Leasen oder Mieten – die Unterschiede
Der englische Begriff „Leasing“ wird häufig mit „mieten“ übersetzt. Theoretisch trifft dies durchaus zu, da in beiden Fällen der Nutzer der Sache nicht der Eigentümer ist. Allerdings unterscheiden sich Leasing und Miete in ganz wesentlichen Punkten.
Rechte und Pflichten unterschiedlich verteilt
Die Situation des Mieters
Die Unterschiede zwischen Leasing und Miete liegen sowohl bei Privatleuten als auch bei Unternehmen in erster Linie bei den Rechten und Pflichten. Wer beispielsweise ein Auto mietet, zahlt lediglich die Mietgebühr. Für Versicherungen oder verschleißbedingte Reparaturen muss der Vermieter aufkommen.
Der Mieter ist nur für selbst verschuldete Schäden an der Mietsache in der Haftung. Mietverträge für Immobilien sehen in der Regel nur vor, dass der Mieter für Klein- und Schönheitsreparaturen aufkommen muss. Alle weiteren Aufwendungen gehen zulasten des Vermieters, der diese natürlich in die Miete einpreist.
Die Gewährleistungsansprüche an der Mietsache gegenüber dem Hersteller liegen beim Eigentümer, dem Vermieter.
Die Haftung
Bei einer gemieteten Wohnung haftet der Vermieter beispielsweise dafür, dass die Schneeräumpflicht erfüllt wird. Wurde niemand damit beauftragt, ist er im Falle eines Schadens im Regress.
Die Situation des Leasingnehmers
Die Situation des Leasingnehmers ist rechtlich gesehen eine andere als die des Mieters. Auch wenn die Leasingrate nichts anderes als ein „Nutzungsentgelt“ darstellt, übernimmt der Leasingnehmer auch Pflichten, die der Mieter nicht hat. Er ist beispielsweise dafür verantwortlich, dass das geleaste Gut
- Gewartet und repariert wird
- Die notwendigen Versicherungen bestehen
In Bezug auf die Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Hersteller tritt der Leasinggeber diese an den Leasingnehmer ab.
Stellt man diese Sachverhalte gegenüber, kommt dem Leasingnehmer eher die Eigenschaft des Eigentümers zu.
Die Haftung
Bleiben wir bei dem Beispiel Schneeräumen. Im Rahmen einer geleasten Immobilie obliegt es dem Leasingnehmer, für eine ordnungsgemäße Umsetzung zu sorgen. Andernfalls ist er in der Haftung. Der Leasingnehmer haftet für alle Risiken, die von dem geleasten Gegenstand ausgehen.
Zustand bei Rückgabe
Gerade beim Immobilienleasing übt der Leasinggeber durchaus eine Kontrollfunktion aus und überprüft das Objekt in regelmäßigen Abständen. Es ist jedoch Sache des Leasingnehmers, für den ordnungsgemäßen Zustand zu sorgen. Die Reparaturpflicht erstreckt sich nicht nur auf Schönheits- oder Kleinreparaturen.
Bestehen am Ende der Leasingdauer Schäden am Gebäude, muss der Leasingnehmer für die Beseitigung aufkommen. Gleiches gilt natürlich auch für alle anderen Leasinggegenstände.
Autofahrer wissen aus Erfahrung, dass es bei der Rückgabe des Fahrzeuges immer wieder zu Diskussionen bezüglich des Restwertes aufgrund von Abnutzungserscheinungen kommt. Überhöhte Abnutzung führt zu einer zusätzlichen Zahlung, um die Differenz zum ursprünglich kalkulierten Restwert zu kompensieren.
Das bedeutet natürlich nicht, dass der Mieter mit der Mietsache verfahren kann, wie er möchte. In der Regel verlangt der Vermieter auch bei beweglichen Sachen eine Kaution, um eventuelle Schäden reparieren zu lassen, wenn dies nicht durch den Mieter geschieht.
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Die Vertragspartner
Der Mieter hat nur einen Ansprechpartner, den Vermieter. Der Leasingnehmer hat im Gegensatz zum Mieter in der Regel zwei Ansprechpartner. Die Leasinggesellschaft ist der Vertragspartner, die Verkaufsverhandlungen werden mit dem Händler geführt.
Während der Mieter keinen Einfluss auf Herstellung oder Ausstattung einer gemieteten Sache hat, bestimmt der Leasingnehmer beispielsweise bei einem Neuwagen, wann dieser hergestellt wird. Dazu kann er Einfluss auf die Ausstattung des Fahrzeugs nehmen.
Dagegen gilt für alle für die Vermietung hergestellten Gegenstände ein für den Mieter willkürlicher Herstellungszeitpunkt, gleich, ob Auto oder Immobilie.
Unterschiedliche Preisentwicklung über die Zeit
Mieter einer Immobilie wissen, dass sie im Laufe der Mietdauer, die nicht zwingend festgeschrieben sein muss, mit Mieterhöhungen rechnen müssen. Während ein Mietvertrag, gerade bei Immobilien, nach Ende der vereinbarten Ursprungslaufzeit verlängert werden kann, entweder durch einen neuen Vertrag oder stillschweigend, endet der Leasingvertrag definitiv zum vereinbarten Datum.
Ein Leasingvertrag ist auf einen festen Zeitraum ausgelegt, die Leasingrate bleibt konstant.
