Baugenehmigungen
Nicht jede Baugenehmigung bedeutet automatisch einen Neubau. Auch Umbauten bestehender Immobilien sind mitunter genehmigungspflichtig. Darüber hinaus muss zwischen Baugenehmigungen für Wohngebäude und Gebäude, die nicht der wohnwirtschaftlichen Verwendung dienen, unterschieden werden. Wie sich die Anzahl der Baugenehmigungen für die einzelnen Maßnahmen mit der Zeit entwickelte, sehen Sie hier. Vergleichen Sie nachfolgend außerdem Zahlen zu Baufertigstellungen, Kosten im Wohnungsbau und mehr!
- Die Gesamtanzahl der Baugenehmigungen nahm in 2019 (360.493) gegenüber 1972 (768.636) ab. Konkret ist ein Rückgang um 53,1 Prozent zu verzeichnen.
- In den vergangenen Jahren stiegen die Zahlen für Baugenehmigungen und Baufertigstellungen von Wohngebäuden gleichermaßen an. Dabei lag die Zahl der Genehmigungen stets über der der Fertigstellungen – in 2019 um 23,03 Prozent darüber.
- Der Anteil der Privathaushalte mit Baugenehmigungen sinkt wieder seit 2016. Mangelnde Fläche, steigende Preise und zunehmende Bauregularien sind die Hauptgründe dafür.
Definition Wohngebäude & Nichtwohngebäude
Als Wohngebäude sind laut Statistischem Bundesamt Gebäude zusammengefasst, „die mindestens zur Hälfte (gemessen an der Gesamtnutzfläche) Wohnzwecken dienen. Ferien-, Sommer- und Wochenendhäuser mit einer Mindestgröße von 50 Quadratmetern Wohnfläche rechnen ebenfalls dazu.“. Als Wohnungen gelten Vollgeschosse mit einer lichten Raumhöhe von mindestens 2,30 Metern über zwei Drittel der Geschossfläche. Keller und Dachböden fallen nicht unter den Wohnungsbegriff.
Nichtwohngebäude sind im Umkehrschluss Gebäude, „die überwiegend für Nichtwohnzwecke (gemessen an der Gesamtnutzfläche) bestimmt sind. Als Nutzfläche (ohne Wohnfläche) gilt entsprechend DIN 277 derjenige Teil der Netto-Grundfläche (ohne Wohnfläche), der der Zweckbestimmung und Nutzung des Bauwerkes dient. Zur Nutzfläche gehören nicht die Konstruktions-, Funktions- und Verkehrsflächen.“.
Anzahl der Baugenehmigungen
Die Zahl der Baugenehmigungen stieg in den letzten Jahren seit 2008 wieder an, erreichte aber schon 2016 das letzte Hoch. Seitdem ist ein erneuter Rückgang bei Baugenehmigungen zu verzeichnen. Für die starke Wellenbewegung der Anzahl der Baugenehmigungen in der Vergangenheit gibt es keine absolut schlüssige Erklärung. Unstrittig ist, dass Bauland immer weniger wird, ein Umstand, der allerdings durch Abriss oder bauliche Erweiterungen im Kleinen ausgeglichen werden könnte. Lobby-Verbände sehen dennoch in unzureichendem Bauland einen Grund für die Bauflaute, ebenso in zu hohen Preisen für Grund und Boden und zu starken Regulierungen beim Bau.
Wachsende Unsicherheit unter Investoren dürfte ein weiterer Grund sein. Geplante Mietendeckel, die (private) Investoren am Bauen hindern könnten, waren im Jahr 1974, dem ersten großen Einbruch im Baugewerbe, allerdings noch kein Thema. Der Wegfall der Förderung für selbstgenutztes Wohneigentum im Jahr 2005 gilt allerdings als Grund für den damaligen Rückgang. Dass auch die Zahl der gewerblichen Bauten zurückging, hängt damit zusammen, dass privater Wohnungsbau die Vorreiterrolle spielt und die anderen Baubereiche entsprechend reagieren.
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Anzahl der Baufertigstellungen
Auch die Anzahl der Baufertigstellungen ist in den letzten Jahren gestiegen. Im Wohnungsbau hinkt die Zahl dennoch weiter hinter dem hinterher, was tatsächlich an Einheiten benötigt wird.
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Baugenehmigungen vs. Baufertigstellungen
Im folgenden Diagramm sind die Zahlen zu den Baugenehmigungen und den Baufertigstellungen jahrgleich gegenübergestellt. Doch in der Praxis funktioniert das nicht. Schließlich werden Baumaßnahmen nicht immer im gleichen Jahr fertigstellt, in dem die Baugenehmigungen dazu erteilt wurden. Aufschlussreicher ist bei der Interpretation dieser Zahlen, die Anzahl der Fertigstellungen mit der Anzahl der Genehmigungen des Vorjahres zu vergleichen.
