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Das Eigenheim steht in der wirtschaftlichen Prioritätenliste der Bundesbürger nach wie vor ganz weit oben. Eine Immobilienfinanzierung ringt angehenden Eigentümern eine Vielzahl von Entscheidungen teils großer Tragweite ab, weshalb wir uns mit einzelnen Themen dazu auch in unserem Finanzratgeber ausführlich befassen. Eine dieser Entscheidungen betrifft die Verzinsung und deren Festschreibung: Darlehen können mit einer Zinsfestschreibung ausgestattet werden oder sich an einem Referenzzinssatz orientieren.

Vorteil der Zinsfestschreibung

Die Zinsfestschreibung bietet den Vorteil eines sicheren Festzinssatzes für einen bestimmten Zeitraum, der sich bei Bedarf auch auf die gesamte Laufzeit des Kredites erstrecken kann. Die Belastungen durch Zins und Tilgung sind so klar definiert und der Kreditnehmer kann sicher planen. Die Zinssicherheit ist aber nicht kostenfrei. Banken erheben Aufschläge auf den Zinssatz, wenn dieser festgeschrieben wird. Wie hoch die Zusatzkosten ausfallen, richtet sich nach der Situation am Kapitalmarkt bei Aufnahme des Darlehens sowie der Dauer der Zinsbindung. Unser Immobilienkredit-Vergleich zeigt diese unterschiedlich hohen Zinsaufschläge für verschiedene Zinsbindungen bei den Detailseiten der einzelnen Anbieter sehr deutlich auf.

Vorteile der variablen Verzinsung

Eine variable Verzinsung kommt ohne Kostenaufschlag aus. Im Gegenzug trägt der Kreditnehmer aber das Risiko eines sich ändernden Marktzinses. Dieses Zinsänderungsrisiko kann sich positiv wie negativ auswirken. Steigt der Marktzins, steigen auch die Finanzierungskosten. Sinkt das Zinsniveau am Kapitalmarkt hingegen, wird der Kreditnehmer entlastet. Steigende Finanzierungskosten können die über unseren Haushaltsrechner ermittelbare maximale monatliche finanzielle Belastbarkeit schnell übersteigen, weshalb in diesen Fällen immer ein ausreichend großer Sicherheitspuffer eingeplant werden sollte.

Das zukünftige Zinsniveau ist unsicher und nicht vorhersagbar. Eine grobe Orientierung finden Kreditnehmer aber im historischen Zinsniveau. Liegt dieses deutlich unter dem Zinssatz bei Kreditaufnahme, ist es sinnvoll, eine variable Finanzierung zu wählen. Umgekehrt erscheint in Zeiten niedriger Zinsen eine möglichst lange Zinsfestschreibung sinnvoll.

Regeln zur Zinsanpassung bei variabel verzinslichen Darlehen

Wer eine variable Finanzierung wählt, sollte unbedingt darauf achten, dass der Darlehensvertrag klare Regeln für Zinsanpassungen in Abhängigkeit der Kapitalmarktentwicklung vorsieht. Diese können derart gestaltet sein, dass der Darlehenszins sich aus einem Geldmarktzinssatz, wie etwa dem EURIBOR oder dem EONIA, ableitet. Die Klausel lautet dann üblicherweise „EURIBOR plus X Prozentpunkte“ oder ähnliches. In der Vergangenheit zeigten sich Banken bei diesen Regelungen recht intransparent, wurden aber durch die Rechtsprechung weitestgehend korrigiert.

Begrenzung der maximalen Belastung wichtig

Bei variablen Finanzierungen ist es besonders wichtig, den Überblick darüber zu behalten, wie sich ein Anstieg des Zinsniveaus auf die Belastungen durch den Kapitaldienst auswirken kann. Die Raten bei Annuitätendarlehen setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Im Verlauf der Tilgung sinkt dabei der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Dieser Zusammenhang impliziert, dass ein Anstieg des Zinsniveaus in einem frühen Stadium der Tilgung zu einer besonders starken Erhöhung der monatlichen Rate führt. Kreditnehmer sollten dies berücksichtigen und ggf. ein Zinscap (eine Beschränkung des Höchstzinssatzes) mit ihrer Bank auf einem für das Budget „kritischen“ Niveau vereinbaren.

Da jede Baufinanzierung individuell geplant werden sollte, bieten wir Ihnen über das nachfolgende Formular eine entsprechende Beratung und Planung durch einen unabhängigen Makler an: