Steuerpflicht bei Verkauf einer Immobilie zwischen Angehörigen
Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf – Az. 7 K 451/14 E
Verkaufen Angehörige untereinander eine Immobilie, so entsteht eine Steuerpflicht nicht allein durch den Umstand der Zahlung des Kaufpreises in Raten. Das Finanzamt darf in diesem Fall keine fiktiven Zinsen ansetzen und versteuern.
Das Finanzamt hat teilweise eine ganz eigene Sicht der Dinge. Das musste ein Ehepaar aus Nordrhein-Westfalen feststellen. Es hatte ein Haus an ihren Sohn sowie seine Frau verkauft. Die Zahlung des Kaufpreises sollte in Raten erfolgen – 31 Jahre lang je 1.000 Euro pro Monat.
Finanzamt unterstellt grundsätzlich Zinsleistungen bei Ratenzahlungen
Der Wert der Immobilie betrug 392.000 Euro und der sich aus den Raten ergebende Kaufpreis 372.000 Euro. Hinzu kam ein vereinbarter Inflationsausgleich.
Interessant wurde es, als das Finanzamt auf einmal auf einen Teil der Raten Steuern einforderte. Die Begründung dahinter: die Raten sind teilweise als Zinseinkünfte anzusehen und damit zu versteuern.
Fürs Finanzamt gilt: wird eine Kaufpreiszahlung über mehr als ein Jahr gestreckt bzw. mehr als ein Jahr gestundet, ist ein Teil der Ratenzahlung als Zins anzusehen. Unterstellt wird ein fiktiver Zinssatz von 5,50 Prozent, wenn kein Zins im Kaufvertrag vereinbart wurde.
Diesen Zinssatz unterstellt das Finanzamt sogar dann, wenn beide Seiten im Vertrag ausdrücklich auf die Zahlung von Zinsen verzichten.
Zinsen sind nur durch Kapitalüberlassung gerechtfertigt
Beim Finanzgericht Düsseldorf stießen die Finanzbeamten mit dieser Meinung aber auf Ablehnung. In seinem Urteil kam es zu der Ansicht, dass schon der Bundesfinanzhof in ähnlich gelagerten Fällen klargestellt habe, dass die Steuerpflicht nicht allein aufgrund einer Kaufpreiszahlung in Raten entstehen darf (siehe dazu die Urteile des Bundesfinanzhofs (2)(3)).
Im verhandelten Fall bekommen die Verkäufer weniger als den aktuellen Verkehrswert der Immobilie in Raten bezahlt. Damit kann es sich eindeutig nicht um eine Überlassung von Kapital gegen Entgelt handeln – eine der Grundvoraussetzungen für Zinseinkünfte. Die Revision wurde trotzdem zugelassen.
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen – Urteil des Finanzgericht Düsseldorf zur Besteuerung von Ratenzahlungen der Kinder an die Eltern für einen Hauskauf
(2) Bundesfinanzhof – Zahlungen der Eltern an ihr Kind im Gegenzug für dessen Pflichtteilsverzicht
(3) Bundesfinanzhof – Urteil des Bundesfinanzhof zu Zahlungen der Eltern an ihr Kind im Gegenzug für dessen Erbteilsverzicht
