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August 4, 2017 von: Die Redaktion

Wohnen in Deutschland – das Preisbarometer

Eine Häuserzeile mit Balkonen an der Front
© ah_fotobox / iStock / Thinkstock

Kaum ein Thema wird seit Jahren landauf, landab so heftig diskutiert wie die Entwicklung der Immobilienpreise und der Mieten. Es ist klar, dass die Miethöhe aus dem Kaufpreis resultiert, aber auch wer Selbstnutzer einer Immobilie ist, muss zusehends tiefer in die Tasche greifen.

Immer mehr Verbrauchern stellt sich die Frage: Lohnt ein Umzug, um die Wohnkosten zu senken? Muss ich mich regional verändern, um den Traum von den eigenen vier Wänden realisieren zu können?

Inhaltsverzeichnis

Pauschale Preisprognosen sind nicht möglich

Der Finanzdienstleister Dr. Klein hat in seiner Wohnraumanalyse für das erste Quartal 2017 interessante Daten evaluiert. Der Tenor der Analyse lautet, dass es keine einheitlichen Trends für das gesamte Bundesgebiet gibt.

Während Ein- und Zweifamilienhäuser durchgängig einen Preisanstieg verzeichnen, sieht es bei Eigentumswohnungen etwas anders aus. Hier fallen in Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen die Preise für Eigentumswohnungen.

Nicht auf Städte, sondern auf die Bundesländer bezogen, zieht Hamburg nach wie vor einsam seine Kreise an der Spitze der Preise für Eigentumswohnungen. Fast dreimal so hoch wie in Sachsen-Anhalt fällt der Quadratmeterpreis an der Elbe aus.

Die Studie von Dr. Klein untersucht drei Kriterien:

  • Quadratmeterpreis generell für Wohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäuser
  • Quadratmeterpreis für Bestandsimmobilien
  • Quadratmeterpreis für Neubauten

Wohnungen allgemein

  Medianpreis (Alt-, Neubau) €/qm Preisspanne €/qm Veränderung zum 1. HJ 2016
Hamburg 4.129 1.688 – 11.221 8,03%
Bayern 3.953 552 – 11.923 29,52%
Berlin 3.285 908 – 9.229 11,36%
Hessen 2.815 543 – 11.159 12,60%
Baden-Württemberg 2.555 597 – 7.074 8,22%
Mecklenburg-Vorpommern 2.464 640 – 6.212 -3,90%
Brandenburg 2.449 662 – 6.487 -2,74%
Schleswig-Holstein 2.376 535 – 9.224 17,92%
Sachsen 2.073 522 – 5.823 23,69%
Rheinland-Pfalz 2.013 680 – 6.757 4,41%
Niedersachsen 2.000 513 – 8.167 7,76%
Nordrhein-Westfalen 1.930 533 – 8.558 7,28%
Bremen 1.816 600 – 4.633 19,00%
Saarland 1.774 1.000 – 4.269 43,30%
Thüringen 1.613 730 – 9.500 -4,39%
Sachsen-Anhalt 1.455 515 – 3.368 0,48%

Quelle: Dr. Klein

Herausragend ist die Zahl bezüglich der Preisentwicklung im Saarland: Satte 43,3 Prozent legten hier die Preise gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr zu.

Die Studie brachte noch einen anderen Aspekt zutage. Lediglich in drei Bundesländern, Bremen, Sachsen-Anhalt und Nordrhein-Westfalen, liegen die Quadratmeterpreise für Häuser über denen von Eigentumswohnungen. In den anderen 13 Bundesländern sind Häuser zu einem günstigeren Quadratmeterpreis erhältlich.

Häuser allgemein

  Medianpreis (Alt-, Neubau) €/qm Preisspanne €/qm Veränderung zum 1. HJ 2016
Hamburg 3.273 892 – 7.544 9,10%
Berlin 2.810 667 – 10.527 5,84%
Baden-Württemberg 2.538 566 – 7.587 16,32%
Bayern 2.507 507 – 10.784 14,79%
Hessen 2.255 507 – 10.042 11,30%
Nordrhein-Westfalen 2.083 513 – 8.604 8,38%
Schleswig-Holstein 2.052 505 – 6.863 0,79%
Mecklenburg-Vorpommern 1.991 501 – 5.255 6,24%
Sachsen 1.934 505 – 4.813 11,60%
Bremen 1.929 655 – 4.217 7,65%
Rheinland-Pfalz 1.866 510 – 5.284 13,09%
Niedersachsen 1.825 502 – 6.509 13,42%
Brandenburg 1.762 504 – 5.250 16,30%
Sachsen-Anhalt 1.524 505 – 3.679 14,93%
Thüringen 1.519 513 – 4.498 0,60%
Saarland 1.347 522 – 3.116 5,48%

