Immobilien übertragen – Richtig schenken und vererben
Nicht jeder Eigentümer von Immobilien, sei es nun das selbst bewohnte Eigenheim oder eine vermietete Immobilie, will diese erst nach dem Tod an seine Angehörigen und Erben weitergeben. So mancher möchte sich noch zu Lebzeiten einer sauberen Übertragung seiner Eigentumsrechte gewiss sein, um sich in den letzten Jahren auf andere Dinge konzentrieren zu können.
Bei einer solchen Immobilienübertragung gibt es sowohl für den Eigentümer als auch für den Beschenkten einiges zu beachten. Dazu gehört auch das Thema Steuern, sowie das richtige Übertragen des Eigentums mitsamt der Eigentumsrechte. Dieser Ratgeber soll Ihnen eine kleine Richtschnur bei Ihrer Immobilienübertragung bieten.
Regelungen für Schenkungen und Erbschaften
Aus steuerlicher Sicht gelten weitestgehend dieselben Rahmenbedingungen für beide Steuerarten. Grundlagen ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (1).
Unterschiedliche Freibeträge bei Schenkung
Wird eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen, ist dies auch als Schenkung möglich (im Gegensatz zum Verkauf). Dabei kommt es jedoch auf den Grad der Verwandtschaft und/oder gesetzlichen Stellung zueinander an, um den jeweiligen Freibetrag zu ermitteln. Bis zu diesem Betrag muss dann keine Steuer für den Wert der Schenkung abgeführt werden.
Die Freibeträge richten sich nach drei verschiedenen Steuerklassen. Hierfür ist wichtig zu beachten, dass sich die Freibeiträge bei Schenkung von Immobilien von den normalen Freibeträgen bei Schenkungen unterscheiden.
Welche Steuerklassen gibt es?
Im Erbschaftssteuerrecht und im Schenkungssteuerrecht wird nach Steuerklassen unterschieden. Je nach Zugehörigkeit zum Schenker bzw. Erblasser werden die begünstigten Personen in verschiedene Klassen eingeteilt:
Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
---|---|---|
Ehegatten | Eltern und Großeltern bei Schenkungen | Alle übrigen Erwerber |
Eingetragene Lebenspartner | Geschwister | |
Kinder (eheliche, nicht eheliche, Adoptivkinder und Stiefkinder) | Geschwisterkinder | |
Enkel und Urenkel | Stiefeltern | |
Eltern und Großeltern im Erbfall | Schwiegereltern | |
Schwiegerkinder | ||
Geschiedene Ehegatten | ||
Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft |
Ein interessantes Detail ist, dass unterschiedliche Steuerklassen für die Eltern und die Großeltern angenommen werden (Stand: April 2017)(2).
Die obige Tabelle macht es leicht, sich bzw. den Begünstigten in die richtige Steuerklasse zu verorten. Wichtig sind im nächsten Schritt die Freibeträge, bevor wir uns um die Steuersätze kümmern.
Welche Freibeträge gelten für die Begünstigten?
Hier unterscheiden sich lediglich die Freibeträge innerhalb der Steuerklasse I. Für Steuerklassen II und III gelten für alle die gleichen Freibeträge (Stand: April 2017). Die immer aktuellen Freibeträge finden Sie beim Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (3).
Steuerklasse I
- Ehegatten: 500.000 Euro
- Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
- Kinder von bereits verstorbenen Kindern und Stiefkindern: 400.000 Euro
- Enkel: 200.000 Euro
- Alle anderen der Steuerklasse I: 100.000 Euro
Steuerklasse II und III
- Alle: 20.000 Euro
Welche weiteren Freibeträge gibt es?
Versorgungsfreibetrag
Den Hinterbliebenen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern sowie den Kindern, die noch keine 27 Jahre alt sind, steht ein Versorgungsfreibetrag zu. Das können zum Beispiel Bezüge aus Renten und Pensionen sein.
- Gatten und Lebenspartner: 256.000 Euro
- Abhängig vom Alter der Kinder: 10.300 Euro – 52.000 Euro
Weitere Steuerbefreiungen
Steuerklasse I:
- Bis zu 41.000 Euro für Hausrat
- Bis zu 12.000 Euro für andere bewegliche Sachen >(Schmuck, Kunst, etc…)
Steuerklasse II und III:
- Bis zu 12.000 Euro für Hausrat und andere bewegliche Sachen. Gilt nicht für: Zahlungsmittel, Wertpapiere, Münzen, Edelmetalle, Edelsteine und Perlen
Welche Steuern fallen an?
