BGH: Keine Gebühren bei Bankenwechsel für Anschlussfinanzierung des Baukredits
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat geurteilt, dass eine Bank keine Gebühren berechnen darf, wenn ein Baufinanzierungskunde nach Ablauf der Zinsbindung die Bank zum Zweck der Anschlussfinanzierung wechselt. Im Fall hatte die Bank sogenannte Treuhandgebühren erhoben, die damit begründet wurden, dass der Bank Kosten für die Abtretung der Grundschuld entstehen.
- Wechselt ein Kunde nach Ende der Zinsfestschreibung die Bank, darf ihm das bisherige Institut für die Aufhebung der Grundschuld keine Gebühren in Rechnung stellen.
- Mit Wegfall des Darlehens besteht kein Anspruch mehr auf die bestellte Grundschuld.
- Die notariell beglaubigte Abtretung der Grundschuld an das Folgeinstitut findet häufig Anwendung.
Das Vorgehen bei Umschuldung einer Baufinanzierung
Zinsfestschreibungen für Baufinanzierungen werden in der Regel über zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre vereinbart. In den meisten Fällen besteht dann jedoch immer noch eine Restschuld. Der Darlehensnehmer kann es sich in diesem Fall aussuchen, ob er die Prolongation über die bisherige Bank vornimmt oder zu einem anderen Anbieter wechselt.
Wechselt er die Bank, muss die Grundschuld nicht gelöscht und für die neue Bank erneut eingetragen werden. Es genügt im Interbankengeschäft eine notariell beglaubigte Abtretungserklärung der Institute untereinander. Bezüglich des Ausgleichs des noch offenen Saldos kommt es zu einem treuhänderischen Zug-um-Zug Geschäft. Die bisherige Bank gibt die Grundschuld unter der Auflage frei, dass die neue Bank erst nach Überweisung des offenen Saldos über die Grundschuld verfügen darf.
Die Ausgangslage
Geklagt hatte der Bundesverband Verbraucherzentrale gegen die Sparkasse aus dem nordrhein-westfälischen Steinfurt. Diese berechnete ihren Kunden, die zu einem anderen Institut wechseln wollten, eine Gebühr in Höhe von 100 Euro für den mit dem Wechsel verbundenen „Verwaltungsaufwand“. Konkret ging es um Absatz 4.8 „sonstige Entgelte“ der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, worin stand: „Bearbeitungsentgelt für Treuhandaufträge Ablösung Kundendarlehen 100,00 €“.
Das Urteil
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs kam zu dem Urteil, dass der Aufwand bereits durch die Zinszahlung während der Darlehenslaufzeit abgegolten sei (Az. XI ZR 7/19). Darüber hinaus dürfen Banken ihren Kunden den Wechsel zu einem anderen Institut nicht durch finanzielle Auflagen erschweren. Da mit der Ablösung des Darlehens der Anspruch der Bank auf Sicherungsmittel entfällt, hat der Kunde ein Recht auf die kostenlose Rückgewähr der gestellten Sicherungsmittel. Kunden, die ein solches Entgelt nach 2015 bezahlt haben, können dieses zurückfordern.
Quellen und weiterführende Informationen
- Bundesgerichtshof – Unwirksame Klausel über Bearbeitungsentgelt für Treuhandauftrag bei Darlehensablösung
- Test.de – BGH verbietet Treuhandgebühr