Doch auch bei diesem Vergleich bleibt der Sachverhalt derselbe: Die Zahl der Baugenehmigungen liegt immer signifikant über der Zahl der tatsächlich erstellten Bauten. Hintergrund dafür ist, dass die Realisierung des einen oder anderen Vorhabens sich oft deutlich verzögert oder im letzten Moment gänzlich scheitert.
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Baugenehmigungen nach Bauherren
Ein interessanter Aspekt ist sicher die Entwicklung der Baugenehmigungen nach Art der Bauherren. Zu den privaten Haushalten zählen zum einen Eigennutzer, die neu bauen möchten, aber auch private Haushalte, die in Immobilien investieren oder zur Vermietung bauen beziehungsweise bauen lassen. Zur Gruppe der Unternehmen zählen die privaten Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften.
Der öffentliche Sektor, sprich Länder und Kommunen, hat sich aus dem Wohnungsbau stark zurückgezogen und spielt ebenso wie Organisationen ohne Erwerbszweck nur eine untergeordnete Rolle. Diese Organisationen dienen auf nicht kommerzieller Weise der Allgemeinheit, zum Beispiel Berufsverbände, wissenschaftliche Gesellschaften, karitative Einrichtungen, Hilfsorganisationen, Gewerkschaften und Verbraucherverbände.
Der im Jahr 2003 beginnende Einbruch bei privaten Bauherren wird auf die zuerst stattgefundene Diskussion, dann auf die später umgesetzte Streichung der Eigenheimförderung zurückgeführt. Da private Haushalte als Vorreiter in der Wohnungswirtschaft gelten, ziehen sie die Unternehmen nach. Sprich, lässt die Baufreude der privaten Haushalte nach, sinkt auch das Investitionsvolumen der gewerblichen Marktteilnehmer.
Der Trend, dass die Zahl der Baugenehmigungen für private Haushalte über den Anträgen der Wirtschaft lag, wurde im Jahr 2016 erstmalig seit 1991 durchbrochen. Hintergrund sind die rückläufigen Genehmigungen für Wohnheime.
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Wohnfläche genehmigter neuer Wohngebäude
Obwohl die Zahl der Fertigstellungen in den Jahren nach 2016 die des Jahres 2016 überstieg, wies eben das Jahr die höchste Quadratmeterzahl bei neuem Wohnraum in der Gesamtsumme aus. Daraus lässt sich ableiten, dass die Quadratmeterzahl pro Wohneinheit rückläufig ist. Gerade bei Vermietung ist dies nicht verwunderlich. Die größte Nachfrage besteht aktuell bei Wohnungen mit 50 qm bis 70 qm, vorzugsweise mit zwei oder drei Zimmern. Ursache dafür ist die nach wie vor steigende Zahl der Singlehaushalte.
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Wohnfläche genehmigter neuer Wohnungen
Der im vorangegangenen Kapitel vorgestellte Sachverhalt wird durch die Betrachtung der durchschnittlichen Einzelwohnung untermauert. Die Baugenehmigungen für Wohnungen wiesen im Jahr 2012 noch 111,05 Quadratmeter aus. Im Jahr 2019 waren es nur noch durchschnittlich 99,86 Quadratmeter.
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Kosten neuer genehmigter Wohnungen
Der Kostenanstieg für den Bau neuer genehmigter Wohnungen fiel in den Jahren 2012 bis 2019 überproportional zur gesamten genehmigten Wohnfläche aus. Der Anstieg der Wohnfläche neuer Wohngebäude lag bei etwa 30 Prozent. Die Gesamtbaukosten stiegen dagegen um knapp 70 Prozent.
Wie schon erwähnt, könnte diese Kostenexplosion trotz historisch niedriger Zinsen auch ein Grund dafür sein, dass sich private Haushalte bei Investitionen am Bau zurückhalten. Die Mietpreisdiskussion liefert ihr Übriges.
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Autoren: Uwe Rabolt, Tina Reisewitz
Veröffentlicht am 30.06.2020, letztes Update am 11.08.2020
Quellen und weiterführende Links
- Statistisches Bundesamt – Bautätigkeit – Fachserie 5 Reihe 1 – 2019
- Statistisches Bundesamt – Bauen und Wohnen – Baugenehmigungen von Wohn- und Nichtwohngebäuden u. a. nach Bauherren (2019)
- WirtschaftsWoche – Wegfall der Eigenheimzulage wirkt nach
- Welt – Das steckt hinter dem Genehmigungsstau am Bau
- Capital – Warum die Zahl der Baugenehmigungen sinkt
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