Neue Kreditregelungen ab März 2016
Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen aus den vergangenen Jahren sorgten im Jahr 2015 für Furore. Zahlreiche Darlehensnehmer nutzten die Gelegenheit, falsche oder fehlerhafte Widerrufsbelehrungen dafür zu nutzen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig aus ihrer laufenden Finanzierung auszusteigen. Dies war häufig noch Jahre nach Darlehensunterzeichnung möglich.
Die Möglichkeit hochverzinste Altverträge gegen neue mit niedrigen Zinsen zu ersetzen, brachte die Kreditgeber in arge Bedrängnis. Dabei ging es nicht um harte Fehler. Im Kern ging es um einen Formfehler.
Der Gesetzgeber hat nun neue Regelungen geschaffen, die ab März 2016 gültig werden. Damit folgt er der europäischen Richtlinie zur Vergabe von Wohnimmobilienkrediten. Dabei geht es um mehrere Punkte:
- Widerruf
- Effektiver Jahreszins
- Vorzeitige Kündigung
- Koppelgeschäfte
Der Widerruf
Hat die Bank den Kunden korrekt über seine Möglichkeit zum Widerruf des Kreditvertrages informiert, gelten für alle Darlehensverträge, die ab dem 20. März 2016 geschlossen werden, neue Regelungen beziehungsweise Fristen.
Das Widerrufsrecht endet spätestens 12 Monate nach Vertragsabschluss respektive ab dem Tag, an dem der Kreditnehmer ordnungsgemäß über seine Widerrufsmöglichkeiten informiert wurde. Im Gegensatz zur bisherigen Regelung läuft die Frist auch ab, wenn die Bank es versäumte, andere Pflichtangaben zu machen.
Der effektive Jahreszins
Der effektive Jahreszins sollte Klarheit in die Zinslandschaft bringen. Kritiker halten nach wie vor dagegen, dass die Informationen, die er liefert, nicht vollständig sind und Darlehenszinsen nach wie vor intransparent seien.
Hintergrund ist der Umstand, dass nicht alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Darlehensaufnahme stehen, Berücksichtigung finden. Schließt ein Darlehensnehmer eine Restschuldversicherung ab, hat die Prämie dafür, obwohl mitfinanziert, keinen Einfluss auf den effektiven Jahreszins. Die Wahl des gemäß Effektivzinses günstigsten Anbieters in Kombination mit der teuersten Versicherung lässt den effektiven Jahreszins zur Makulatur werden.
Für Baufinanzierungen gilt daher ab dem 21.03.2016, dass die Banken auch die Kosten für den Eintrag einer Grundschuld im effektiven Jahreszins berücksichtigen müssen. Dies fallen zwar weniger gravierend aus, als die Kosten für die Restschuldversicherung. Für die Kreditnehmer ist es bei Baufinanzierungen aber schon ein weiterer kleiner Schritt zu mehr Transparenz.
Vorzeitige Kündigung
Eine vorzeitige Kündigung eines Baudarlehens ist bislang mit zwei Sachverhalten verknüpft:
- Der Darlehensnehmer muss eine Vorfälligkeitsentschädigung als Zinskompensation an die Bank zahlen.
- Die Bank musste der Kreditkündigung nur zustimmen, wenn es sich um einen Verkauf der Immobilie handelt.
An der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ändert sich bedauerlicherweise nichts. Nicht, dass den Banken das Recht auf eine Zinskompensation abgesprochen werden sollte. Es geht vielmehr um die fehlende Transparenz bei der Berechnung dieser Zahlen.
Die von den Verbraucherzentralen untersuchten Berechnungen wiesen in 40 Prozent Abweichungen von zehn Prozent und mehr zugunsten der Banken auf. Hier wäre die Bundesregierung gefordert gewesen, einen eindeutig nachvollziehbaren Berechnungsprozess, wie dies bei Konsumkrediten der Fall ist, zu fordern.
Die ab dem 21.03.2016 gültige Veränderung bezieht sich jedoch nur auf die Kreditkündigung. Künftig müssen die Kreditinstitute auch bei anderen Gründen als Verkauf einer vorzeitigen Auflösung des Darlehens zustimmen. Leider hat der Gesetzgeber keine konkreten Gründe benannt, sondern nur ein „berechtigtes Interesse“.
Welche Ursachen ein berechtigtes Interesse auslösen, bleibt im jeweiligen Sachverhalt einer subjektiven Würdigung der Bank überlassen. Denkbar sind Gründe wie Arbeitslosigkeit, Scheidung oder ähnliche Schicksalsschläge für den Kreditnehmer.
Koppelgeschäfte
Koppelgeschäfte haben bei Immobilienfinanzierungen zwar nachgelassen, kommen aber immer noch vor. Dabei handelt es sich um zwei parallele Vorgänge. Zum einen nimmt der Darlehensnehmer ein in (der Regel) endfälliges Darlehen auf. Bei dieser Darlehensvariante zahlt er der Bank nur die Zinsen, keine Tilgung.
Die Tilgung erfolgt am Ende der Darlehenslaufzeit durch einen parallel dazu abgeschlossenen Sparvertrag. Vor dem Wegfall des Steuerprivilegs für Lebensversicherungen waren dies häufig solche Verträge.
Heute findet diese Vorgehensweise hauptsächlich bei Zwischenfinanzierungen im Rahmen einer Bausparfinanzierung Anwendung. Die Bank darf einen solchen Sparvertrag künftig nur noch zur Bedingung machen, wenn das Ziel des Sparplans auch eindeutig im Zusammenhang mit der Besicherung des Darlehens steht. Die Praxis, eine Darlehensvergabe von weiteren Produktabschlüssen abhängig zu machen, ist damit hinfällig.
Fazit
Die Umsetzung der EU-Richtlinie stärkt den deutschen Bauherren den Rücken – ein kleines bisschen zumindest. Der große Durchbruch ist aber, berücksichtigt man vor allem die ausgebliebene Neuregelung zur Vorfälligkeitsentschädigung, in keiner Weise gelungen. Die Einbeziehung weiterer kreditrelevanter Kosten in den effektiven Jahreszins ist ein kleiner Fortschritt, transparente und nachvollziehbare Berechnungen der Vorfälligkeitsentschädigung wäre der große Wurf gewesen.