Der Leasingnehmer hat zum Ablauf der Leasingdauer die Option, den geleasten Gegenstand zum Restwert zu kaufen. Alternativ endet die Geschäftsbeziehung, der Leasinggegenstand geht zur weiteren Verwertung an den Leasinggeber zurück.
Full Leasing
Neben dem klassischen Leasing mit den erweiterten Pflichten für den Leasingnehmer stellt das Full Leasing eine wesentlich profitablere Variante für die Leasinggesellschaften dar. Gerade bei Produktionsanlagen oder, ganz simpel, Telefonanlagen, kommt diese Variante zum Tragen.
Der Leasingvertrag beinhaltet nicht nur die Nutzungsüberlassung, sondern gegen ein entsprechend höheres Entgelt auch alle Aufwendungen, die mit der Nutzung in Zusammenhang stehen. Dazu zählen Reparaturen, Wartung oder Versicherung des Gegenstandes.
Sale and Lease back
Bei dieser Variante verkauft der Leasingnehmer ein Wirtschaftsgut seinem Anlagevermögen an die Leasinggesellschaft und least es anschließend. Für Unternehmen liegt der Vorteil darin, dass das Wirtschaftsgut nicht in der Bilanz aktiviert werden muss. Auf der anderen Seite gelten die Leasingaufwendungen als Betriebsausgaben.
Ein weiterer Effekt ist die kurzfristige Schaffung von Liquidität, der jedoch die Leasingraten gegenüberstehen. Eine Anlage oder Immobilie kann nur über den dafür gesetzlich vorgegebenen Nutzungszeitraum prozentual abgeschrieben werden, die Leasingrate jedoch in voller Höhe.
Dazu ein Beispiel: Eine Produktionsanlage kostet 100.000 Euro, die Abschreibungsdauer beträgt zehn Jahre. Das Unternehmen kann jährlich 10 Prozent (10.000 Euro) geltend machen. Im Leasing wird eine Vertragsdauer von fünf Jahren festgelegt, der tatsächliche Restwert der Anlage beträgt nach fünf Jahren noch 20.000 Euro. Die Leasingrate in Höhe von 80.000 Euro wird auf fünf Jahre verteilt. Der steuerlich abzugsfähige Aufwand beträgt 16.000 Euro.
Am Ende der Vertragslaufzeit besteht wiederum die Möglichkeit, den Leasinggegenstand zurückzukaufen. Sale and Lease back findet sich häufig bei Immobilien, aber auch bei größeren Anlagen.
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Der steuerliche Aspekt
Bei Privatpersonen besteht hinsichtlich Leasing oder Miete unter steuerlichen Gesichtspunkten nur ein Unterschied. Privatpersonen zahlen auf die Miete keine Mehrwertsteuer, bei Leasing jedoch den jeweils gültigen Mehrwertsteuersatz.
Bei gewerblicher Mietnutzung fällt im Gegensatz zur Vermietung an Privatpersonen bei der Miete Mehrwertsteuer an. Unter den Gesichtspunkten der Umsatzsteuer besteht zwischen Miete und Leasing kein Unterschied. Für Unternehmen sind Miete und Leasingrate gleichermaßen sofort steuerlich abzugsfähig.
In Bezug auf die Einkommens- und Körperschaftssteuer wirkt sich Leasing gegenüber dem Erwerb eines Gutes ebenfalls positiv aus. In der Bilanz muss das Gut nicht aktiviert werden, eine Erhöhung der Eigenmittelquote verbessert dadurch sogar noch das Rating der Firma. Die Leasingrate taucht in der Bilanz nicht auf, sondern schlägt sich nur in der Gewinn-und-Verlustrechnung nieder.
Leasing bei Privatpersonen
Leasing erfreut sich bei Privatpersonen im Rahmen von Autofinanzierungen hoher Beliebtheit. Andere Bereiche kommen eigentlich nicht in Betracht. Natürlich könnten auch Fernseher geleast werden, aber dies ist eher unpopulär. Bei der Autofinanzierung wird jedoch häufig vergessen, dass die Mehrwertsteuer die Leasingrate gegenüber einer Kreditrate unnötig verteuert.
Dazu kommt, dass Leasing nur eine Nutzungserlaubnis bedeutet und das Fahrzeug im Gegensatz zu einem kreditfinanzierten Auto nicht dem Leasingnehmer gehört. Jede Veränderung am Fahrzeug muss er am Ende der Laufzeit entweder wieder beseitigen, im Vorfeld mit dem Leasinggeber abstimmen oder eine Wertminderung und damit Nachzahlung zum Vertragsende in Kauf nehmen.
Am Ende einer Kreditfinanzierung gehört das Auto dem Kreditnehmer, am Ende der Leasingdauer steht der bisherige Nutzer mit leeren Händen dar. Ausnahme ist, dass er das Fahrzeug zum Restwert übernimmt. Bei der Überlegung, ein Auto mittels Kredit oder mittels Leasing zu finanzieren, sollten Privathaushalte mit sehr spitzer Feder rechnen.
Es gibt einen psychologischen Effekt, der dazu führt, dass der eine oder andere Autofahrer trotz der Nachteile lieber auf einen Leasing- als auf einen Kreditvertrag zurückgreift:
Bei einem Leasingvertrag unterschreibt er „nur“ die Verpflichtung für eine vergleichsweise kleine monatliche Rate. Bei einem Kreditvertrag sieht er die Gesamtkreditsumme auf dem Papier und schreckt häufig vor der fünfstelligen Verbindlichkeit zurück.
Autor: Uwe Rabolt