Quelle: Dr. Klein

Während in Hamburg die prozentuale Preisentwicklung bei Häusern und Wohnungen fast identisch war, zeigt sich am Beispiel von Berlin, aber erst recht im Saarland, wie weit die Kluft bei den Preisen auseinandergeht.

Erwartungsgemäß liegt Bayern bei den Medianpreisen in der Spitzengruppe, trotz, 552 Euro als unterem Rand der Preisspanne. München und das Voralpenland ziehen hier die ländlichen Regionen gerade in Unterfranken im Vergleich mit nach oben. Damit weist Bayern auch die größte Bandbreite zwischen teuerstem und günstigstem Quadratmeterpreis nicht nur bei Wohnungen, sondern auch bei Häusern auf.

Wie groß sind die Unterschiede bei Neu- und Bestandsimmobilien?

Eine weitere interessante Frage stellt sich im Hinblick auf die Unterschiede bei Neubauten gegenüber Bestandsimmobilien. Ist es lukrativer, ein bestehendes Objekt zu erwerben, oder sollte es doch lieber ein Neubau sein?

Bei bereits bestehenden Wohnungen sieht die Kostenseite folgendermaßen aus:

Wohnungen Bestand

  Medianpreis €/qm Preisspanne €/qm
Hamburg 3.940 1.688 – 8.333
Bayern 3.281 522 – 11.923
Berlin 2.857 908 – 8.622
Baden-Württemberg 2.387 597 – 7.000
Hessen 2.341 543 – 9.080
Brandenburg 2.000 662 – 5.982
Schleswig-Holstein 1.961 535 – 9.224
Sachsen 1.924 522 – 5.823
Niedersachsen 1.872 513 – 8.167
Mecklenburg-Vorpommern 1.855 640 – 6.212
Bremen 1.742 600 – 4.633
Rheinland-Pfalz 1.736 680 – 5.128
Nordrhein-Westfalen 1.727 533 – 6.481
Saarland 1.488 1.000 – 1.957
Thüringen 1.405 730 – 9.500
Sachsen-Anhalt 1.259 515 – 3.368

Quelle: Dr. Klein

Hamburg verliert bei Neubauwohnungen seinen Spitzenplatz Bayern, die Differenz zu einer Bestandsimmobilie fällt auch nicht nicht so signifikant aus, wie im Süden.

Wohnungen Neubau

  Medianpreis €/qm Preisspanne €/qm Differenz Medianpreis Neubau-Bestand €/qm
Bayern 5.896 2.222 – 11.704 2615
Hamburg 4.701 2.606 – 11.221 761
Berlin 4.457 1.718 – 9.229 1600
Hessen 4.194 1.496 – 11.159 1853
Saarland 3.509 2.108 – 4.269 2021
Schleswig-Holstein 3.505 1.431 – 6.322 1544
Baden-Württemberg 3.465 1.750 – 7.074 1078
Brandenburg 3.404 1.634 – 6.487 1404
Nordrhein-Westfalen 3.315 1.539 – 8.558 1588
Mecklenburg-Vorpommern 3.284 1.825 – 5.816 1429
Bremen 3.180 1.897 – 4.525 1438
Sachsen 3.118 1.376 – 4.525 1194
Rheinland-Pfalz 2.968 2.289 – 6.757 1232
Niedersachsen 2.834 1.758 – 5.600 962
Thüringen 2.829 1.517 – 4.252 1424
Sachsen-Anhalt 2.576 1.947 – 3.179 1.317

Quelle: Dr. Klein

Wer auf der Suche nach einer Eigentumswohnung ist, sei es als Neubau, sei es als Bestandsimmobilie, findet bei Neubauten in Türigen, Sachsen-Anhalt und Niedersachsen die günstigsten Angebote. Bei Bestandsimmobilien rutscht das Saarland zulasten Niedersachsens auf den dritten Platz. Wer nicht unbedingt das „B“ auf dem Autokennzeichen benötigt, kann reichlich Geld sparen, wenn er sich in den brandenburgischen Randbezirken zu Berlin niederlässt. Gleiches gilt beispielsweise für die Hessen, die auch aus Thüringen ihren Arbeitsplatz noch gut erreichen können.

