Erschwinglichkeitsindex: Immobilienkauf statistisch leichter als vor 30 Jahren

Heute eine Immobilie kaufen? Für viele klingt das nach einem unerreichbaren Wunsch. Die aktuelle Erhebung zur Immobilienerschwinglichkeit von Kreditvergleich.net zeichnet indes ein etwas anderes Bild: In Relation der Einkommensentwicklung zur Preisentwicklung am Immobilienmarkt ist Wohneigentum in Deutschland heute – statistisch gesehen – deutlich leichter finanzierbar als noch vor 30 Jahren. Auf Grundlage der Daten des Globalization and Monetary Policy Institutes (USA) sowie der OECD ergibt sich, dass sich in Deutschland die Finanzierbarkeit von Wohneigentum zum dritten Quartal 2025 um 79,64 Prozent im Vergleich zu 1995 verbessert hat. Demnach stiegen die Immobilienpreise in Deutschland seither um 77,37 Prozent, während die durchschnittlichen Einkommen im selben Zeitraum um 218,62 Prozent zulegten. Damit hat das Einkommenswachstum die Preissteigerungen klar überholt.

Trend seit 2024: Immobilienpreise steigen wieder

Die Immobilienpreise in Deutschland erreichten im zweiten Quartal 2022 ihren Höchststand. Danach setzte ein deutlicher Rückgang ein. Seit Mitte 2024 ist jedoch erneut ein schrittweiser Preisanstieg von Quartal zu Quartal zu beobachten. Zwar bleibt das Niveau noch unter den Rekordwerten von 2022, doch der Trend zeigt wieder nach oben. Bis Ende des dritten Quartals 2025 lagen die nominalen Preise insgesamt noch 9,56 Prozent unter dem damaligen Peak.

Parallel verbesserten sich die Nettoeinkommen der deutschen Bürger über die Jahre mit einer wachsenden Tendenz. So konnte das durchschnittliche Nettoeinkommen beispielsweise in den letzten 20 Jahren um 117,61 Prozentpunkte zulegen.

In Relation übersteigen die verbesserten Einkommen die Preisanstiege des Immobilienmarktes, wodurch sich ein positiver Immobilienerschwinglichkeitsindex ergibt. Allein seit Jahresbeginn 2022 konnte dieser um 26,52 Prozent zulegen.

Erschwinglichkeit von Wohneigentum: Statistik vs. Realität

Die Einkommen haben die Immobilienpreissteigerungen klar überholt. Das macht den Erwerb einer Immobilie heute statistisch einfacher als vor 30 Jahren. Allerdings betrachtet dieser Wert nicht, dass Preissteigerungen in der Regel sämtliche Lebensbereiche betreffen, sodass vom höheren Einkommen nicht automatisch mehr Budget für die eigenen vier Wände bleibt. Zudem ist in naher Zukunft nicht mit Entspannungen auf dem Baufinanzierungsmarkt zu rechnen, was die tatsächliche Finanzierung von Wohneigentum erschweren dürfte.

Deutschlands Immobilienerschwinglichkeit liegt im internationaler Vergleich auf Platz 4.

Für die Untersuchung der Erschwinglichkeit von Immobilien vergleicht Kreditvergleich.net die prozentuale Entwicklung der Immobilienpreise mit jener der durchschnittlichen Nettoeinkommen und errechnen daraus den Erschwinglichkeitsindex – nicht nur für Deutschland, sondern für insgesamt 26 Staaten. Je höher der Indexwert, desto mehr Immobilie können die Menschen sich für ihr Einkommen in den einzelnen Ländern leisten. Der internationale Indexwert der Erschwinglichkeit von Immobilien (also der Durchschnittswert aller 26 Länder) lag zum dritten Quartal 2026 bei 22,75 Prozent.

Im internationalen Ranking belegt Deutschland Platz 4. in der Veränderung der Erschwinglichkeit von Immobilien seit dem Jahr 1995. Nur drei Staaten schnitten noch besser ab:

Andere Länder erleben hingegen eine Verschlechterung der Immobilienerschwinglichkeit. Wo Einkommen und Preise auseinanderdriften, rückt Wohneigentum für die breite Bevölkerungsschicht in weite Ferne.

Besonders ausgeprägt ist dies in:

• Südafrika: –74,94 Prozent (Immobilienpreise +828,27 %, Einkommen +132,61 %)
• Kolumbien: –64,93 Prozent (Immobilienpreise +774,00 %, Einkommen +206,55 %)
• Luxemburg: –53,71 Prozent (Immobilienpreise +433,69 %, Einkommen +147,02 %)

Erschwinglichkeit von Immobilien in Deutschland unterscheidet sich auch regional

Der Interhyp‑IW‑Erschwinglichkeitsindex vom Juli 2025 zeigt ausgeprägte regionale Unterschiede in der finanziellen Zugänglichkeit von Wohnraum innerhalb der Bundesrepublik.

Vor allem strukturschwache und häufig ländlich geprägte Regionen erreichen in dieser Untersuchung teils hohe Indexwerte und deuten damit auf eine vergleichsweise gute Erschwinglichkeit von Immobilien hin. In dynamischen Ballungsräumen – besonders ausgeprägt in Süd-Bayern, insbesondere im Münchener Umland als auch in der Stadt selbst – zeigt sich dagegen oft deutlich das Gegenteil und der Index rutscht unter die Benchmark von 100 Punkten. Doch bestätigen Ausnahmen wie so oft die Regel: Einige Großstädte außerhalb der teuersten Metropolen erzielen ebenfalls erfreulich hohe Indexwerte. Damit wird deutlich, dass regionale Preis‑ und Einkommensstrukturen sowie das herrschende Zinsniveau den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum wesentlich stärker prägen, als es der nationale Durchschnitt abbilden kann.

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