Alle Beträge, die nicht innerhalb der aufgeführten Freibeträge liegen, unterliegen der Steuerpflicht. Wie hoch die ausfällt, gibt folgende Tabelle wieder (Stand: April 2017)(4):
Wert des steuerpflichtigen Erwerbs bis einschließlich |
Prozentsätze in der jeweiligen Steuerklasse | ||
---|---|---|---|
Euro | I | II | III |
75.000 | 7 | 15 | 30 |
300.000 | 11 | 20 | 30 |
600.000 | 15 | 25 | 30 |
6.000.000 | 19 | 30 | 30 |
13.000.000 | 23 | 35 | 50 |
26.000.000 | 27 | 40 | 50 |
über 26.000.000 | 30 | 43 | 50 |
Steuerfreiheit im Erbfall
Unter bestimmten Voraussetzungen wird laut § 13 Abs.1 Nr. 4b und 4c Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) keine Erbschaftssteuer fällig, nämlich dann, wenn eine Immobilie nach dem Tod vom Erben selbst genutzt wird.
Voraussetzungen:
- Erbe ist Ehegatte, eingetragener Lebenspartner, Kind oder Kind eines vorverstorbenen Kindes.
- Immobile wurde zu Lebenszeiten vom Verstorbenen bewohnt.
- Erbe nutzt Immobilie unverzüglich nach Tod selbst (Ausnahme: Verzögerung des Einzugs ist begründet), für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahre nach Erbfall.
- Immobilie muss sich in Deutschland, einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums befinden.
- Wohnfläche übersteigt 200 m² nicht (diese Voraussetzung muss bei Ehegatten nicht erfüllt sein).
Wie ein Fall vor dem Bundesfinanzhof (II R 29/19) mit Urteil vom 23.02.2021 jedoch zeigt, gilt diese Steuerfreiheit nur für die selbst bewohnte Einheit.
Problematisch war in dem Fall, dass die geerbte Eigentumswohnung und das angrenzende Gartengrundstück als zwei verschiedene Grundstücke im Grundbuch auftauchten. Dementsprechend wurden die Grundstücke separat und unabhängig voneinander erfasst. Die Steuerfreiheit betraf somit nur die von der Erbin bewohnte Eigentumswohnung, nicht aber das Gartengrundstück. Dieser kleine aber feine Unterschied hat die Steuerbelastung um ca. 100.000 Euro erhöht.
Daher ist es ratsam vor dem Erbfall das Grundbuch einzusehen, um eventuell mehrere Flurstücke zu einem verbinden zu lassen, damit vollends von der Steuerbefreiung profitiert werden kann. (6)
Welche zeitlichen Fristen gelten für die Freibeträge?
Ein Beschenkter erhält die steuerlichen Vorteile für volle zehn Jahre. Erst nach Ablauf dieser Zeit darf er wieder Geschenke annehmen, wenn er die Freibeträge nutzen möchte.
Im Idealfall fängt der Schenker also schon frühzeitig an, seinen Besitz an seine künftig Hinterbliebenen zu übergeben. Bei großen Vermögenswerten können so mehrfach die vollen Freibeträge ausgenutzt werden.
Wird eine Schenkung gemacht, die einen Freibetrag nur bis zu einer gewissen Grenze ausreizt, so können im Nachgang noch weitere Schenkungen erfolgen, die den Freibetrag quasi auffüllen.
Wie überträgt man eine Immobilie zu Lebzeiten richtig?
Der Übergabevertrag bei der Schenkung einer Immobilie spielt eine wichtige Rolle. Um vor bitteren Erlebnissen gefeit zu sein, ist ein entsprechender Vertrag zur Übergabe, selbst bei einer Schenkung an sehr nahe stehende Verwandte, sehr zu empfehlen.
Bei einer Übertragung sollte vor dem eigentlichen Vorgang der Weg zum Notar, Fachanwalt und/oder aber zu einem Steuerberater eingeschlagen werden. Letztere geben Ihnen wichtige Tipps und Handlungsempfehlungen, die Ihnen helfen, unnötige Kosten zu sparen. Der Notar wird zumindest immer dann auf den Plan treten, wenn das Eigentum an einer Immobilie übertragen wird.
Nicht unüblich ist übrigens die Schenkung zwischen Ehegatten. Dies bringt einen sehr entscheidenden Steuervorteil mit sich, für den, der die selbstgenutzte Immobilie geschenkt bekommt: Erbt er die Immobilie, müsste er mindestens zehn Jahre dort nach dem Tod des Erblassers wohnen, um Steuerfreiheit zu genießen.
Im Falle einer Schenkung vor dem Tod spielt dies keine Rolle. Hierbei gilt die Steuerbefreiung auch dann, wenn der Beschenkte die Immobilie unmittelbar nach der Schenkung veräußert.
Vorteile der Eigentumsübertragung:

Gerade im Falle von Immobilien, ist eine Übertragung zu Lebzeiten für den Immobilieneigentümer eine gute Sache, um bereits vor dem Tod alles Wichtige zu regeln.
Wer rechtzeitig anfängt mit dem Thema Schenkungen kann für seine Erben erhebliche Steuerlasten sparen.
Ebenfalls eignet sich eine Immobilienübertragung, wenn der bisherige Eigentümer im Gegenzug Versorgungsleistungen und beispielsweise ein lebenslange Wohnrecht erhält.
Pflichtteilansprüche spielen keine Rolle mehr, wenn Eigentum verschenkt wird. Es verschwindet so aus der Erbmasse und steht möglichen unerwünschten Erben nicht mehr zu.
Nachteile der Eigentumsübertragung:
Eine Schenkung ohne Vertrag sollte nicht durchgeführt werden. Selbst unter nahestehenden Verwandten oder sehr guten Freunden. Die Summen sind einfach zu hoch und der Gesetzgeber hat zusätzliche Vorschriften erlassen, an die jeder gebunden ist.
Ist beispielsweise ein Nießbrauch vereinbart, oder eine Versorgungsleistung, dies aber nicht schriftlich in einem Vertrag niederlegt, muss sich der neue Eigentümer nicht daran halten.
Andere Familienangehörige oder Verwandte können sich durch eine solche Schenkung zurückgesetzt fühlen gegenüber den neuen Eigentümern der Immobilie.
Zudem hat der bisherige Eigentümer keinen Einfluss darauf, was der neue Eigentümer mit der geschenkten Immobilie anstellt. Verkauft er diese beispielsweise weiter, ohne dass dies vom Schenkenden gewünscht wurde, kann dies zu einem Bruch der bisher bestehenden familiären, verwandtschaftlichen oder sonstigen Bande führen.
Immobilie übertragen zur Vermeidung des Pflichtteils

Nicht jeder mag seine Erben so sehr, dass er ihnen nach seinem Tod auch wirklich etwas vermachen möchte. Der Gesetzgeber in Deutschland sieht jedoch einen Pflichtteil für bestimmte verwandtschaftliche Grade vor.
Um dies zu umgehen, ist die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten die beste Möglichkeit, um nur den Menschen etwas zu schenken, die man auch wirklich beschenken möchte.
Diverse Freibeträge gestatten es dem Schenker auch große Vermögenswerte ohne Abzug oder steuerliche Konsequenzen zu übertragen.
Übertragung zum Überspringen einer Generation
Den eigenen Kindern nach dem Tod nichts zu vererben, sondern dafür den Enkeln, ist nicht möglich, ganz egal, was im Testament niedergelegt wurde. Die Kinder können dann Ansprüche aufgrund ihres Pflichtanteils geltend machen.
Möglich wird diese Absicht, wenn der Immobilieneigentümer bereits zu Lebzeiten eine Schenkung der Immobilie vornimmt, und diese an den oder die Enkelkinder überträgt.
Damit ist das Haus oder die Wohnung, die verschenkt wird, nicht mehr Teil des Erbes, und die Kinder können den Wert der Immobilie nicht als Pflichtteil geltend machen. Durch die Schenkung kann der bisherige Eigentümer zugleich die finanzielle Zukunft der Enkelkinder absichern.
Immobilienübertragung mit dem Hintergrund der Versorgungsleistung

Nicht immer wird eine Immobilie zweckfrei übertragen bei einer Schenkung. Mitunter geschieht dies auch, damit sich der bisherige Eigentümer Versorgungsleistungen vom neuen Eigentümer sichern kann.
Das kann eine lebenslange Rente sein, die der Schenkende in bestimmten Zeitabständen erhält oder ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie. Nicht unüblich ist auch die Versorgung des bisherigen Eigentümers durch den neuen Eigentümer im Falle von Alter und Krankheit sein, sowie die Ordnung des Nachlasses und die Planung und Durchführung des Begräbnisses im Falle des Todes.
Immer mehr Bundesbürger haben keine Kinder und damit auch keine Enkelkinder, welche sie im Falle eines Falles versorgen könnten. Dies kann dazu führen, dass sich vermögende oder halbwegs mit Besitz versehene Menschen sich jemanden suchen, der diese Versorgungsleistungen vornimmt, und dafür im Gegenzug eine Immobilie geschenkt erhält.
Damit dies steuerlich nicht zu einer Belastung für den Beschenkten wird, kommt es im Vorfeld der Schenkung oftmals zu einer Adoption dessen, der später die Versorgungsleistungen erbringen soll.
Die Sache mit dem „Nießbrauch“ und der Gesetzesabweichung
Wird eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt, doch der Schenker ist zugleich der Nießbrauchberechtigte, ist es wichtig, dass eine schriftliche Vereinbarung abgeschlossen wird. Aus ihr muss ersichtlich werden, dass der frühere Eigentümer (trotz der Schenkung der Immobilie und damit der Übertragung des Eigentums) trotzdem weiter den Nutzen und ggf. auch die Lasten der Immobilie trägt.
Ein Nießbrauchrecht muss grundsätzlich ins Grundbuch eingetragen werden, da es sich um eine Belastung des Grundstücks handelt. Das Bürgerliche Gesetzbuch liefert die Grundlage dafür ab dem Paragrafen 1030 ff. (5).
Normalerweise gehen bei einer Immobilienübertragung, sei es durch Schenkung oder durch Verkauf, die außergewöhnlichen Lasten wie Reparaturkosten und der Heizungsaustausch an den neuen Eigentümer über. So sieht es der Gesetzgeber vor.
Was steuerlich zu beachten ist bei Immobilienübertragung

Die Schenkungssteuer fällt nicht unmittelbar nach der Schenkung selbst an, sondern wird über den Steuerbescheid des Beschenkten festgesetzt. Das heißt: wer eine Immobilie geschenkt bekommt, die mehr wert ist als der jeweilige Freibetrag, sollte sich möglichst Geld zurücklegen.
Ist dies finanziell nicht möglich, sollte man sich schnellstmöglich mit dem zuständigen Finanzamt in Verbindung setzen, um eventuell eine mögliche Teilzahlung der fälligen Steuer vereinbaren zu können.
Wichtig ist für Schenkende und Beschenkte: der Beschenkte kann seinen eigenen Freibetrag alle zehn Jahre erneut nutzen. Das bedeutet: hat jemand mehrere Immobilien, die er vor seinem Tod an bestimmte Personen aus seiner Familie oder seinem Umfeld übertragen möchte, kann er dies in Etappen tun.
Was ist bei einer Rückforderung der geschenkten Immobilie?
Viele Geschenke werden aus Liebe und aus Zuneigung gemacht. Doch gerade dies führt im Falle von Trennungen, Auseinanderleben, Streit und vielem mehr dazu, dass so mancher Schenker im Laufe der Zeit seine Geschenke zurückfordert.
Vor allem bei aufgelösten Verlobungen und Scheidungen kommt dies gerne vor. Das mag zwar nicht schön sein für den ehemals Beschenkten, ist aber auch nachvollziehbar und rechtlich legitim.
Der Beschenkte, der eine Immobilie mit einem Wert geschenkt bekam, welcher über dem gesetzlich festgelegten Freibetrag lag, musste dafür Steuern bezahlen. Mittels des Rückforderungsgesetzes ist es dem ehemals Beschenkten möglich, die gezahlten Steuern für die Übertragung der Immobilie wieder zurück zu fordern.
Damit ist dann nach der Rückforderung durch den Schenker dem Beschenkten die Immobilie flöten gegangen, und er steht in dieser Hinsicht dumm da. Aber: er (oder sie) muss dann nicht auch noch die Steuern für etwas bezahlen, das er gar nicht mehr hat, weil es ihm wieder weggenommen wurde.
Fazit:
Die Eigentumsrechte und die steuerlichen Aspekte sollten vor der eigentlichen Übertragung von allen Beteiligten gut durchdacht werden. Beschenkte, die eine Immobilie erhalten, jedoch durch einen geringeren Freibetrag eine hohe Steuerlast zu tragen hätten, sollten sich beispielsweise zwei Mal überlegen, ob sie das Geschenk wirklich annehmen wollen.
Was nützt die schönste Immobilie, die man geschenkt bekommt, wenn die eigenen finanziellen Rahmenbedingungen aber nicht die Möglichkeiten bieten, die Steuern hierfür überhaupt tragen zu können? So entsteht eine Steuerschuld, die am Ende sehr teuer kommen kann, und einen möglicherweise genau das kostet, was man so gerne geschenkt bekam: die Immobilie.
Autor: Marc Opitz
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz
(2) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), § 15 Steuerklassen
(3) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), § 16 Freibeträge
(4) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), § 19 Steuersätze
(5) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Übersicht der Paragrafen zum Nießbrauchrecht
(6) KPMG Klardenker – Steuertipp: Das Familienheim steuerfrei vererben