuererklärung berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert und stellt einen Grundsteuerwertbescheid aus. In einem weiteren Schritt berechnet das Finanzamt anhand einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag und stellt einen Grundsteuermessbescheid aus.

Wichtig: Beide Bescheide sind noch keine Zahlungsaufforderungen. Sie sind lediglich die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt bzw. Gemeinde.

Schritt 3: Grundsteuerbescheid von Stadt oder Gemeinde

Durch die vom Finanzamt übermittelten Daten legt dann abschließend die Stadt bzw. Gemeinde die zu zahlende Grundsteuer fest. Dazu wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert, der von der Stadt bzw. Gemeinde festgelegt wird. Daraus ergibt sich die zu zahlende Grundsteuer, die als Grundsteuerbescheid in der Regel an den Eigentümer heraus geht.

Welche Länder folgen dem Bundesmodell?

Die folgenden Länder setzen das Bundesgesetz um und folgen damit dem Bundesmodell:

  • Berlin
  • Brandenburg
  • Bremen
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • Nordrhein-Westfalen
  • Rheinland-Pfalz
  • Sachsen-Anhalt
  • Schleswig-Holstein
  • Thüringen

Die Länder Sachsen und Saarland nutzen ebenso die Bundesregelung, allerdings weichen sie bei der Höhe der Steuermesszahlen ab.

Individuelle Modelle

Mit der Grundsteuerreform können die Bundesländer selbst eine Erhebungsmethode wählen oder erstellen. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle zur Grundsteuerberechnung entworfen.

Bundesland Modell Anwendung

Baden-Württemberg

Modifiziertes Bodenwertmodell

Die Berechnungsgrundlage bilden der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche, welche miteinander multipliziert werden.

Wenn das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird, ergibt sich ein Abschlag bei der Steuermesszahl in Höhe von 30 Prozent.

Bayern

Flächenmodell

Die Berechnungsgrundlage bilden Grundstücks- und Gebäudeflächen, sowie wertunabhängige Äquivalenzzahlen.

Die entsprechende Äquivalenzzahl wird mit der Fläche multipliziert. Auf das Ergebnis wird die Steuermesszahl angewendet.

Wenn das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird, ergibt sich ein Abschlag bei der Steuermesszahl in Höhe von 30 Prozent.

Hamburg

Wohnlagemodell

Die Berechnungsgrundlage bilden die Grundstücks- und Wohn- sowie Nutzfläche unter Berücksichtigung der Wohnlage.

Die jeweiligen Flächen werden mit einer Äquivalenzzahl multipliziert. Das Ergebnis bildet die Basis zur Ermittlung des Messbetrages.

Es gibt Begünstigungen für Wohnen, Denkmäler, Sozialwohnungen und normale Wohnlagen.

Hessen

Flächen-Faktor-Modell

Die Berechnungsgrundlage bilden die Grundstücks- und Wohn- sowie Nutzfläche unter Berücksichtigung der Lagequalität.

Mit einem Faktor wird das Ergebnis erhöht oder verringert, je nachdem wie das Verhältnis der Grundstückslage zur durchschnittlichen Lage der Stadt bzw. Gemeinde ist.

Dazu wird der Bodenrichtwert ins Verhältnis gesetzt und darauf ein Exponent von 0,3 angewendet.

Niedersachsen

Flächen-Lage-Modell

Die Berechnungsgrundlage bilden die Flächen unter Berücksichtigung des Bodenrichtwerts. Im Grunde handelt es sich hierbei um das bayrische Modell mit dem Zusatz einer Lage-Komponente.

Davon abhängig wo das Grundstück innerhalb der Stadt bzw. Gemeinde liegt, wird aus dem Verhältnis des Bodenrichtwerts zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Stadt bzw. Gemeinde eine Lagefaktor abgeleitet.

Dieser Lagefaktor wird mit den Äquivalenzbeträgen der Fläche des Grund und Bodens und der Gebäudefläche multipliziert.


Quellen und weiterführende Informationen

(1) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Grundsteuergesetz (GrStG), § 1 Heberecht
(2) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Bewertungsgesetz (BewG), § 19 Feststellung von Einheitswerten
(3) Grundsteuerberechnen.de – Die Steuermesszahl
(4) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Bewertungsgesetz (BewG), § 80 Vervielfältiger
(5) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Grundsteuergesetz (GrStG), § 14 Steuermesszahl für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
(6) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Grundsteuergesetz (GrStG), § 15 Steuermesszahl für Grundstücke
(7) Jurion.de – Grundsteuer-Durchführungsverordnung, §29 Abstufung der Steuermesszahlen
(8) Jurion.de – Art. 22 StEuglG, Gesetz zur Umrechnung und Glättung steuerlicher Euro-Beträge (Steuer-Euroglättungsgesetz – StEuglG)
(9) Dr. Ernst-Michael Ehrenkönig – Grundbucheintragung in Reichsmark (PDF)
(10) Statistisches Bundesamt – Hebesätze der Gemeinden
(11) Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young GmbH – Entwicklung der kommunalen Realsteuern 2005 bis 2018 (v. Aug. 2019)
(12) Deutscher Industrie- und Handelskammertag (DIHK) – Realsteuer-Hebesätze 2017
(13) Grundsteuer.biz – Grundsteuer Berechnung mit dem Hebesatz nach Bundesland/Stadt
(14) WELT – Bemessung der Grundsteuer ist verfassungswidrig
(15) Vergleich.de – Grundsteuerreform: So viel zahlen Sie künftig als Haus- und Grundbesitzer!
(16) Leipziger Volkszeitung – Leipzig will Grundsteuer-Hebesätze nicht verändern – Mehrkosten für Eigentümer und Mieter drohen
(17) BMF-Monatsbericht November 2021 – BMF-Monatsbericht November 2021 -BMF-Monatsbericht November 2021 – Überblick zur Grundsteuerreform – Wie die Länder das neue Grundsteuerrecht umsetzen


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