Wie verhält es sich bei Häusern?

Die Preise für Häuser haben im ersten Quartal 2017 in allen Bundesländern angezogen. Lediglich Thüringen und Schleswig-Holstein weisen dabei Zuwächse von unter einem Prozent auf. Geradezu unerklärlich ist die Situation in Brandenburg. Während der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen um 2,74 Prozent nachgab, stieg der durchschnittliche Kaufpreis für ein Haus um 16,3 Prozent an.

Häuser Bestand

  Medianpreis €/qm Preisspanne €/qm
Hamburg 3.159 892 – 7.449
Berlin 2.682 667 – 9.500
Bayern 2.285 507 – 9.926
Baden-Württemberg 2.273 566 – 7.500
Hessen 1.988 507 – 10.042
Nordrhein-Westfalen 1.908 513 – 8.604
Schleswig-Holstein 1.893 505 – 6.863
Bremen 1.801 655 – 4.217
Rheinland-Pfalz 1.583 510 – 5.219
Mecklenburg-Vorpommern 1.574 501 – 5.255
Niedersachsen 1.563 502 – 6.000
Sachsen 1.504 505 – 4.242
Brandenburg 1.359 504 – 5.122
Saarland 1.257 522 – 3.110
Thüringen 1.201 513 – 3.302
Sachsen-Anhalt 1.144 505 – 2.961

Quelle: Dr. Klein

Im Mittelwert liegt Hamburg, wohlgemerkt im Bundeslandvergleich, wieder an der Spitze. Als Stadt müssten die Hanseaten ihren Platz an die Münchner abtreten. Analog zu Bestandswohnungen finden sich das Saarland, Thüringen und Sachsen-Anhalt auf den Plätzen wieder, in denen Immobilienerwerb bei bestehenden Ein- und Zweifamilienhäusern am günstigsten möglich ist.

Das letzte Untersuchungskriterium der Analyse behandelt die Preisentwicklung von Neubauten bei Ein- und Zweifamilienhäusern.

Häuser Neubau

  Medianpreis €/qm Preisspanne €/qm Differenz Medianpreis Neubau-Bestand €/qm
Hamburg 3.337 1.897 – 7.544 178
Berlin 2.927 673 – 10.527 245
Baden-Württemberg 2.839 854 – 7.587 566
Bayern 2.667 536 – 10.784 382
Hessen 2.575 553 – 7.836 587
Nordrhein-Westfalen 2.505 682 – 5.815 597
Schleswig-Holstein 2.411 840 – 5.324 518
Saarland 2.367 1.597 – 3.116 1110
Rheinland-Pfalz 2.355 1.180 – 5.284 772
Bremen 2.291 1.667 – 3.703 490
Mecklenburg-Vorpommern 2.232 1.061 – 5.016 658
Niedersachsen 2.197 714 – 6.509 634
Sachsen 2.156 600 – 4.813 652
Thüringen 1.984 760 – 4.498 783
Brandenburg 1.975 583 – 5.250 616
Sachsen-Anhalt 1.927 968 – 3.679 783

Quelle: Dr. Klein

In Hamburg macht es fast schon keinen Unterschied mehr, ob sich die Erwerber für eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau entscheiden. Im Mittel beträgt die Differenz im teuersten Bundesland 178 Euro.

Anders sieht es da im Saarland aus. Beim Mittelwert weicht der durchschnittliche Kaufpreis eines Neubaus um 1.100 Euro gegenüber einer Bestandsimmobilie ab. Damit nimmt das Saarland bei dieser Betrachtung die Spitze ein, wenn auch nicht beim eigentlichen Kaufpreis.

Die günstigsten Neubauten finden sich einmal mehr in Thüringen, Brandenburg und Sachsen-Anhalt. Für die Bewohner von „Grenzregionen“ stellt sich tatsächlich die Frage, ob ein Wechsel des Bundeslandes nicht langfristig niedrigere Wohnkosten mit sich bringt.

Hier noch einmal alle gemittelten Preise für Neubauten und Bestandsimmobilien auf einen Blick:

Deutschlandkarte mit mittleren Preisen pro Quadratmeter für Wohnungen je Bundesland

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