Grundschuld
Eine Grundschuld belastet ein Grundstück mit einer bestimmten Geldsumme. Diese Art des dinglichen Rechts wird in der Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen. Derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, erhält mit Eintragung der Grundschuld den Anspruch, Zahlung dieser Summe aus dem belasteten Grundstück zu fordern. Neben der Grundschuld verlangen die meisten Banken ein Schuldanerkenntnis. Zahlt der Grundstückseigentümer nicht, ist der Grundschuldinhaber (die Bank) dann berechtigt, ohne vorheriges Urteil die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu betreiben.
Grundschulden sind, anders als Hypotheken, nicht akzessorisch. Der Gesetzgeber hat die Grundschuld nämlich als ein selbstständiges, von einer Forderung unabhängiges Recht ausgestaltet. In der Praxis wird die Grundschuld regelmäßig jedoch zur Sicherung von Darlehen oder Kredite, wie zum Beispiel einen Immobilienkredit, genutzt. Sie wird dann als so genannte „Sicherungsgrundschuld“ bezeichnet. Die Grundschuldbestellung und deren ranggerechte Eintragung ins Grundbuch übernimmt der Notar.
Unterschieden wird zwischen Buch- und Briefgrundschuld:
Buchgrundschuld
Die Buchgrundschuld ist eine notariell beurkundete Eintragung im Grundbuch. Die Bestellung einer Buchgrundschuld ist die heute übliche Form der Grundschuldbestellung.
Briefgrundschuld
Bei der Briefgrundschuld wird zur Grundbucheintragung zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt.
Nach Rückzahlung des Darlehens kann die Grundschuld wieder über einen Notarvertrag gelöst werden oder sie bleibt bestehen und kann bei erneuter Kreditaufnahme wieder als Sicherheit dienen, es handelt sich dann um eine Eigentümergrundschuld (siehe unten).
Es gibt verschiedene Arten der Grundschuld:
Eigentümergrundschuld
Die Eigentümergrundschuld ist die für den Eigentümer am eigenen Grundstück bestellte Grundschuld. Der Eigentümer kann die Eintragung der Eigentümergrundschuld aus verschiedenen Gründen selbst vornehmen lassen. Unter anderem wird damit das Aufrücken der im Rang nachstehenden Grundpfandgläubiger verhindert und der Eigentümer hat somit die freie Verfügung über die günstige Rangstelle gesichert. Sie kann somit zur Sicherung anderer Forderungen eingesetzt werden.
Fremdgrundschuld
Die Fremdgrundschuld dagegen ist eine zu Gunsten eines Dritten eingetragene Grundschuld.
Gesamtgrundschuld
Bei einer Gesamtgrundschuld handelt es sich um eine Grundschuld, die mehrere Grundstücke betrifft. Wenn der Schuldner die Forderungen des Gläubigers nicht mehr begleichen kann, so kann sich der Gläubiger eines der belasteten Grundstücke oder alle gleichzeitig aussuchen, um seine Forderung zu erhalten. Die Gesamtgrundschuld ist sehr sinnvoll, wenn alle Grundstücke wirtschaftlich einheitlich sind.